臺灣臺中地方法院民事判決113年度重訴字第647號原 告即反訴被告 祭祀公業法人臺中市陳大鼻法定代理人 陳忠明訴訟代理人 陳凱翔律師被 告即反訴原告 林慶森訴訟代理人 謝秉錡律師複 代理人 林育正律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國114年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、兩造於民國113年3月30日就坐落臺中市○○區○街段000○00000○00000地號土地簽立之買賣契約不存在。
二、反訴被告應同意反訴原告向合泰建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：00000-000000000號）內之新臺幣2,349萬元。
三、反訴原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由反訴被告負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。查：被告於原告起訴後，主張買賣契約業已解除而對原告提起反訴，反訴之標的非專屬他法院管轄或不得行同種訴訟程序，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，無違民事訴訟法第260條第1項、第2項規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。本件反訴原告提起反訴第2項聲明原為：反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）2,349萬元，及自民事答辯暨聲請反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（本院卷第86頁），嗣於民國114年5月2日具狀將上開聲明更正為：
反訴被告應偕同反訴原告向訴外人合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）領取履約保證專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號，下稱系爭履保帳戶）內之2,349萬元，並同意交付予反訴原告（本院卷第280至281頁），反訴被告對反訴原告上開所為之變更無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，視為同意變更，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告主張：兩造前於113年3月30日簽立買賣契約書（下稱系
爭買賣契約）及協議書（下稱系爭協議），約定由原告將坐落臺中市○○區○街段000○00000○00000地號土地（下稱系爭土地）出賣予被告，被告則應給付買賣價金2,349萬元（簽約款234萬元、備證用印款1,000萬元、完稅款1,115萬元），過戶及點交土地之時間則分別為113年8月26日、同年月28日，並依合泰公司之價金履約保證相關手續辦理，另系爭協議固約定被告須於備件前與系爭土地上之地上物所有權人簽訂買賣契約完畢，或由原告檢附地上物所有權人印鑑證明辦理稅籍移轉，如否，買賣契約自始無效，備件日到期時，兩造得同意向後調整期款時程，惟兩造已於113年6月30日成立新協議取代系爭協議，拋棄前開契約無效之約定。嗣被告依約將全部買賣價金匯入系爭履保帳戶後，卻拒絕原告於113年8月26日、同年月28日過戶及點交土地，且未依約在價金履約專款明細暨點交證明書上簽名，原告因而無法取得系爭履保帳戶內之買賣價金2,349萬元，原告自得依民法第367條規定、系爭買賣契約第2條第1項、價金履約保證書第2條及第5條約定，請求被告同意原告領取系爭履保帳戶內之2,349萬元；又系爭買賣契約第10條第2項前段約定，被告遲延給付之情形，原告得請求被告賠償按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至被告完全給付時止，爰依民法第367條、第229條第1項、第233條第1項前段、第203條規定及系爭買賣契約第2條第1項、第10條第2項前段、價金履約保證第2條、第5條約定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應同意原告向合泰公司領取系爭履保帳戶內之2,349萬元；⒉被告應給付原告自113年8月29日起至原告領取第一項金額日止，依2,349萬元按週年利率百分之5計算之利息，及自113年8月29日起至原告領取第一項金額日止，依2,349萬元按日千分之0.5計算之違約金；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則以：被告乃係為避免購買系爭土地後因其上之地上物
