臺灣臺中地方法院民事判決113年度重訴字第480號原 告 吳王瑞隆訴訟代理人 黃耀南律師被 告 吳再河
吳明信林志鍠訴訟代理人 李政憲律師
崔碩元律師徐人和律師複 代理人 黃永吉律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（面積704.2平方公尺），全部分歸原告與被告吳再河、吳明信取得，並按如附表二所示之應有部分比例繼續保持共有，並由原告與被告吳再河、吳明信分別補償被告林志鍠如附表二所示之金額。
訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面本件被告吳再河、吳明信經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（面積704.2平方公尺，下稱系爭土地）為兩造共有，各共有人應有部分比例如附表一所示。系爭土地並無因使用目的或約定不能分割情形，兩造亦無不分割之協議，惟兩造無法協議分割。系爭土地之使用分區為第一之一種住宅區，北側面臨之敦化路二段路寬約30公尺，交通便利。被告吳再河、吳明信均同意與原告按應有部分比例繼續維持共有。爰依民法第823條、第824條規定，請求裁判分割系爭土地等語，並聲明：兩造共有系爭土地請求准予分割；其分割方法：將系爭土地全部分歸原告與被告吳再河、吳明信按原應有部分比例維持共有，再以每坪新臺幣（下同）72萬元之金額補償予被告林志鍠。
二、被告則以：㈠吳再河、吳明信未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯聲明
，僅提出書狀陳稱：同意按應有部分比例與原告繼續維持共有，同意原告114年12月10日提出之分割方案等語。㈡林志鍠以：系爭土地位於臺中市都市計畫（整體開發地區單
元八）細部計畫範圍內，屬第一之一種住宅區，依該細部計畫土地使用分區管制要點規定，建築基地之「最小面積不得小於140平方公尺」、「最小面寬不得小於7公尺」，伊之應有部分比例為310分之50，換算土地面積僅約113.58平方公尺，倘採原物分配，伊單獨分得之土地面積勢必不足上開最小建築基地門檻及面寬，無法單獨建築，將致土地價值嚴重減損，顯已構成民法第824條第2項第1款但書及第3項規定「原物分配顯有困難」或「不能按其應有部分受分配」之情形。而原告與被告吳再河、吳明信均表示同意維持共有關係，且其三人合計之應有部分比例高達310分之260，本件最妥適之分割方案應係將系爭土地全部原物分配予原告與被告吳再河、吳明信維持共有，以使土地產權單純化並符合建築法規要求，發揮最大經濟效益，再由取得土地之共有人，依據公正客觀之鑑價結果即每坪72萬元，以金錢補償伊，始為適法且公允等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按分割共有物之訴，係以共有物分割請求權為其訴訟標的，法院認原告請求分割共有物為有理由，即應依民法第824條規定酌定分割方法，毋庸為准予分割之諭知（最高法院111年度台上字第1749號判決意旨參照）。查原告主張系爭土地為兩造共有，各共有人之應有部分比例如附表一所示，且兩造間並無不分割之約定，系爭土地亦無因物之使用目的不能分割之情事，而兩造未能就分割方法達成協議等情，業據提出土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、臺中市政府都市發展局都市計畫土地使用分區證明書、現況照片為憑（見中司調卷第13至19頁、本院卷第25至27頁），且為被告所不爭執，是原告請求分割系爭土地於法有據，應予准許。
㈡系爭土地之分割方法：
⒈按共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅
時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項、第3項定有明文。次按定共有物分割之方法，立法授權由法院裁量，法院裁量權之行使，除須符合法律規定（例如民法第824條，建築法第44條，農業發展條例第16條等）外，亦須符合適當性原則。故法院為共有物之裁判分割者，應依職權斟酌共有人之意願、利害關係、共有物之性質、使用狀況、分得部分所得利用之經濟效用、共有人對共有物之依賴程度或生活上有密不可分之依存關係等，而定適當、公平之分割方法。於原物分配時，共有人有不能按其應有部分受分配，或縱按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，為兼顧經濟上之價值與維持公平，即應以金錢補償之。如不顧價值差異，僅依所配受面積為原物分配，對應否折計價值相互補償恝置不論，即有失公平適當。至價格是否相當，應以經採用之方案分割後，各共有人實際分得土地之價格作為比較基礎（最高法院112年度台上字第24號、111年度台上字第2702號判決意旨參照）。
⒉按建築法第44條規定：「直轄市、縣（市）（局）政府應視
