臺灣臺中地方法院民事判決
113年度重訴字第508號原 告即反訴被告 江得基訴訟代理人 楊怡婷律師
劉柏均律師被 告即反訴原告 林華琇訴訟代理人 賈俊益律師上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國114年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、本訴訴訟費用由本訴原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣1370萬1789元，及自民國113年9月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之91，餘由反訴原告負擔。
六、本判決第三項於反訴原告以新臺幣456萬7263元供擔保後，得假執行。但反訴被告以新臺幣1370萬1789元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
七、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於民國113年4月12日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），被告向伊購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地（面積2150.88平方公尺，權利範圍381/10000，下稱系爭土地）及其上同段704建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○街000巷0號（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱為系爭房地），依現況交屋，買賣總價新臺幣（下同）2880萬元，分二期給付，第一期簽約款288萬元，第二期完稅款2592萬元，兩造另委由訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）為履約保證。系爭房地已於113年6月4日辦理完稅，伊並於113年6月7日將系爭房地移轉登記至被告名下，且將所有權狀交由地政士保管，已履行契約義務，依約被告應給付完稅款2592萬元，並於113年7月5日辦理點交，然被告將完稅款匯入履保帳戶後，該筆款項於113年6月13日部分代償伊原有之貸款，剩餘款項1506萬5290元被告並未同意合泰公司對伊支付，被告尚未履行其給付價金義務，且拒絕辦理點交程序，已陷於給付遲延，構成違約，伊依系爭契約第4條第1項、第12條第2項約定及民法第367條規定，請求被告給付剩餘之買賣價金1506萬5290元及遲延利息，及每日按買賣總價2880萬元計算千分之0.5（即1萬4400元）之違約金。被告固有向伊反應系爭房屋屋頂有漏水情事，然經伊偕同師傅查看現場狀況，確認因連日大雨造成鄰屋屋頂排水管阻塞，致排水槽滿水後溢出因而滲入系爭房屋，並非系爭房屋本體導致之漏滲水問題，然伊為求履約順利，仍自行委請專業廠商到場加強防水處理，甚至將鐵皮屋頂全部換新，系爭房屋並無被告所述之漏水瑕疵，嗣伊多次以存證信函通知被告促其儘速完成點交，仍為被告所拒，並非伊遲延交屋等語。並聲明：㈠被告應給付原告1506萬5290元，及自113年6月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自113年6月5日起至給付前項金額之日止，按日給付原告1萬4400元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊已依約於113年5月30日將全部價金匯入約定之履約專戶，並無遲延給付價金，依系爭契約之標的物現況說明書，原告保證系爭房屋並無滲漏水，然伊於113年6月14日至系爭房屋查看，發現4樓嚴重漏水，漏水在室內有如雨瀑，可證原告故意不告知瑕疵，爾後伊要求進入系爭房屋查看皆遭拒絕，直至113年6月30日經由原告仲介人員陪同，伊委由訴外人中華民國建築結構非破壞檢測協會（下稱系爭檢測協會）到場檢測，發現更多不合理之瑕疵，詳如伊提出之房屋品質檢驗缺失報告（下稱系爭檢測報告）所示，原告尚未能依債之本旨而交付，無法完成點交，合泰公司未將履約專戶款項撥款給原告，此為可歸責原告之原因，伊並無違約。
