臺灣臺中地方法院民事判決113年度重訴字第699號原 告即反訴被告 黃郁蘋訴訟代理人 張慶達律師被 告即反訴原告 施虹君訴訟代理人 王仁祺律師上列當事人間確認不動產買賣契約無效等事件，本院於114年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告即反訴被告之訴駁回。
二、原告即反訴被告應給付被告即反訴原告新臺幣134萬元，及自民國114年6月21日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告即反訴原告其餘反訴駁回。
四、本判決第二項於被告即反訴原告以新臺幣48萬元為原告即反訴被告預供擔保後，得假執行；原告即反訴被告如以新臺幣134萬元為被告即反訴原告供擔保後，得免為假執行。
五、被告即反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
六、本訴訴訟費用由原告即反訴被告負擔；反訴訴訟費用由原告即反訴被告負擔58％，餘由被告即反訴原告負擔。事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。又按前開法條所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522號裁定意旨參照）。經查，原告即反訴被告（下稱原告）依民法第88條規定起訴主張撤銷兩造間就被告即反訴原告（下稱被告）所有坐落臺中市○里區○○段○0000地號土地（面積82平方公尺，權利範圍全部）及其上同段第812建號（門牌號碼：臺中市○里區○○○街00巷00號，面積89.67平方公尺，權利範圍全部，與上開土地合稱為系爭房地)之不動產買賣契約，故前揭不動產買賣契約自始無效，因而提起本件確認不動產買賣契約無效訴訟，惟為被告所否認，被告並於本件言詞辯論終結前之民國114年3月5日具狀提出反訴，主張解除前揭不動產買賣契約後請求原告給付被告違約金新臺幣（下同）240萬元，及自反訴起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息5％計算之利息。本院審酌被告所提起之反訴與本訴間均基於系爭房地之同一不動產買賣契約所生之紛爭，堪認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係相牽連，復無民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情事，依首揭說明，被告提起本件反訴，依法核無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1、3款、第2項分別定有明文。次查，被告提起反訴時原聲明：原告應給付被告240萬元及自反訴起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息5％計算之利息，嗣於本院114年8月19日言詞辯論期日以言詞將變更前開聲明為：原告應給付被告230萬元及自反訴起訴狀繕本送達日起至清償日止，按年息5％計算之利息。核被告所為係減縮應受判決事項之聲明，又原告於前開言詞辯論期日到庭，就被告前開變更未為異議而為本案言詞辯論，視為同意被告前開變更等情，亦經記明筆錄，並有當日言詞辯論筆錄在卷可按，依前揭規定尚無不合，亦應准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠、原告欲購買被告所有之系爭房地，然資金不足，因賣方台灣房屋仲介人員鼓吹可幫原告先賣掉名下門牌號碼臺中市○里區○○路00號3樓房屋(下稱翠堤路房地)籌資，且系爭房地可向銀行貸款八成，又為能成交而代原告繳付定金10萬元，原告遂於113年9月27日與自稱被告代理人之薛名棟簽定總價為1,200萬元之不動產買賣契約(下稱系爭買賣契約)，並於翌日（即同年9月28日）另簽立出售翠堤路房地之買賣契約。
嗣原告發現銀行貸款僅能貸四成，仲介又以540萬元遠低於900多萬元之市場價格將翠堤路房地低賣予仲介公司之員工臧金彥，遂先解除翠堤路房地之不動產買賣合約，竟遭罰違約金26萬元。原告向仲介反應系爭買賣契約之條件未達成，期能解除系爭買賣契約，惟被告及仲介強迫原告履約，否則將要求原告給付高額違約金。
㈡、原告如能貸款八成及能以合理價格出售翠堤路房地，即得履行系爭買賣契約，惟原告若知系爭房地不能貸到八成及翠堤路房地無法以市場合理價格出售，即不會表意購買系爭房地，亦不會簽立系爭買賣契約，足徵原告係表意錯誤。原告遂以臺中法院郵局存證號碼第2345號存證信函(下稱2345號存證信函)為撤銷購買系爭房地之意思表示，依民法第88條、第114條規定，原告購買系爭房地之意思表示已因撤銷而自始無效。又兩造於簽立系爭房地之買賣契約時，訴外人薛名棟並未提出被告授權之任何文件，薛名棟應為無權代理人，依民法第170條規定，系爭買賣契約未經被告承認，對被告亦不生效力；此外，系爭買賣契約亦有違反民法第106條雙方代理而無效之情事。
