臺灣臺中地方法院民事判決113年度重訴字第611號原 告 張瑞淵
洪美華張育誠張瑋安共 同訴訟代理人 李慶松律師複代理人 蔣馨慧律師被 告 何榕庭當事人間返還土地等事件，本院於民國114年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明定。本件原告原起訴聲明：⒈被告應將坐落於臺中市○里區○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）上如訴狀附圖所示編號A面積約35平方公尺、編號B面積約10平方公尺、編號C面積約5平方公尺、編號D面積約5平方公尺之地上物（以上編號A、B、C、D地上物面積以實測為準，下合稱系爭地上物，與系爭土地再合稱為系爭不動產）全部騰空返還原告張瑞淵、洪美華（下均逕以姓名稱之）。⒉被告應將系爭土地返還予被告張育誠、張瑋安（下均逕以姓名稱之）（本院卷第9頁）。嗣經本院會同兩造及臺中市大里地政機關測量後，於民國114年6月17日以民事更正訴之聲明狀更正聲明為後附原告之聲明所示（本院卷第375頁）。核屬就系爭土地及其上地上物遭被告占用之同一基礎事實所為請求，更正面積部分則係配合地政機關勘測後測量成果而為不變更訴訟標的之更正聲明，依前揭民事訴訟法規定，應屬合法。
二、原告主張：㈠張瑞淵、洪美華為夫妻，共同委任訴外人魏瑞芳代理於113年
3月8日與被告簽立土地買賣契約（下稱系爭契約），以總價新臺幣(下同）11,147,000元，向被告購買系爭土地及土地現況上之系爭地上物包括磚造鐵皮房屋、活動式車庫、水塔、廁所等之系爭不動產。然因被告稱仍需暫時使用系爭地上物，故被告與張瑞淵、洪美華之代理人魏瑞芳另簽立協議書（下稱協議書），其中第2條約定：「買方同意於土地過戶給與買方登記完成後 ，地上物提供給賣方（協議書誤載為買方）暫時使用，但最遲在交地後四個月内，賣方須搬遷完畢，將地上物交付買方。」等語，即約定於系爭土地移轉登記時，張瑞淵、洪美華即受讓糸爭地上物之事實上處分權，以占有改定方式移轉占有系爭地上物。又因被告需暫時使用而借貸系爭地上物予被告使用，並於系爭契約第12條第10款約定被告於移轉系爭土地後4個月内，須搬遷完畢並將系爭地上物交付張瑞淵、洪美華，待被告搬遷完畢時，張瑞淵、洪美華始支付尾款20萬元予被告何榕庭。系爭土地於113年4月22日完成所有權移轉登記，被告至遲應於113年8月21日搬遷完畢並交付系爭地上物。惟張瑞淵、原告洪美華委託魏瑞芳於113年8月23日至被告居住處即系爭地上物張貼紙條告知被告應完成搬遷，並於113年9月3、6日至系爭地上物要求被告完成搬遷，並欲當場給付尾款20萬元予被告時，被告竟拒絕受領尾款，亦拒絕搬離系爭地上物，張瑞淵、原告洪美華已依系爭契約債務本旨提出給付，被告卻拒絕受領，已陷於受領遲延。且被告未依協議書第2條約定，於113年8月21日搬遷完畢並交付系爭地上物予張瑞淵、洪美華，因張瑞淵、原告洪美華具有系爭地上物之事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利，被告未依協議書第2條約定騰空、遷讓返還系爭地上物，已侵害張瑞淵、洪美華之權利，被告並受有無法律上原因而受有占有利益，致張瑞淵、洪美華受有損害，張瑞淵、洪美華爰依民法第184條第1項前段、第179條、第962條規定，及協議書第2條約定，擇一為有利之判決，請求被告將系爭地上物騰空並返還予張瑞淵及洪美華。
㈡另張瑞淵及洪美華已於113年5月16日將系爭土地登記贈與子