系爭房屋有嚴重漏水及諸多瑕疵，但原告卻故意未告知，甚至事後尚未完成修繕卻謊稱已修繕，伊依民法第88條第1項及第92條第1項規定，以民事答辯暨反訴起訴狀送達為撤銷購買系爭房地之意思表示。另原告至遲應於113年7月5日前依債之本旨為交付，然原告逾期尚未完成，伊依民法第227條第1項及第254條規定，解除兩造買賣契約意思表示。又伊於113年8月5日收到臺中市政府都市發展局違章建築認定通知書，系爭房屋於完成點交前已被查報確定為違章建築，伊依系爭契約第2條第2項約定解除契約。系爭契約已經伊撤銷或解除，原告請求伊給付價金，並無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、程序事項：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查本件本訴原告基於兩造間之買賣契約請求被告給付買賣價金及違約金；本件被告（即反訴原告）於113年9月24日對原告（即反訴被告）提起反訴（見本院卷第49-54頁），主張撤銷購買系爭房地之意思表示或解除系爭契約，反訴被告應返還反訴原告所交付之買賣價金。經核本件訟爭之基礎原因事實，均係因兩造間買賣契約所發生爭執，其主要部分相同，應認彼此間之請求有密切牽連關係，揆諸前揭規定，被告提起本件反訴，程序上於法並無不合，自應予准許。
二、實體事項：
（一）反訴原告主張：伊匯入履約保證專戶之價金，已經由履約專戶匯款替反訴被告清償其剩餘之抵押債務1506萬5290元及繳納反訴被告之仲介費，現兩造間之買賣契約已經撤銷或解除而失其效力，反訴原告即無受領1506萬5290元之法律上理由，伊依民法第179條規定請求反訴被告返還等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1506萬5290元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
（二）反訴被告則以：系爭房屋並無反訴原告所稱嚴重漏水及諸多瑕疵存在，漏水係鄰屋屋頂排水管阻塞致排水槽滿水後溢出因而滲入系爭房屋，並非系爭房屋本體導致之漏、滲水問題，伊已請廠商加強防水處理完畢，伊並無故意未告知漏水等瑕疵、詐欺方式致反訴原告陷於錯誤之情形，反訴原告撤銷購買系爭房地之意思表示，並無理由。另伊多次以存證信函通知反訴原告盡速完成點交程序，為反訴原告所拒，反訴原告主張解除系爭契約，顯無理由。反訴原告收到之違章建築認定通知書，並非違章建築拆除通知書，與系爭契約第2條第2項約定不符，反訴原告自不得主張解除契約等語置辯。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷（下就原告即反訴被告簡稱為「原告」、被告即反訴原告簡稱為「被告」，並就本訴、反訴合併論述）：
一、原告主張兩造於113年4月12日簽訂系爭契約，被告向原告購買系爭房地，買賣總價為2880萬元，由合泰公司承辦系爭契約價金履約保證事宜，系爭房地於113年6月4日辦理完稅，原告於113年6月7日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記予被告，業據提出不動產買賣契約書、價金履約保證書、臺中市政府地方稅務局土地增值稅免稅證明書、土地登記謄本為證（見本院卷第13-25頁），復為被告所不爭執，堪信原告主張為真實。
二、原告主張：被告尚未履行其給付價金義務，且拒絕辦理點交，已構成違約，原告請求被告給付剩餘之買賣價金1056萬5290元及利息，並按日請求違約金1萬4400元等語。則為被告所否認，並以前詞置辯。
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條、第359條分別定有明文。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第227條、第254條亦定有明文。
（二）經查，系爭契約第9條擔保責任第5項約定：賣方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任（見本院卷第15頁）。而原告復於系爭契約所附標的物現況說明書，針對系爭房屋現況有無壁癌、有無水痕、有無滲漏水、是否曾與鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議，均勾選「否」，並於簽名欄內親簽其名（見本院卷第61-62頁）。故被告主張原告應依債之本旨交付無滲漏水瑕疵之房屋，應屬有據。
（三）被告主張系爭房屋4樓於113年6月14日有嚴重漏水之情形，提出光碟及系爭檢測報告為證（見本院卷第67頁、第73-125頁、第333頁），經本院當庭勘驗被告提出之光碟，確實有從系爭房屋4樓之天花板落下大量水流之情形。原告雖主張：其滲漏水瑕疵為兩造簽約後遇連日大雨，鄰屋屋頂排水管阻塞致排水槽滿水後溢出因而滲入系爭房屋才發生，並非系爭房屋本體導致之漏、滲水問題，惟未提出任何證據以實其說，自難認原告所主張為真。