㈢、並聲明：請求判決確認兩造於113年9月27日所簽系爭房地之不動產買賣契約無效。
二、被告則以：
㈠、被告於113年10月22日收受原告寄送之2345號存證信函，其以「僅能貸款四成」、「其所有之翠堤路房地買賣價金被賤賣」等原因，謂所為意思表示錯誤而撤銷系爭買賣契約，惟兩造間素不相識，原告購屋款之來源籌措非被告所得知悉，原告資金籌措來源有問題，非被告於訂約時即得事先知悉，非可歸責於被告。另原告主張其為意思表示錯誤，亦與民法第88條第1項之規定意旨不符，難認其主張系爭買賣契約無效有理由。
㈡、並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於113年9月27日簽定不動產買賣契約書，購買被告所有之系爭房地，買賣標的總價款1,200萬元。
㈡、原告交付第一期簽約款現金10萬元及簽發面額230萬之本票當首期簽約款，並約定尾款960萬元，預定於114年5月30日交付。
㈢、原告於113年10月22日以2345號存證信函，依民法第88條表意錯誤撤銷兩造於113年9月27日所簽不動產買賣契約。
㈣、被告以存證信函通知原告，表示原告若不願意繼續承購，請文到15日內依約進行解約流程。
四、本院之判斷：
㈠、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又「所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言」，有最高法院42年台上字第1031號判例意旨足參。本件原告主張依民法第88條、第114條規定，系爭買賣契約已因原告撤銷意思表示錯誤而自始無效乙情，為被告所否認，則系爭買賣契約是否有效即屬不明確，致原告是否應依系爭買賣契約履行或賠償等私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故原告主張就本件確認訴訟有請求確認之法律上利益，自屬有據，合先敘明。
㈡、兩造爭執事項如下：
１、原告主張依民法第88條意思表示錯誤撤銷系爭買賣契約，有無理由？㈡
２、原告主張訴外人薛名棟無權代理被告出售系爭不動產，依民法第170條第1項，非經被告承認不生效力，有無理由？
３、系爭買賣契約有無違法民法第106條雙方代理之規定而無效？
㈢、原告主張依民法第88條規定撤銷購買系爭房地之意思表示，並無理由，茲分述如下：
１、按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」、「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」民法第88條、第114條第1項定有明文。復按民法第88條第1項規定，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。所稱表意人若知其事情即不為意思表示，係指表意人對其「表示行為」欠缺認識，即表意人在客觀上雖曾為表示行為，使一般人得依其行為了解為某種意思，但表意人主觀上並無該效果意思，且不知其所為行為，已構成某種意思表示之「表示行為」錯誤而言。至同法條第2項規定，當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。所稱物之性質錯誤，係指表意人就標的物之品質、數量、形狀、產地、年代、真假等認識有錯誤，而該錯誤如係交易上認為重要者，始視為意思表示內容有錯誤，例外允許撤銷之。最高法院111年度台上字第1407號判決意旨參照。
２、經查，原告固以系爭房地僅能貸款四成及其所有翠堤路房地無法以市場之合理價格出售為由，主張系爭買賣契約存在民法第88條意思表示錯誤云云，惟所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則為動機，此為表意人主觀之想法，未存在於意思表示中，故為相對人所無法查覺，是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未存於意思表示且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。原告所稱前開二理由，均僅為原告形成內心效果意思之原因，並為原告主觀想法，無法為被告所得知悉，僅屬於原告不購買系爭房之動機，更非對標的物即系爭房地之品質、數量、形狀、產地、年代、真假等認識有錯誤，而不受意思表示錯誤規範之保護，是依前開說明，原告主張之前開情事，縱認屬實，均難認符合民法第88條之規定甚明。是原告主張系爭買賣契約有意思表示錯誤得撤銷之事由，依法無據，則原告進而主張請求確認系爭買賣契約無效，亦無理由。