女即張育誠、張瑋安共有，張育誠、張璋安即為系爭土地所有權人，爰依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭土地返還予張育誠、張瑋安。
㈢聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A面積53.39平方公
尺、編號B面積3.57平方公尺、編號C面積7.73平方公尺、編號D面積1.18平方公尺水塔之地上物全部騰空返還張瑞淵、洪美華。
⒉被告應將系爭土地返還予張育誠，張瑋安。
三、被告則以：伊識字，系爭契約上簽名是伊親簽，惟蓋章係後來才蓋的，不是伊蓋的，伊出賣系爭土地時未將全部土地出賣，要保留一部分即7分之1部分自己養老使用，但不知道為何簽約是全部出賣。伊係遭魏瑞芳及代書玩弄，稱伊保留7分之1也要出賣，但會留使用權利給伊養老，後來卻說伊違約。伊認為系爭契約與協議書有瑕疵，因為簽約的人與實際買受人不同，伊不認識原告，從未見過原告，且當初有約定要保留約10坪土地給伊居住養老，其才簽立系爭契約及協議書，但實際上並無保留，其認為受詐欺系爭契約無效。又系爭地上物中鐵皮屋為被告母親何阿甘繼承而留下，應屬全體繼承人所有，其無權單獨處分買賣，此部分應屬無效等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：㈠原告起訴主張張育誠、張瑋安為系爭土地所有權人，張瑞淵
、洪美華與被告簽立系爭契約及協議書，系爭土地上如附圖所示編號A面積53.39平方公尺、編號B面積3.57平方公尺、編號C面積7.73平方公尺、編號D面積1.18平方公尺水塔之系爭地上物等節，業據其提出土地登記第一類謄本、土地買賣契約書及協議書等件在卷可按（本院卷第28至57頁），並經本院會同兩造及臺中市大里地政機關測量後製作複丈成果圖在卷可稽（本院卷第307頁）。被告固辯稱系爭契約與協議書之簽約人與實際買受人不同，其係遭受詐欺，買賣契約應屬無效云云，惟查：
⒈系爭契約記載訂約日期為113年3月8日，約定由被告出賣系爭
土地予張瑞淵、洪美華，張瑞淵、洪美華由魏瑞芳代理，買賣總價11,147,000元，付款約定簽約款現金3萬元及3月11日匯款9,547,000元、用印款於113年2月29日給付60萬元、尾款97萬元於113年4月18日所有權移轉完竣後，賣方點交予買方同時給付，已於4月23日匯款77萬元，其下均有原告簽名及印文，買賣雙方共同委任代書陳章元代辦登記等，土地現況有系爭地上物，全部併同土地出售予買方，日後賣方對地上物部分不得要求任何補償等語（本院卷第29至43頁）；協議書記載簽立日期為113年3月8日，約定被告與魏瑞芳就系爭土地上系爭地上物協議，系爭地上物一併與系爭土地移轉予賣方，於系爭土地過戶給予買方登記完成後，系爭地上物提供給買方暫時使用，但最遲在交地後4個月內，賣方須搬遷完畢，將系爭地上物交付買方。系爭土地過戶完成後，系爭地上物產權歸屬買方，買方於交地時保留20萬元於賣方搬遷完畢一次支付完畢等語在卷可按（本院卷第45頁）。其上並無任何關於保留10坪土地移轉給被告之約定，反見被告同意將系爭土地、系爭地上物出賣並同意搬遷，足認原告主張系爭地上物連同系爭土地一併出賣，無保留部分土地等節，要非無由。
⒉證人李瑞標於本院另案114年度訴字第724號固證稱略以：伊
