臺灣臺中地方法院民事判決113年度重訴字第694號原 告 黃詩涵訴訟代理人 張嘉麟律師被 告 林純卿訴訟代理人 石志堅律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國114年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應偕同原告將如附表所示之不動產辦理所有權移轉登記予被告。
被告於取得前項不動產所有權時，應同時給付原告新臺幣16,380,000元。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不再此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：「一、被告應協同原告將如附表所示之不動產辦理所有權移轉登記予被告。二、被告於取得前項不動產所有權時，應同時給付原告新臺幣（下同）16,380,000元。」（見本院卷第11頁）。嗣於民國114年6月10日以書狀追加備位聲明：「一、被告應就附表所示之不動產，以買賣價金共16,380,000元，與原告簽立如附件所示之書面買賣契約。二、被告應給付原告16,380,000元，而原告應於被告給付16,380,000元之同時，將前項不動產所有權移轉登記予被告。」（見本院卷第367頁），經核原告所為訴之變更追加，先、備位請求均係基於原告主張兩造間因雙方均親筆簽名之協議書（下稱系爭協議書）有效與否所衍生買賣糾紛，與原聲明間堪認基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告於113年6月1日與被告就臺中市○○區○路段○000○000○000○
000○000地號土地及坐落上開土地上之同段253建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路000號3弄3號之房屋（下合稱系爭不動產）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以總價16,380,000元買受系爭不動產，而原告給付前揭全額買賣價金後，被告將系爭不動產移轉予原告取得所有權，並完成交屋點交程序。惟原告交屋後則聽聞鄰居轉達，始知悉系爭不動產坐落之同段第546、547及550地號土地（系爭第5
46、547、550地號土地）為都市計畫法定程序劃設之公共設施用保留用地，即具有綠地用地之性質，因此原告認為被告出售系爭不動產，恐有刻意隱匿重要資訊之情形。經兩造於113年9月21日進行協商後，簽有系爭協議書，被告亦不否認未曾告知原告有關前揭綠地用地等相關資訊之事實，並同意於113年11月30日前以16,380,000元向原告買回系爭不動產，並支付應納稅費及相關費用。且兩造當時一併考量減免被告買回系爭不動產所生之應納税額等需求，雙方亦同意系爭協議書應一併由區公所進行調解及管轄法院核定程序。
㈡詎料，被告卻於113年9月24日寄送郵局存證信函，向原告主
張系爭協議書為原告趁其本人之急迫、輕率或無經驗情形而逼迫簽立，進而主張撤銷系爭協議書云云，嗣經原告於113年9月30日寄送郵局存證信函，否認被告所述上情後，被告迄今均斷絕與原告或房屋仲介人員間之任何聯繫，且參酌被告送之郵局存證信函内容，可見被告並不否認未曾告知原告有關前揭綠地用地等相關資訊及親筆簽立系爭協議書之事實，故被告倘要依法主張撤銷其意思表示或主張系爭協議書自始無效時，理應由被告負擔相關舉證責任。又依土地登記規則第26條規定，則不動產所有權移轉登記，除符合土地登記規則第27條得由權利人或登記名義人單獨申請之情形外，必須由權利人及義務人會同辦理始能完成，足見系爭協議書涉及買回系爭不動產之買賣法律關係及涉及不動產權之移轉登記，被告依據民法第367條及土地登記規則第26條之規定，自有配合辦理物權移轉登記之義務，以達回復原狀之目的。㈢為此，爰依民法第367條規定及系爭協議書之法律關係，提起
本件訴訟，先位請求被告應履行系爭協議書所載買受人之義務；嗣因被告辯稱系爭協議書縱使有效，亦屬預約之性質，原告乃以系爭協議書第5條第1項及第4條約定，備位請求如後聲明所示等語。並聲明：⒈先位聲明：⑴被告應協同原告將如附表所示之不動產辦理所有權移轉登記予被告。⑵被告於取得前項不動產所有權時，應同時給付原告16,380,000元。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴被告應就附表所示之不動產，以買賣價金共16,380,000元，與原告簽立如附件所示之書面買賣契約。⑵被告應給付原告16,380,000元，而原告應於被告給付16,380,000元之同時，將前項不動產所有權移轉登記予被告。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造於113年6月1日就原屬被告所有之系爭不動產簽立買賣契
約，由被告出賣予原告，兩造業已完成所有買賣交易之手續並由原告取得系爭不動產所有權。嗣原告卻突然以系爭第54