導致之重大經濟上不利益，及後續法律關係之複雜化，因而與原告簽立系爭協議，系爭協議之約定應為意定解除權，如非意定解除權，則應為解除條件之約定；兩造已於113年6月30日約定延長處理期限，而將系爭協議之內容變更為原告明確向被告表示無法處理違建時，系爭買賣契約自屬無效，被告並未拋棄系爭協議所約定之條件，至被告未展延付款期限繼續付款僅考量系爭履保帳戶之款項無遭原告移轉之可能，且為避免地上物所有人因可分配款項推遲而增添風險，又如未依約履行，恐生遲延給付責任之問題，並非拋棄系爭協議所約定之條件。而兩造無法與地上物所有權人簽訂買賣契約或檢附印鑑證明，且被告已委由律師寄發律師函予原告依系爭協議書解除系爭買賣契約，或原告於113年8月22日透過仲介表示上開條件無法達成，是系爭買賣契約自始無效，原告請求領取系爭履保帳戶內之買賣價金或賠償違約金自無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：系爭買賣契約因反訴原告解除契約，或因解除條件成就而無效，是反訴被告受領買賣價金即無法律上原因，致反訴原告受有損害，反訴原告自得依價金履約保證書第2條及第5條約定、民法第179條之規定，請求反訴被告偕同領取系爭履保專戶內之2,349萬元，並將前開款項交付予反訴原告。爰依解除契約後之回復原狀法律關係及民法第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈確認兩造間於113年3月30日，就臺中市○○區○街段000○00000○00000地號土地簽立之買賣契約不存在；⒉反訴被告應偕同反訴原告向合泰公司領取系爭履保專戶內之2,349萬元，並同意交付予反訴原告。
㈡反訴被告則以：系爭協議書約定於113年7月1日，兩造如無法
與地上物所有權人簽訂買賣契約或檢附印鑑證明，系爭買賣契約即自始無效，故非約定解除權之協議，且兩造於113年6月30日約定由反訴原告自行處理系爭土地上之地上物，不再主張系爭協議之約定，系爭買賣契約應自始有效，故反訴原告既已拋棄系爭協議之契約無效約定，系爭買賣契約仍為有效等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第305至306頁，並由本院依卷證為部分文字修正）：
㈠系爭土地為原告即反訴被告（下稱原告）所有。
㈡系爭土地上坐落有一未辦保存登記建物（稅籍編號：0000000
0000 ），所有人為訴外人陳山林、陳水田、陳建和、陳星宇、陳湰翔。
㈢兩造於113年3月30日就系爭土地簽立系爭買賣契約、系爭協
議。標的物現況說明書上記載系爭土地上坐落前開未辦保存登記建物。
㈣被告即反訴原告（下稱被告）已將全部買賣價金即2,349萬元
匯入系爭履保專戶（113年4月1日匯入簽約款234萬元、113年7月1日匯入備證款1,000萬元、113年8月23日匯入完稅款1,115萬元）。
㈤兩造於113年6月30日有召開協調會。
㈥被告委由律師寄發律師函（本院卷第47至48頁），原告於113年8月27日收受前開律師函。
㈦被告與訴外人即系爭土地買賣承辦代書於113年7月3日有如被證1（本院卷第217至223頁）所示之對話。