與被告認識很久，伊看到被告整地，系爭地上物約10坪壞掉沒有水，伊有去幫忙，剛好缺住的地方，詢問被告可否承租，就向被告開始承租居住約2、3年，伊不清楚系爭土地及系爭地上物為何人所有，但被告兄弟姊妹似有7人，系爭不動產被拍賣，伊不曉得誰買走，不認識原告，只知道有人向被告談買賣系爭土地等，被告說如果拍賣出去，伊那份不賣，要放在旁邊一點約10坪可以養老居住，伊不曉何人與被告簽買賣契約，伊向被告承租1個月3,000元，如果被告跟伊說不能租，伊下個月就搬走，伊沒有看到被告居住在系爭不動產，被告稱跑完法院後，叫伊搬走，被告要住系爭不動產等語（本院114年度訴字第724號卷，下稱另案卷，第110至115頁），足認李瑞標固曾聽聞被告希望保留約10坪系爭土地及系爭地上物居住養老，惟亦稱不清楚系爭不動產由何人買受，復未參與系爭契約簽約過程，則被告在簽約時如何與被告約定，證人李瑞標根本一無所知，而系爭契約及協議書又無任何關於保留土地之記載，自不能僅因證人李瑞標前揭陳述即認為兩造有保留系爭土地約10坪給被告之約定。
⒊依證人陳章元代書於本院另案114年度訴字第724號證述略以
：魏瑞芳找伊參與製作系爭契約及協議書，被告尚未自法院拍賣取回系爭土地前即有協議系爭不動產買賣條件，當初被告說還要部分土地即保留系爭土地10坪面積部分，魏瑞芳不同意，說如被告要取得部分土地，就不成立買賣系爭不動產。被告在系爭土地未標售前就通知不履行協議，後來被告得標後，找不到人幫忙繳標金，隔幾天後，又打電話給魏瑞芳說同意履行協議，因為擔心被告反悔，在3月8日確定得標系爭土地，正式重新寫1份協議書，契約內容其實已經變更。後來被告取得系爭土地，就先製作系爭契約及協議書，協議書當作系爭契約附件，簽約前已與被告確認無保留部分土地，即系爭契約並無附帶條件保留土地乙節。伊不清楚出資情形，但依存摺資料，係由張瑞淵匯款給魏瑞芳，魏瑞芳始出錢去法院買回系爭土地，當時魏瑞芳打算系爭土地點交完後，就將系爭地上物拆除。當初實際上要買系爭不動產的人是張瑞淵、洪美華，出面談的人是魏瑞芳，其他登記名義人原本委託魏瑞芳，由魏瑞芳出來簽約，後來覺得日後國稅局會有登記名義人問題，就跟被告說在整個契約移轉後，再變更買賣人為登記名義人，即系爭不動產因要登記在張瑞淵、洪美華名下，所以113年3月8日簽約時原係由魏瑞芳與被告簽，但因由張瑞淵、洪美華出資及稅賦問題，後來在4月23日重新變更契約，買賣條件相同，改由買受人張瑞淵、洪美華與被告簽立系爭契約，並有約定買受人可以指定登記名義人，且為符合買賣契約書一致性，有告知被告，被告也同意簽立日期仍寫原來的3月8日。實際上系爭不動產買賣雙方應該是被告與張瑞淵、洪美華，並約在被告仁化路處簽約時。被告於法院拍賣時主張系爭地上物是被告的，沒辦法點交，所以無人投標，當時被告未表示系爭地上物為共有，僅主張需補償系爭地上物，故以150萬元向被告買受系爭地上物，所以由張瑞淵、洪美華為被告給付拍賣價金及以150萬元買受系爭地上物，並約定被告搬遷完畢後再交付20萬元予被告。
系爭契約手寫部分是伊在簽約當場寫的，買賣雙方看過沒問題後，才簽名蓋章。被告說系爭土地上系爭地上物是被告所有，買賣系爭不動產包含系爭土地上系爭地上物，系爭契約未記載系爭地上物是因為被告說系爭地上物沒有辦理保存登記，所以沒有寫在標示，僅寫在後面備註。又因為被告稱其在系爭地上物之東西沒搬走，要求魏瑞芳給予搬遷時間，所以約定交屋完後，再給搬遷時間等語詳實（見另案卷第116至124頁）。足認系爭契約及協議書簽立過程均經被告確認而為親自簽署，被告主張受詐欺而為系爭契約及協議書之意思表示並不可採。
⒋被告雖主張其於系爭契約及協議書簽名時上面只有打字部分
，其餘都是空白，文字都是對方後來填進去的云云，與證人陳章元之證詞顯然矛盾。本院審酌一般社會通念上，應該知悉在契約上簽名就是要負相關法律責任，兩造又不是什麼至親好友，被告在沒有特殊信任基礎之情況下，應不可能在空白契約上簽名。且系爭約第十二條特約事項，在打字部分後又手寫7行文字，被告之簽名蓋章緊接在手寫文字左下方，若非先寫完再簽名，衡情應無法恰好接在手寫文字之後，故應以證人陳章元所稱是寫完當場簽名較為可採，被告此部分主張，不足採取。