6、547、550地號土地為依都市計畫法定程序劃設之公共設施保留地為由，指控被告刻意隱瞞交易上重要資訊要求被告以當初交易價額16,380,000元向原告買回，遂於113年9月21日約被告及被告之丈夫前往位於臺中市○○區○○路0段000號之永慶不動產北屯運動中心加盟店商議。商議當日現場除被告夫婦2人外，尚有被告方有巢氏經紀1人、有巢氏協理、永慶房屋經紀1人、副總（不確定其為永慶或有巢氏之副總）及原告一家四口人在場。於商議開始時，原告父親及母親和永慶房屋仲介公司在場人員一直不斷說被告隱瞞系爭第546、5
47、550地號土地為公共設施用保留地並強調這為詐欺，要對被告提告，眾人連番以詐欺要提告乙節不斷施壓被告與原告簽立系爭協議書，被告因從未有遇此種事情，且被告方委任之有巢氏仲介竟默不吭聲任由原告方擺布，被告之先生遂向原告及原告父親要求針對系爭協議書能給予被告7天時間仔細考慮審閱，然原告不僅要求當場簽立，原告之母親立即又是一陣指責被告詐欺，被告遂在原告眾人以場言提告之方式威嚇下被迫簽立系爭協議書。
㈡事後，被告要求有巢氏仲介公司提供原告於簽立系爭買賣契
約前交付予原告之系爭不動產說明書，被告於接獲系爭不動產說明書後才發現，該不動產說明書於「柒、附件」中早已明確註明系爭第546、547、550地號土地屬於綠地並於系爭不動產說明書第2頁有兩造確認並簽名蓋章，顯見原告早已知悉系爭第546、547、550地號土地屬於綠地。既然原告明知系爭不動產有瑕疵仍予以買受並為現況交屋，則被告之給付無不符合債之本旨之情事，被告不負瑕疵擔保責任，被告並無詐欺之情事。故應係原告買受後反悔，為獲取如同解除契約之效力，故意捏造被告刻意隱匿重要資訊，並於113年9月21日當日出動眾人助陣，以三人成虎方式欺騙被告刻意隱匿重要資訊之行為構成詐欺，導致不諳法律之被告陷入錯誤，因原告之詐欺行為，誤以為自己真的涉犯詐欺，進而簽立系爭協議書。故依上所述，原告以脅迫、詐欺之手段致使被告為意思表示簽立系爭協議書，依民法第92條第1項規定，應予以撤銷，被告並以本民事答辯狀之送達為撤銷意思表示之通知。
㈢又系爭協議書第5條第3點至第5點僅載明買回之價金金額及過
戶時間點，就原告之價金給付時間、付款方式、如何點交、違約效果均未協議。就正常交易模式，若系爭協議書為本約，涉及16,380,000元如此高額之買賣交易，不可能就付款方式等事項不於本約中載明。且就上開第3點中所提及之費用究竟所指為何，該費用所指範圍為何均屬未明。另就違反系爭協議書內容有何法律效果，是否應給付違約金亦未明示，實有違交易常理。再者，依系爭不動產之土地登記謄本土地他項權利部所示，原告已向臺灣銀行以系爭不動產設定本金13,760,000元之最高限額抵押權，此部分若被告將系爭不動產依系爭協議書之約定買回，則該最高限額抵押權應如何處理亦未見有於系爭協議書載明，此更彰顯系爭協議書僅係預約而非本約。甚者，由系爭協議書第五條第1點、第2點記載可知，兩造係先行簽訂系爭協議書，之後必須再前往區公所調解，經過公正之第三方介入調解後以調解書之作成當作買賣契約之本約。是以，倘鈞院認原告上開行為不符民法第92條第1項規定，意思表示仍屬有效，則系爭協議書亦屬預約，而非本約，原告不得請求被告履行主約將系爭不動產買回等語，茲為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由㈠原告主張其與被告就系爭不動產簽訂系爭買賣契約書，約定
總價為16,380,000元，兩造並已履行完畢等情，據其提出系爭買賣契約書為證（見本院卷第45-67頁），復為被告所不爭執，堪信為真。
㈡次查，原告主張兩造就系爭不動產於113年9月21日簽訂系爭
協議書，據其提出系爭協議書為證（見本院卷第69頁），被告則辯稱其與原告簽訂系爭協議書之意思表示係遭原告詐欺、脅迫，依民法第92條第1項規定撤銷意思表示等語，然查：
⒈按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表
示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照）。次按民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171號判決意旨參照）。
⒉經查，被告主張兩造簽訂系爭協議書時，現場除被告夫婦二
人外，尚有被告方有巢氏房屋仲介公司經紀人及經理、永慶房屋之經紀人及副總，及原告一家四口在場，原告之父母親在現場不斷說被告有詐欺嫌疑，刻意隱瞞系爭546、547、550地號土地為都市計畫法劃設之公共設施保留用地，一再主張被告詐欺並揚言提告，然依不動產說明書所示，已有將綠地標示並經原告簽名，原告刻意隱瞞其已明知買受土地包含綠地，係詐欺被告，且一直揚言提告致被告心生畏懼，係脅迫被告等語。經查，證人高永祥於本院證稱：本院卷第251頁不動產說明書是在簽委託的當下完成，是先簽委託、做好產權調查、再簽約，不動產說明書是買賣雙方都會簽，簽約當天時間比較緊急，是簽完委託當下就簽約，我就需要簽名的地方有向原告說明內容，其他內容沒有逐頁說明，買方是透過我買系爭不動產，仲介需要自行去調查房屋現況，但本件是因為簽委託日與簽約日是同一天，我只能按照當時屋主給我的說明，轉述給買方知道，本院卷第295頁的地籍圖有無給買賣雙方閱覽我不記得等語（見本院卷第353-356頁），參以本院向有巢氏房屋中清捷運加盟店調取之系爭不動產之不動產說明書（見本院卷第251-298頁），其上有承辦人即證人高永祥之簽名，並經賣方即被告、買方即原告簽名確認，其中附件之地籍圖固可見系爭546、547、550地號土地經標示為綠地用地，然依證人上開證述，當日簽完委託就簽約，時間比較緊急，其並未逐頁向原告說明不動產說明書內容等情，原告自有可能未注意到此部分之標示，尚難憑此認定原告係「故意隱瞞」其明知綠地標示之事實而詐欺被告，被告抗辯其遭原告詐欺而簽訂系爭協議書，並無理由。