四、得心證之理由：㈠兩造就系爭土地簽立之系爭買賣契約為無效：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院109年度台上字第2283號判決意旨參照）。再按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力；依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約，民法第99條第2項、第3項分別定有明文。而附有解除條件之法律行為，於條件成就時當然失其效力，無待於撤銷之意思表示；條件成就時，買賣契約當然消滅，除當事人有特別約定外，原則上不溯及既往；又民法第99條第3項係指當事人以特約使條件成就之效果（法律行為效力之發生或消滅），不於條件成就之時發生，而於法律行為成立之日、條件成就以前或以後之某一期日發生之謂（最高法院31年度上字第3433號、80年度台上字第2659號判決意旨參照）。本件兩造就系爭協議之性質為解除條件或約定解除權既有所爭執，自應通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意。經查：系爭協議記載：「本案地上有未保存建物，買方（按指被告，下同）須於備件前，與地上物所有權人簽訂買賣契約完畢（賣方【按指原告，下同】）協助或是由賣方檢附地上物所有權人印鑑證明辦理稅籍移轉。如無法簽訂買賣契約或檢附印鑑證明，本約自始無效，雙方不負擔任何違約責任，簽約款無息返還買方。解約衍生費用由雙方各半。備件日到期時，如雙方同意，得向後調整期款時程」，有協議書可稽（本院卷第47至48頁），依其意旨，兩造之真意應為被告向原告買受系爭土地係以取得系爭土地上未辦保存登記建物所有權或事實上處分權為前提，以避免後續被告須自行處理該地上物之結果，又如該前提未能滿足，則系爭買賣契約自始無效，無待被告向原告為契約無效之意思表示，堪認兩造乃係以備件日到期時，「被告無法與地上物所有權人簽訂買賣契約或原告無法檢附印鑑證明辦理稅籍移轉」作為系爭買賣契約之解除條件，並約定條件成就時，系爭買賣契約溯及既往而自始無效，又雖謂解約衍生費用，綜合系爭協議內容以觀，則應解為系爭買賣契約無效所衍生之費用。
⒉原告主張兩造於113年6月30日協調會成立新協議即由被告自
行處理系爭土地上之地上物，不再主張系爭協議之約定，而已取代系爭協議等情，聲請傳喚證人賴志明、蔡欣辰為證，被告則抗辯兩造於該日僅是約定延長處理期限，而將系爭協議之內容變更為原告明確向被告表示無法處理違建時，系爭買賣契約無效，被告並未拋棄系爭協議所約定之條件等語，並提出與證人賴志明、蔡欣辰及代書間之對話紀錄為證（本院卷第199至203、217至223【同93至95頁】、255至257頁）。經查：
⑴原告否認被告提出與證人賴志明、蔡欣辰間對話紀錄（本院
卷第199至203、217至223頁）之真正，依民事訴訟法第357條規定，自應被告舉證證明其真正。而證人賴志明、蔡欣辰業已證稱該對話紀錄為其等與被告之女林明珠之對話等語（本院卷第337、347、349、351頁），堪認原告已證其真正，自有形式上之證據力。又證人賴志明於本院114年6月25日言詞辯論期日證稱：伊是不動產公司之協理，兩造簽立系爭買賣契約、系爭協議時，伊均在場。系爭協議是代書提出，因當初談到稅籍問題，地上物所有權人不願意配合，渠等認為土地上的地上物應一併移轉給買方會比較完整，故簽立系爭協議；系爭協議乃係約定可先處理稅籍問題，若無法完成地上物稅籍移轉，買賣雙方可以互相主張買賣沒有發生，亦不用負後續賠償責任；嗣因地上物所有權人仍不願移轉稅籍，故邀同兩造到公司討論如無法移轉稅籍，契約後續如何繼續履行；113年6月30日協調會僅討論稅籍問題，被告希望仲介公司及兩造共同繼續嘗試與地上物所有權人溝通，斯時三方都同意繼續努力；被告有表示是否有其他方法如以鐵皮圍欄之方式使地上物所有權人出面，因土地尚未移轉，渠等建議採溝通方式使其出面；該日討論後，買賣契約有繼續履行，被告於113年7月1日有付款，但該日協調會僅有討論到稅籍處理的問題，未有提出其他約定事項，亦未討論契約如何繼續進行、如何罰款或討論稅籍日後仍無法移轉，買賣契約應如何處理等問題；伊不清楚為何三方還在處理稅籍問題，被告就依約匯款，原告認為應依約進行，因被告有依約匯款，亦未提到要解除契約，伊跟原告討論錢匯進來就是要履約，依伊從業經驗，如買方依照時程付款，就是要繼續履行契約之意思；因被告後續仍有匯款，且確定稅籍無法移轉，代書表示系爭協議之內容要修改，契約才能繼續進行，故代書有擬訂新協議修改系爭協議之內容，但被告沒有簽名；訴外人即被告之女林明珠向伊表示稅籍問題不要丟給被告處理，系爭土地過戶前應將稅籍過戶完成，不應由被告承受稅籍無法移轉之問題，伊建議被告與家人討論是否要繼續購買，避免解除契約會有罰款問題等語（本院卷第329至339頁）；證人蔡欣辰則於同期日證稱：伊是不動產公司之銷售業務經理，兩造簽立系爭買賣