㈣、原告主張薛名棟無權代理被告出售系爭不動產，且未經被告承認而不生效力，並無理由。原告另主張於113年9月27日兩造簽立系爭買賣契約時，訴外人薛名棟並未提出被告授權之任何文件，薛名棟為無權代理，系爭買賣契約未得被告承認，對被告不生效力。惟按無權代理人以代理人名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條固定有明文。然查，原告前開主張為被告所否認，且被告之訴訟代理人於本院114年10月2日言詞辯論時即已明確表示確有授權薛名棟代理簽立系爭買賣契約(見本院卷第223頁)，復提出113年9月27日所簽署之授權書乙份為憑(見本院卷第160頁)，參以，薛名棟為被告配偶，亦有卷附身分證件影本可證，堪信被告前開主張非虛，原告復未能提出其他反證以推翻被告前開舉證，空言否認，難以憑採，是原告前開主張亦無理由。
㈤、原告主張系爭買賣契約違法民法第106條雙方代理而無效，仍無理由。
１、按查民法第106條禁止雙方代理之規定，旨在保護本人之利益，並非強行規定，代理人如事先經本人許諾，即得為雙方代理之法律行為，此觀該條前段規定自明。代理人縱未經本人許諾，而有雙方代理之情形，其法律行為亦非當然無效，僅屬無權代理行為，依同法第170條第1項規定，如經本人事後承認，對於本人仍生效力（最高法院98年度台上字第1650號民事裁判參照）。
２、原告主張系爭買賣合約違反民法第106條雙方代理之規定而無效乙節，為被告所否認。第查，依卷附系爭買賣合約所載，買方部分係由原告所自己簽名，賣方部分則由薛名棟代理被告簽約（見本院卷第140頁），前開事實復為兩造所不爭執，顯見系爭買賣契約並無雙方代理之情事存在，況薛名棟確有權代理被告簽約，業經本院認定如前，並經被告所自承，益徵本件並無原告所稱違反雙方代理而無效之情形存在，則原告上開主張，仍無足取。
㈥、據上論結，系爭買賣契約並無原告所稱得撤銷或無效之情形存在（惟現已解除，另詳後述），則原告起訴請求確認兩造於113年9月27日所簽立系爭買賣契約無效，依法並無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、被告起訴主張：
㈠、被告將所有之系爭房地以1,380萬元委託臺灣房屋湖濱三井特約加盟店-元鼎地產有限公司(下稱元鼎地產公司)銷售，元鼎地產公司於113年9月27日告知，原告願以1,200萬元購買系爭房地，被告隨即委託配偶薛名棟與原告以買賣價金1,200萬元簽定系爭買賣契約，原告並交付第一期簽約款現金10萬元及簽發面額230萬元之本票乙紙作為首期簽約款，雙方另約定於114年1月27日兌現230萬元本票、曁預定於114年5月3日交付尾款960萬元，被告為體貼原告籌款尚簽立增補特約，特別約定「因銀行貸款之因素，以致買賣案件之尾款交付及點交遲延，則賣方（按即被告）同意，不究責買方（按即原告）．．．。」等語。
㈡、詎原告於113年10月27日以2345號存證信函通知被告，其因意思表示錯誤，依民法第88條撤銷系爭房地之買賣契約，並向法院提起確認不動產買賣契約無效之訴訟。原告於114年1月27日仍未依系爭買賣契約約定兌現首期簽約款之230萬元本票，被告遂於114年2月6日以存證信函催告原告履約，惟原告收受後仍拒絕給付，被告再於114年3月以存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並告知解約及後果，原告知情後仍拒絕履約，被告只得提起本件反訴並請求給付違約金。
㈢、被告因原告違約而至少受有仲介服務費、依相關所得稅課稅規定受有依累進稅率多繳稅金之損害、增加額外處理紛爭之勞費，並喪失如期取得買賣價金之週轉利益及孳息收入之損害，是本件違約金之約定並無過高而應予酌減之情事。
㈣、並聲明：1、原告應給付被告230萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2、願供擔保請准宣告假執行。
二、原告答辯則略以：
㈠、如認被告可請求違約金，則被告請求240萬元之違約金過高，且被告未能證明受有何損害，亦未陳明計算何以要求240萬元之高額違約金，其主張違約金損害並無理由。
㈡、並聲明：反訴駁回。
三 、兩造不爭執事項同前述本訴部分所載。
四、本院之判斷：
㈠、系爭買賣契約未經原告撤銷或無效已詳如前述，又被告於114年2月6日以存證信函催告原告於函到3日內將首期簽約款230萬元存入履約信託帳戶，惟原告仍未履約，被告再於同年3月以存證信函通知原告解除系爭買賣契約等情，有存證信函影本在卷可稽(見本院卷第165至167頁)，且為原告所不爭執，更於本院同年8月19日言詞辯論期日當庭自承已分別於同年2月11日、及3月4日收受上開存證信函(見本院卷第218頁)，僅爭執被告請求之230萬元違約金過高，應予酌減。
㈡、系爭買賣契約既已由被告依法解除，被告依系爭買賣契約第8條第1款約定請求原告給付違約金，依法即無不合，惟原告抗辯違約金過高，是否有據，茲說明如后：
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，為民法第250條第1項所明定。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金是否過高，在前者係以債權人所受之損害為主要準據；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所參酌之因素並不相同（最高法院111年度台上字第639號判決意旨參照）。復按縱約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已衡酌自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
