臺灣臺中地方法院民事判決113年度重訴字第608號原 告 汎毅企業有限公司法定代理人 張文曦訴訟代理人 賈俊益律師被 告 何英滿訴訟代理人 胡峰賓律師上列當事人間請求確認租賃契約關係存在事件，本院於民國114年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、原告主張：伊於民國105年7月13日與被告簽訂土地租賃契約書（下稱系爭土地租約），承租其所有臺中市○○區○○段000○00000○00000地號土地（下稱系爭土地），前期每月租金新臺幣（下同）12萬元，後期每月租金15萬元，租期自同年6月15日起至113年9月30日止。因伊承租系爭土地係供興建廠房及倉庫長期使用，但被告不願簽立逾10年之長期租約，兩造乃於系爭土地租約第2條第2項、第3條第4項第4款、第11條第2項第2、3款約定，於上開租期屆至後，再續租6年（自113年10月1日至119年9月30日止），續約後之租金為每月17萬元，其餘租賃條件同系爭土地租約內容。嗣伊於系爭土地租約屆期前1年（112年9月30日前），向被告口頭要求續約，詎被告以續約後，前、後期每月租金為20萬元、35萬元為由，拒絕以每月17萬元租金，與伊簽立系爭土地之續約租約，依民法第101條第1項規定，應認續約條件已成就，兩造就系爭土地之租賃關係已延續至119年9月30日。另被告依系爭土地租約第11條第2項第2款第1至3目約定，應與伊簽立續約租約。並聲明：一、確認原告與被告就系爭土地有租賃關係存在。二、被告應依系爭土地租約第11條第2項第2款第1至3目之約定內容，與原告簽訂租賃契約（見本院卷第239、259頁）。
貳、被告辯以：否認原告有依系爭土地租約第11條第2項第2款約定，向伊表示續租。況原告須於系爭土地租約租期屆滿前1年與伊「另」訂定「房屋租賃契約」，始得主張系爭土地依系爭土地租約內容續租。因原告逾期未會同伊完成另訂定房屋租賃契約，依同條項第3款約定，已視為其放棄系爭土地之優先承租權。是原告之訴，並無理由等語置辯。並聲明：
原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項（見本院卷第226、106至109、71至73頁）：
一、兩造於105年7月13日簽立系爭土地租約，由原告承租被告所有系爭土地並在其上興建廠房等建物。原告業已依約興建完成門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000巷00弄0000號至56-17號之未保存登記建物（下稱系爭建物），並以被告名義登記房屋稅籍資料。
二、系爭土地租約第2條約定：租賃期限自105年6月15日至113年9月30日止。租期屆滿雙方同意再續約6年（自113年10月1日起至119年9月30日止）【其約定詳如第11條第2項】。
三、系爭土地租約第3條第1、2項約定：租賃期限於契約成立日委由原告在系爭土地興建房屋乙棟（即系爭建物），該房屋營建費用由原告先給付，被告已由原議價稍降每月租金由原告扣減營建費用後，雙方協議原告每月應付租金如下：
㈠系爭土地租約成立起至105年9月30日止，系爭土地交付原告整地、籌劃，此期間不計收租金。
㈡自105年10月1日起至108年9月30日止，每月租金12萬元。
㈢自108年10月1日起至113年9月30日止，每月租金15萬元。
㈣先行約定續約期間，每月租金17萬元（其約定詳如第11條第2
項）
四、系爭土地租約第11條第2項約定：租期屆滿，原告依下列各項履行，具有承租權：
㈠原告於租賃期間內，無違反系爭土地租約之一切應盡義務。
㈡原告務必於租期屆滿前1年（112年9月30日前）會同被告另訂定「房屋租賃契約」：
1.租金約定每月17萬元；
2.續租期間6年（自113年10月1日起至119年9月30日止）；3.其餘租賃條件屆時雙方同意系爭土地租約內容訂定。
㈢原告逾期未會同完成訂定租約，即視為優先放棄承租權，並
承諾無條件於租期屆滿日前，依系爭土地租約履行一切義務及點交返還租賃標的之責任。
五、兩造未於112年9月30日前，另行簽訂「房屋租賃契約」。
六、兩造曾於113年9月26日在臺中市大雅區調解委員會，就本件租賃糾紛進行調解，調解並未成立。
肆、得心證之理由：