⒊再被告主張原告係以揚言提告之方式詐欺被告，然提起訴訟
為權利行使之正當手段，並非不法危害之方式，顯然不屬脅迫，被告此部分答辯亦不足採。從而，被告主張以民法第92條第1項前段規定，撤銷系爭協議書之意思表示，並無理由。
㈢系爭協議書為本約：
⒈按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意
思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。（最高法院108年度台上字第2312號判決意旨參照）。查買賣契約，一經當事人就買賣標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，此觀民法第345條第2項之規定甚明。又買賣預約與本約雖同屬於買賣契約之一種，惟預約乃當事人本其交易上之實際需要及基於對本約之預備性功能，約定將來以該預約作為張本而成立本約之契約；倘締結買賣契約之當事人係將來依所訂之契約履行而無須另訂本約者，其性質應屬於本約而非預約（最高法院103年度台上字第143號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭協議書第一條、第二條約定買賣雙方為兩造，買
賣標的為系爭不動產，協議內容為「1.113年9月21日先簽訂此協議書，買賣雙方須落實執行。2.再申請區公所調解：依此協議書內容執行。3.賣方（即被告）同意原價買回上開標的並支付應納稅費及費用。4.過戶流程須於113年11月30日前完成。5.買賣雙方不得再對本買賣相關人士另行請求。」等語，可見兩造已就買賣標的即系爭不動產、價金（即按系爭買賣契約之原價）達成合意，買賣契約之必要之點均已互相同意，買賣契約已經成立，至於付款方式、有無違約金之約定，均非契約之必要之點，雖未有約定，兩造仍可就此契約履行。再系爭協議書雖記載簽訂系爭協議書後要向區公所申請調解，然此僅係使系爭協議書取得執行名義之手段，與買賣契約成立與否或得否履行無關，亦難憑此認定兩造有再另行簽訂本約之意思。至於原告向臺灣銀行以系爭不動產設定之最高限額抵押權如何處理，無另行約定，當依民法抵押權及最高限額抵押權之規定處理，與系爭協議書是否為預約無涉。準此，尚難認系爭協議書為預約之性質，被告此部分答辯並無足採。
⒊從而，兩造系爭協議書已約定被告應以系爭買賣契約之原價
即16,380,000元買回系爭不動產，迄未履行，則原告依系爭協議書約定，請求被告應偕同原告將系爭不動產所有權移轉登記予被告，被告並應同時給付原告16,380,000元，以履行系爭協議書，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭協議書之法律關係，請求被告應偕同原告將系爭不動產所有權移轉登記予被告，並同時給付原告16,380,000元，為有理由，應予准許。原告先位聲明有理由，本院即毋庸審酌其備位聲明，附此敘明。
五、按命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。即此種判決於確定時，視為已為意思表示，無待於執行，更無於判決確定前為假執行之餘地（最高法院108年度台抗字第825號裁定、最高法院109年度台上字第3054號判決參照）。本判決主文第一項命被告應偕同原告將系爭不動產所有權移轉登記予被告，係命被告為受領系爭不動產所有權移轉登記之意思表示，在本判決確定前，不生擬制效果，不得宣告假執行，而本判決主文第二項應與主文第一項同時履行，主文第一項不得假執行，則主文第二項性質上亦不宜假執行，是原告假執行之聲請，於法不合，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 10 日
民事第五庭 法 官 陳昱翔以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 10 日
書記官 許瑞萍【附表：系爭不動產】
一、土地部分：編號 土 地 坐 落 縣 市 鄉鎮市區 段 地 號 面積(㎡) 權利範圍 1 臺中市 沙鹿區 六路段 546 37.24 10分之1 2 臺中市 沙鹿區 六路段 547 286.77 10分之1 3 臺中市 沙鹿區 六路段 550 20.16 1分之1 4 臺中市 沙鹿區 六路段 551 52.81 1分之1 5 臺中市 沙鹿區 六路段 578 134.74 29分之1
二、建物部分：編號 建號 基地坐落 -------- 建物門牌 層次及主要建材 建物面積（㎡） 權利範圍 層次及面積 附屬建物用途 及面積 1 253 臺中市○○區○路段000地號 --------- 臺中市○○區○○路000巷0弄0號 鋼筋混凝土造、3層 3層總面積：118.75 1層面積：32.78 2層面積：33.84 3層面積：33.84 屋頂突出物面積：18.29 陽台：17.47 全部(1分之1) 備考 無