當地實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。」係對於畸零狹小之基地，應與鄰接土地協議調整地形或合併使用，始得建築，以促進土地經濟利用。同法第46條並規定，直轄市、縣 (市) 主管建築機關應依照前開規定，並視當地實際情形，訂定畸零地使用規則，報經內政部核定後發布實施。臺中市政府乃依建築法第46條規定，制定臺中市畸零地使用自治條例，規範臺中市畸零地之使用管理。查系爭土地係位於「臺中市都市計畫（整體開發地區單元八）細部計畫」範圍之「第一之一種住宅區」，依其土地使用分區管制要點規定，最小基地面積為140平方公尺，基地最小面寬為7公尺。又系爭土地北側臨接30公尺計畫道路，南側臨接現有巷道，東側臨接廣場兼停車場用地，依臺中市畸零地使用自治條例第4條規定，住宅區正面路寬超過25公尺，最小寬度為4公尺，最小深度為16公尺。另系爭地南側及部分東側應留設3公尺整體性防火間隔，有臺中市政府都市發屏局114年1月15日中市都建字第1140003521號函在卷可稽（見本院卷第117至126頁）。是系爭土地若採原物分割之方式，按被告林志鍠之應有部分比例310分之50計算，其可分得之土地面積僅約113.58平方公尺（計算式：704.2×50/310≒113.58），將小於上開都市計畫土地使用分區管制規定之最小基地面積，面寬亦不足所定最小面寬，顯然無法單獨建築使用。⒊本院審酌被告林志鍠提出之分割方案係將系爭土地全部分歸
原告與被告吳再河、吳明信取得，按原應有部分比例維持共有，再由其等以金錢補償未受原物分配之被告林志鍠。因被告林志鍠之應有部分比例僅310分之50，若依其應有部分比例受原物分配，分得之土地面積過小，依相關法規無法單獨建築使用，業如前述，顯然不利其分得土地之利用，並影響其經濟價值，是被告林志鍠受原物之分配確有困難，而原告與被告吳再河、吳明信就系爭土地均有繼續維持共有之意願（見本院卷第93、221頁），且其等之應有部分比例合計已逾八成（310分之260），依此分割方案，系爭土地將可保留最大之使用面積，發揮其經濟價值，亦符合大部分共有人之意願，應屬可採。又經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲事務所）鑑定系爭土地之市場價格，經該事務所分析一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素（含土地個別條件、土地使用分區管制規定或其他管制事項、土地利用情況、公共設施便利性、建物與基地及週遭環境適合性分析）、最有效使用等，採用比較法進行價格評估，選定與系爭土地同屬第一之一種住宅區之鄰近土地3筆作為比較標的，再就各項條件比較調整分析後，評估結果認定系爭土地單價為每平方公尺21萬7,800元（即每坪72萬元），鑑定總價為1億5337萬4,760元，有華聲事務所114年12月23日函送之估價報告書附卷可佐（見本院卷第231頁及估價報告書）。參以華聲事務所之估價人員領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，與兩造亦無利害關係，其鑑定方法客觀公正，就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，足認上開鑑價結果應堪作為計算本件原告與被告吳再河、吳明信以金錢補償被告林志鍠之基準。則依系爭土地之鑑定總價1億5337萬4,760元計算，被告林志鍠得取得之補償金為其應有部分比例之價值2473萬7,865元（計算式：000000000×50/310≒00000000，元以下四捨五入），再由原告與被告吳再河、吳明信分別按其各別應有部分比例分擔，原告與被告吳再河、吳明信分別應分擔之補償金數額如附表二所示（計算式詳附表二）。從而，依系爭土地性質、使用情形、法令限制、經濟效用、兩造之利益、共有人意願及公平性等一切情形，本院認為將兩造共有系爭土地全部分歸原告與被告吳再河、吳明信取得，並按原應有部分之比例維持共有，再由原告與被告吳再河、吳明信分別補償被告林志鍠如附表二所示之金額，應屬適當及公平。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2、3項規定，訴請法院裁判分割系爭土地，於法有據，應予准許，而系爭土地之分割方案，經本院審理後認系爭土地應全部分歸原告與被告吳再河、吳明信取得，並按如附表二所示之應有部分比例繼續保持共有，及由原告與被告吳再河、吳明信分別補償被告林志鍠如附表二所示之金額，核屬適當，爰判決如主文第1項所示。
五、分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。故關於訴訟費用負擔，應由共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬公允。爰諭知訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 115 年 4 月 20 日
民事第二庭 法 官 李宜娟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 20 日
書記官 陳亭卉附表一：
編號 共有人 原應有部分比例 訴訟費用負擔比例 １ 吳再河 310分之100 310分之100 ２ 吳明信 310分之80 310分之80 ３ 吳王瑞隆 310分之80 310分之80 ４ 林志鍠 310分之50 310分之50附表二：
編號 共有人 分割後應有部分比例 應給付被告林志鍠之金額(新臺幣) 計算式 １ 吳再河 13分之5 951萬4,563元 00000000×100/260≒0000000 ２ 吳明信 13分之4 761萬1,651元 00000000×80/260≒0000000 ３ 吳王瑞隆 13分之4 761萬1,651元 00000000×80/260≒0000000 合計 1 2473萬7,865元