契約、系爭協議時，伊均在場；渠等在簽立委託書時注意到系爭土地上地上物有稅籍，故向原告確認系爭土地過戶時，地上物稅籍可否一併轉移，其表示可一併轉移，因而簽立系爭協議約定地上物應一併移轉，如無法簽訂地上物買賣契約或賣方無法處理稅籍問題，買賣契約就會無效；伊於113年6月27日或同年月29日通知兩造到公司討論地上物稅籍移轉及買賣契約是否繼續進行、有效之問題；被告於協調會前已知悉無法簽訂地上物買賣契約或原告無法檢附印鑑證明，於討論時表示希望兩造與仲介方繼續與地上物所有權人協調，被告表示還是想要購買系爭土地，但要解決稅籍問題，故請各方繼續與地上物所有權人溝通，並有傳訊息告知代書依系爭契約內容繼續推進程序；該次開會有討論許多處理稅籍之方法，被告有稱會嘗試自己處理，並拜託渠等繼續跟地上物所有權人談，另有稱要自己先用鐵皮圍籬將土地圍起來，也請原告之法定代理人有空去幫忙巡地；前開針對如何處理稅籍之討論，因地上物所有權人不相信土地已委託出售，如將土地圍起來，其等就會相信土地已經售出，其他方法包含由原告去溝通或由被告陪同仲介去談；被告於該次討論並未表示要向後調整期款時程，而有依約付備證款，伊沒有印象被告表示要更改系爭協議所載「備件前」之日期或原告明確告知無法移轉稅籍，買賣契約即無效等內容，伊不記得處理地上物稅籍問題是否有約定期限，都是在溝通如何解決問題，該日並未討論到如日後稅籍無法移轉，買賣契約應如何處理；後續伊有去地上物所有權人家中討論，遭其等拒絕，伊即向被告告知前情；依伊從業經驗，被告後續匯入款項，意思是契約有效，要繼續履約之意思；被告有向伊表示如稅籍未過戶，被告即不購買系爭土地，且被告未簽立代書傳送之新協議書，被告自始至終均係希望稅籍清楚，或有解決稅籍之方法等語（本院卷第340至351頁），而證人所述情節與對話紀錄內容相符，是其等證述，應堪可採。是兩造於113年6月30日僅就系爭土地之稅籍問題應如何處理為討論，且該日之結論乃係原約定之備件日即113年7月1日雖將屆至，然由兩造同意由其等與仲介繼續共同處理稅籍問題，並未合意由被告自行處理系爭土地上之地上物，被告亦未表明不再主張或拋棄系爭協議之約定。職是之故，兩造所合意者僅係不以「備件日」作為解除條件成就與否之認定時點，是原告主張兩造於113年6月30日協調會成立新協議由被告自行處理系爭土地上之地上物，不再主張系爭協議之約定等情，自難採信。
⑵觀諸被告之女林明珠與代書間之對話紀錄所示（本院卷第217
至223頁），代書稱：「您好、跟您確認一下、仲介說有跟您們雙方協調本標的土地上之未辦保存建物祭祀公業代表人未取得房屋所有人併同出售～但您這邊同意直接辦理後續產權過、未辦保存建物您們自行處理嗎？」，林明珠則回覆：「是的～～未辦保存建物祭祀公業代表人未取得房屋所有人併同出售～＝＞這部分祭祀公業會私下再協調，我方同意依照合約內容程序代書這邊請往前推進程序」，是依據林明珠回覆之內容，可知兩造於113年6月30日合意之內容乃係原告雖未能於系爭協議約定之備件日前取得系爭土地上未辦保存登記建物事實上處分權，被告仍同意繼續按約給付價款，然就系爭土地地上物部分應由原告繼續與地上物所有權人協調，而未見被告有同意自行處理系爭土地上地上物之情事。又代書其後傳送擬定之新協議書予林明珠，林明珠則表示：原本合約書有說明連同水電過戶，若無水電是否等同無地上建物；應於協議書附註說明土地過戶後，未辦保存房屋建物若有爭議，應由原告之代表人與之協調，若有衍生費用或事務等與被告無涉；請確認門牌號碼是否有戶籍存在，如有則需附註遷出等語，益徵被告仍係本於買受系爭土地前須先排除系爭土地上未辦保存登記建物之問題。證人賴志明就此亦證稱：伊跟代書說被告有於113年7月1日匯款之訊息，代書擬定新協議內容後，被告因考量如把系爭協議拿掉，被告即須自己承受系爭土地地上物之問題，被告不想自己承受稅籍問題，故未簽名，並表示要稅籍處理完成後再辦理過戶等語（本院卷第338頁），顯見被告確無拋棄系爭協議所約定之條件。
至原告主張被告係因故事後反悔，方不願簽屬新協議書云云，核與前開事證不符，尚無可採。
⑶再原告雖主張被告未於113年6月30日表示要向後調整期款時
程，且仍繼續給付買賣價金之情事，然此僅能證明被告同意不以原約定之「備件日」作為「無法簽訂買賣契約或檢附印鑑證明」成就與否之認定時點，而無法證明被告同意由其自行處理系爭土地上之地上物，不再主張系爭協議之約定，亦無法為有利原告之認定。