（四）另鑑定人即證人黃盛鎮於本院證稱以：伊目前擔任系爭檢測協會之理事長，系爭檢測協會從事關於建築結構非破壞檢測，包含建築物安全檢測、滲漏水、水電瑕疵檢測、結構力承載應力。協會有結構技師、土木技師、消防設備師、電機技師、工地主任、甲種電匠、用電設備檢測技術師、甲級電器承裝業，也是花蓮、桃園、臺北、宜蘭、新竹地方法院指定的鑑定單位。本件有接受被告委託對於系爭房屋進行檢測，113年6月30日當天協會有工地主任、甲級電匠、用電設備檢測人員、水匠，加伊本人共有5人到場，系爭檢測報告是由協會製作，該報告所列之缺失為伊現場實際檢測的內容。一般檢測房子，除了肉眼看外，還用儀器包含水分計、紅外線熱像儀，以專業來判斷。報告編號33、34、35、36、38、41、42、43有列出檢測結果滲水，是用水分計來測，在百分之十以下就是沒有漏水，百分之十以上表示有滲水，百分比愈高就是漏水越嚴重，這是夏季，地區也有分，中南部空氣乾燥是以百分之十以下作為標準，這個數字是相當合理的，這是我們協會的經驗法則，其他鑑定單位也是這樣認定。下過大雨後滲水率應該是有變化，一般變化不會超過百分之五，且本件檢測當天沒有下雨。數據愈多，代表牆體含水量愈多。牆體含水量有可能來自於外牆滲漏或水管滲漏。編號40不是當天檢測拍的照片，是被告提供的照片，當天有到屋頂的樓板看，混泥土已經有中性化了，有裂縫，研判是下雨滲水造成的。中性化就是混泥土變得很脆了，所以樓板有縫隙，水從縫隙中流下來，水有特性，有縫它就會鑽。編號40天花板的情況，現場有看到漏水的痕跡，有水漬的痕跡，漏水很明顯，現況也不可能造假。從報告結論得出建物本身本體百分之百有漏水瑕疵，屋頂跟牆體漏水，依據為屋頂及牆體漏水測出來都三十幾等語(見本院卷第289-294頁)。本院審酌證人與兩造間並無利害關係，且有從事鑑定實務工作之經驗，其證詞應屬可信。又系爭檢測報告雖非本院囑託鑑定而為書證，然系爭檢測協會本於第三人之立場為公平之鑑定，做成系爭檢測報告之鑑定人有相關專業知識，且鑑定結論為鑑定小組成員討論後決定，本院已就系爭檢測報告內容之真實性，傳喚鑑定人到庭具結作證予以調查，且已給予兩造充分陳述意見與辯論之機會，原告並無證據證明系爭檢測報告有何偏頗不可信之處，或鑑定小組成員與兩造有何利害關係，系爭檢測報告之鑑定結論應屬可信。是以，系爭檢測報告之內容自得作為本院事實認定之私文書，且檢測當日原告仲介人員陳漢成亦有到場並在缺失說明上簽名確認（見本院卷第285頁），原告逕以其未事前同意由該協會進行漏水檢測，不具證據能力之主張，即難有理。
（五）基上，系爭房屋於113年6月14日有嚴重漏水之情形，且依系爭檢測報告及證人之陳述，可知於113年6月30日晴天時，系爭房屋屋頂及牆體仍檢測出有滲水，且屋頂樓板有縫隙，混泥土已有中性化之情形，現場並有漏水、水漬的痕跡，顯非短時間即可形成，更非單一事件（即原告主張之鄰屋屋頂排水管阻塞致排水槽滿水後溢出因而滲入系爭房屋）所能造成，況如果是鄰屋排水所造成，於證人到庭時，為何不問證人是否為鄰屋排水所造成？是本院綜合上開事證，堪認系爭房屋本體確有漏水瑕疵。
（六）又原告主張：其已加強防水處理、將鐵皮屋頂全部換新，目前建物沒有難以修復之滲漏水瑕疵等語。惟系爭房屋本體具有漏水瑕疵，已如前述，原告上開處置得否將房屋本體之滲漏水瑕疵修復完畢，仍有疑義，原告復未舉證證明系爭房屋修補後已無瑕疵，是原告主張滲漏水瑕疵均已修繕完畢，難認有據。
（七）系爭契約第12條違約責任第1項前段約定：買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。另系爭契約第17條特別約定事項約定：本案買賣標的雙方同意最遲不得逾113年7月5日辦理點交，違者即視同遲延違約。」(見本院卷第16、17頁）。本件依兩造往來之存證信函內容可知（見本院卷第69-71頁、第127-201頁），原告固有多次催請被告辦理房屋點交程序，然被告亦有請原告於113年7月5日前完成全部修繕，而依原告仲介人員於113年7月25日LINE通訊軟體內容：「抱歉，因這兩天強颱，工班修繕延遲，待修繕完全完成，再勞您帶驗屋團隊一次檢驗，未修繕完成前，暫不開放看屋，以避免造成其他損害，我們還要修繕」（見本院卷第203頁），及113年7月26日LINE通訊軟體內容：「我們原本預計下禮拜要請您來點交，但因為颱風而造成師傅無法作業（針對驗屋簽單的部分，我們很有誠意的要處理）！時間必須重新跟水電師傅預約」（見本院卷第274頁），足見原告至113年7月25日尚未完成修繕，後續亦未見原告通知被告驗屋檢驗，甚至拒絕被告再次進入，則原告主張是被告拒絕辦理點交，延遲交屋，難認可採。