２、復查，系爭買賣契約第8條第1款約定：「買方（按即原告，下同）違反契約義務時，遲延給付之價金每逾一日按應付期款萬分之二計算違約金(自逾期之次日起至完成給付日止)，逾第7條第1項及第2項期限仍未完成點交結算，以總價計算每日違約金，；經賣方（按即被告，下同）與第一建經定7日期限催告仍未履行，賣方得解除契約。因可歸責於買方之事由致契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款及擔保應付期款之本票聲請執行做為違約金外，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」等語（見本院卷第138頁），可見遇有原告經被告催告後仍不履約之情形時，被告除得請求按日計罰或沒收原告已付價款及擔保應付期款之本票款項作為違約金外，並得請求原告負擔已發生之相關費用，上開約定已將違約金與其他損害賠償併列，另審諸該條約定意在强制原告應善盡買受人之履約義務，該違約金當具有懲罰之性質。
３、系爭買賣契約經被告解除後，反訴原告依系爭買賣契約第8條第1項規定，得沒收原告已給付之簽約款10萬元，此為兩造所不爭執。本院審酌原告因自身經濟因素，且因系爭房地僅得貸款四成、及所有翠堤路房地無法以合理之市場價格成交，始無力負擔系爭房地之買賣價金，並於發現無法貸款八成時即向仲介反應，並無刻意隱暪無法成交之情事，曁系爭買賣契約乃由雙方議定，且由原告親自到場簽約，原告於購屋前得透過各種公開資訊評估購買價格及自身履約能力後決定是否購買、本件自簽約迄被告解約歷時約半年，被告因原告違約而受有未能如期取得價金並實現銷售系爭房地之利潤、喪失依約收取價金後所能獲取之孳息、仲介服務費用之損失、稅金之損失及增加處理紛爭之勞費，及就系爭房地再為銷售將衍生另覓買家之成本等損害；復參以，內政部依消費者保護法公布之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第3項規定「買方逾期達5日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾7日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒入之已付價款以不超過房地總價款15％為限，賣方不得另行請求損害賠償。．．．」等規定，認本件懲罰性違約金約定金額達系爭房地買賣價金之20％，尚屬過高，應以買賣價金之12％計算即144萬元（計算式：1,200萬元×12％＝144萬元）為合理適當，又原告已依系爭買賣契約第8條第1款沒收原告所繳納10萬元，則自得再向原告請求給付134萬元之違約金（計算式：144萬元－10萬元＝134萬元)。
準此，被告反訴請求原告給付134萬元，依法有據，可以准許，其餘逾上開範圍所為之請求，即無理由，應予駁回。
㈢、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。被告另就原告應給付之134萬元，請求自反訴起訴狀繕本送達翌日(即114年6月21日）起（見本院卷第187頁)至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。
參、綜上所述，原告請求確認兩造間於113年9月27日所簽訂之系爭買賣契約無效，為無理由，應予駁回（即本訴部分）。又被告依解除契約及系爭買賣契約約定等法律關係，請求原告應給付被告134萬元，及自114年6月21日起，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；被告其餘逾前開範圍所為之請求，則無理由，應予駁回（反訴部分）。
肆、本判決主文第2項部分，被告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核與民事訴訟法第390條第1、2項之規定相符，茲酌定相當擔保金額准許之；併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額准許原告為被告預供擔保後，得免為假執行，爰判決如主文第4項所示。至被告其餘假執行之聲請，因該反訴部分業遭駁回而失所依附，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條（本訴部分）、第79條（反訴部分）。
中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
民事第六庭 法 官 林士傑正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
書記官 楊玉華