一、因原告未依系爭土地租約第11條第2項第2款約定，於112年9月30日前就「系爭建物」，會同被告另訂定「房屋租賃契約」，依同條項第3款約定，應視為原告已放棄「系爭土地」之續約承租權：
㈠原告主張：其於系爭土地租約屆期前1年（112年9月30日前）
，向被告口頭要求續約，因被告要求續約後，前、後期每月租金20萬元、35萬元，拒不與其以每月租金17萬元簽立續約租約，依民法第101條第1項規定，應認續約條件已成就，兩造就系爭土地之租賃關係已延續至119年9月30日云云，為被告所否認，並以前詞置辯。
㈡查：
⒈兩造簽立系爭土地租約後，原告已依該租約第6條第2項約
定，負擔興建費用，在系爭土地上興建系爭建物，並以被告名義登記系爭建物之房屋稅籍資料，為兩造所不爭執（參上開參、兩造不爭執事項：一），並有系爭土地租約、房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷第21至27、117至131頁），此部分堪認屬實。
⒉綜觀系爭土地租約第1條、第2條、第11條第2項約定內容（
見本院卷第21至25頁），足認系爭土地之租賃期限係自105年6月15日至113年9月30日止。原告「如」於租賃期間內，無違反系爭土地租約之一切應盡義務，且於租期屆滿前1年（112年9月30日前）會同被告另訂定「房屋租賃契約」，原告就系爭土地有續租6年（自113年10月1日起至119年9月30日止）之承租權，每月租金17萬元，其餘內容同系爭土地租約內容。但原告「如」逾期未會同被告就系爭建物，完成訂定房屋租賃契約，視為優先放棄系爭土地之承租權，並承諾無條件於系爭土地租約租期屆滿日前，依系爭土地租約履行一切義務及點交返還租賃標的之責任。因兩造未於112年9月30日前，就系爭建物另簽訂房屋租賃契約等情，為兩造所不爭執（參上開參、兩造不爭執事項：五），故依系爭土地租約第11條第2項第3款規定，應視為原告已放棄系爭土地之續約承租權。
⒊雖原告主張：被告於系爭土地租約屆期前1年，就系爭土地
與系爭建物，以每月租金20至35萬元（見本院卷第10、29至45頁），拒絕以每月租金17萬元之條件，與其簽訂系爭土地之續約租約，依民法第101條第1項規定，應視為系爭土地租約續約之條件已成就云云。惟徵以兩造除以系爭土地租約第6條第2項、第12條第1項（見本院卷第22、23、26頁）約定：於系爭土地租賃期限屆滿時，系爭建物全部歸被告所有，且原告不得以任何理由請求被告補償系爭建物之相關費用外；復以第11條第2項第2款約定：原告務必於系爭土地租約屆滿前1年，會同被告「另」訂定「房屋租賃契約」，原告始具有續約之承租權，足見系爭土地租約第11條第2項第2款第1至3目、第3款約定之「每月租金17萬元、續約6年、其餘租賃條件屆時雙方同意依系爭土地租約內容、放棄承租權」等內容，應僅及於系爭土地部分，並不包含系爭建物在內。此參系爭土地租約之約定，並未就租期屆滿後，已歸被告所有系爭建物之相關事項，有何約定自明。
⒋基上，被告拒絕以每月租金17萬元，與原告簽訂包含系爭
土地及系爭建物在內之續約租約，實難認有何違反民法第101條第1項規定。是原告上開主張，並無可取。至證人即原告前負責人張啟興於本院，固為與原告上開主張相吻之證述（見本院卷第260至264頁），惟其證述內容核與上開系爭土地租約之約定有悖，自難據為原告有利之認定。
二、綜上所述，因原告未於112年9月30日前就「系爭建物」，會同被告另訂定「房屋租賃契約」，依系爭土地租約第11條第2項第2、3款約定，應視為原告已放棄「系爭土地」之續約承租權，系爭土地租約之租期已於113年9月30日屆至。從而，原告依民法第101條第1項規定、系爭土地租約第11條第2項第2款第1至3目約定，請求確認其與被告就系爭土地，有租賃關係存在，及被告應依系爭土地租約第11條第2項第2款第1至3目之約定內容，與其簽訂租賃契約，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及證據，經本院斟酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 4 月 24 日
民事第三庭 法 官 唐敏寶以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 24 日
書記官 何淑鈴