（八）系爭契約第9條擔保責任第8項約定：買賣雙方應依約履行本契約之內容，若雙方就契約之履行、或已發現之瑕疵、修繕、或價金之給付、沒收、或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機構(買賣案件辦理履保作業時)應暫停款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據。買賣雙方如未訴諸司法程序，亦未能合意解決時，雙方同意由辦理履保作業之機構依據買賣雙方所簽立之不動產買賣相關資料(包含但不限於不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書及價金履約保證書、價金履約保證專戶明細暨點交證明書等)進行認定，並依認定結果執行履保專戶款項之撥付或暫停撥付，若認定結果為款項暫停撥付時，雙方同意俟達成協議或依法院確定判決結果再進行款項之撥付作業（見本院卷第15頁）。被告已將全部價金存入履保專戶，為兩造所不爭執，因本件就已發現之瑕疵發生爭議，尚未交屋完畢，被告通知合泰公司此買賣有糾紛，經合泰公司暫停撥付款項與原告，自屬有據，原告主張被告未履行其給付價金義務，已構成違約，難認可採。
（九）綜上，系爭房屋於交屋前有滲漏水、水痕等瑕疵，堪予認定，因原告經催告後未能於113年7月5日前依債務本旨提出給付，則被告依不完全給付之法律關係，主張以民事答辯暨反訴起訴狀繕本送達原告為解除系爭契約之意思表示，自屬有據，原告於113年9月24日收受（見本院卷第49頁），系爭契約已經被告合法解除，被告復無違約之情事，則原告請求被告給付剩餘之買賣價金1056萬5290元及利息、違約金，要屬無據，應予駁回。又本院既認被告主張解除契約為有理由，則就其所主張其餘請求權基礎，即毋庸審究，併此敘明。
三、被告主張：兩造間之買賣契約已經解除而失其效力，原告即無受領1506萬5290元之法律上理由，被告依民法第179條規定請求原告返還等語。經查：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而不當得利返還請求權之成立，須當事人間財產之損益變動，即一方受財產上之利益致他方受財產上之損害，係無法律上之原因。在給付型之不當得利，關於有無法律上之原因，應視當事人間之給付行為是否存在給付目的而定；倘當事人一方基於一定之目的(針對所存在之法定或約定之法律關係為目標)而對他方之財產有所增益，其目的在客觀上即為給付行為之原因，自非無法律上之原因(最高法院102年度台上字第530號民事裁判意旨參照)。
（二）系爭契約業經被告合法解除，已認定如前，則被告依系爭契約為原告支付服務費115萬元、清償原告貸款1255萬1789元，合計1370萬1789元，有合泰建築經理股份有限公司函在卷可憑（見本院卷第239頁），依上開說明，原告受有此利益即屬無法律上之原因，致被告受有損害，被告主張其得依民法第179條規定，請求原告返還1370萬1789元為有理由，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
肆、綜上所述，（一）本訴部分，原告請求被告給付1506萬5290元及法定遲延利息、違約金，為無理由，應予駁回。（二）反訴部分，反訴原告請求反訴被告給付1370萬1789元，及自民事答辯狀暨反訴起訴狀繕本送達翌日即113年9月25日（見本院卷第49頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
伍、假執行之宣告
（一）本訴部分：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
（二）反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。另反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，爰併駁回之。
陸、本件本訴及反訴之判決基礎均已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及調查證據（如原告聲請函詢系爭房屋之頂樓未辦保存登記部分之課稅起課時間等，本院認無必要），經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔依據：依民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 20 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 20 日
書記官 張隆成