⑷至被告雖稱兩造係將系爭協議之內容自「備件日前」變更為
「原告明確向被告表示無法處理違建時」，如未能處理系爭土地地上物之問題，買賣契約即無效等語，然為原告所否認。參之證人前開證述，兩造於113年6月30日協調會時並未論及如日後仍無法處理地上物稅籍問題時，買賣契約之效力問題，亦未就處理地上物稅籍問題另訂新期限，是被告所辯，亦難採之。惟兩造合意不以備件日作為解除條件成就與否之認定時點等情，已認定如上，系爭土地依約應於113年8月26日、同年月28日分別辦理過戶及交付土地等情，有系爭買賣契約可稽（本院卷第23頁），應認原告至遲於前開期日即系爭買賣契約最後履行之期日前，當依系爭協議約定協助被告與系爭土地地上物所有權人簽訂買賣契約或檢附印鑑證明予被告辦理稅籍過戶，然原告既未能於前開期日前為之，應認解除條件已然成就，依系爭協議之約定，系爭買賣契約自始無效。
⑸綜上，系爭買賣契約自始無效，被告主張系爭買賣契約不存在，為有理由。
㈡本訴部分，原告請求領取系爭履保帳戶內之2,349萬元及被告給付違約金，為無理由：
原告主張系爭買賣契約有效等情，已然無據，是其依民法第367條規定、買賣契約第2條第1項、價金履約保證書第2條及第5條約定，請求被告同意原告領取系爭履保帳戶內之2,349萬元；又依買賣契約第10條第2項前段約定，請求被告給付按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金，均無理由。㈢反訴部分，被告依民法第179條之規定，請求領取系爭履保帳戶內之2,349萬元，為有理由：
⒈被告主張依契約解除後回復原狀法律關係請求領取系爭履保
帳戶內之2,349萬元部分，蓋系爭協議之性質並非約定解除權，已認定如上，是被告主張解除契約後之法律效果，尚屬無據，先予敘明。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。經查：系爭買賣契約無效乙節，業經認定如上，原告自無法律上原因取得被告所匯入系爭履保帳戶內之2,349萬元。從而，被告依民法第179條規定，請求領取系爭履保帳戶內之2,349萬元，為有理由。
⒊至被告雖聲明請求原告須偕同被告領取系爭履保帳戶內之2,3
49萬元，並同意交付予被告等語，然依價金履約保證書第5條第2項後段所示：「若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為撥款之依據」，有價金履約保證書在卷可參（本院卷第55頁），是被告應得單獨向合泰公司提出載有給付對象、金額之確定判決請求撥付款項，尚無由原告偕同領取之必要，是此部分請求，應無理由。
五、綜上所述，㈠本訴部分：原告依民法第367條規定、買賣契約第2條第1項、第10條第2項前段、價金履約保證書第2條及第5條約定，請求⒈被告同意原告向合泰公司領取系爭履保帳戶內之2,349萬元；⒉被告給付自113年8月29日起至原告領取第一項金額日止，依2,349萬元按週年利率百分之5計算之利息，及自113年8月29日起至原告領取第一項金額日止，依2,349萬元按日千分之0.5計算之違約金，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回；㈡反訴部分：被告請求⒈確認兩造間之系爭買賣契約不存在；⒉原告同意被告向合泰公司領取系爭履保帳戶內之2,349萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至被告雖聲請調查系爭土地上地上物稅籍所有人（本院卷第352頁），以證明原告於113年8月16日有委由律師寄發律師函予地上物之稅籍所有人處理稅籍問題，然兩造就系爭土地上坐落未辦保存登記建物之所有人為陳山林、陳水田、陳建和、陳星宇、陳湰翔等情已無爭執（不爭執事項㈡），是此部分應認無調查之必要。兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：本訴部分：民事訴訟法第78條；反訴部分：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 114 年 7 月 16 日
民事第六庭 法 官 蔡汎沂以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 16 日
書記官 陳宇萱