⒌由上，被告抗辯系爭契約及協議書係受詐欺簽立云云，並無
理由，復未能舉證證明所辯稱系爭契約與協議書有何瑕疵之有利事實，堪認原告主張系爭契約及協議書有效成立為可採信。
㈡張瑞淵、洪美華請求被告騰空返還系爭地上物並無理由：
⒈按買賣為債權契約，與移轉所有權之物權契約不同，出賣人
對於出賣之標的物，不以有處分權為必要。再買賣並非處分行為，故公同共有人中之一人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。（最高法院91年度台上字第2379號、104年度台上字第2123號裁判參照）。惟給付之障礙雖可得除去而未除去前，給付仍屬不能，例如買受人依買賣契約請求出賣人將第三人所有之物移轉或交付與買受人，自屬給付不能，該買受人自亦無從請求為不能之給付，且依社會通常觀念，如屬給付不能，即不問該給付不能之為主觀或客觀原因而異其效果，故民法第226條所定給付之情形，應不限於客觀上給付不能（最高法院85年度台上字第1389號裁判參照）。
⒉本件被告與張瑞淵、洪美華簽立系爭契約，約定由被告出賣
系爭土地予張瑞淵、洪美華，張瑞淵、洪美華由訴外人魏瑞芳代理，買賣總價11,147,000元，付款約定簽約款現金3萬元及3月11日匯款9,547,000元、用印款於113年2月29日給付60萬元、尾款97萬元於113年4月18日所有權移轉完竣後，賣方點交予買方同時給付，已於4月23日匯款77萬元，其下均有被告之簽名及印文，買賣雙方共同委任代書陳章元代辦登記等，土地現況有系爭地上物，全部併同土地出售予買方，日後賣方對地上物部分不得要求任何補償等語（本院卷第28至43頁）；協議書簽立日期為113年3月8日，約定被告與魏瑞芳就系爭土地上系爭地上物協議，系爭地上物一併與系爭土地移轉予賣方，於系爭土地過戶給予買方登記完成後，系爭地上物提供給買方暫時使用，但最遲在交地後4個月內，賣方須搬遷完畢，將系爭地上物交付買方。系爭土地過戶完成後，系爭地上物產權歸屬買方，買方於交地時保留20萬元於賣方搬遷完畢一次支付完畢等語在卷可按（本院卷第45頁）。足認原告主張被告連同系爭土地上之系爭地上物一併出賣乙節，核屬有據。此一買賣系爭土地及系爭地上物之債權契約業已因被告與張瑞淵、洪美華意思表示合致而生效。惟買賣契約僅賦予張瑞淵、洪美華得請求被告移轉系爭土地及系爭地上物所有權之權利，至於請求後被告能否移轉所有權，應視被告是否為所有權人而定，若實際上被告並無所有權，自無從將自己沒有的物權移轉給張瑞淵、洪美華。
⒊查系爭地上物為未辦保存登記建物，管理人固為被告，但被
告申請設立稅籍時已向稅捐單位表明其係依民法第820條第2項規定就共有物為簡易修繕，有臺中市政府地方稅務局大屯分局函及後附相關申請資料在卷可稽（另案卷第144、168頁），則被告自身即未主張因興建房屋而原始取得所有權，難認系爭地上物之所有權人即為被告。另系爭土地因分割共有物事件判決變價分割確定，拍賣時不含系爭地上物，亦有本院110年度訴字第2548號判決、臺灣高等法院臺中分院111年度上易字第551號判決、確定證明書、不動產權利移轉證書及拍賣公告在卷可稽（另案卷第12至30頁、本院卷第447至450頁），故被告也不可能透過拍賣取得系爭地上物。是依卷內證據至多僅能推知被告為系爭地上物之稅籍登記上管理人。被告固稱系爭地上物為前稱何阿甘、後稱其父母興建，應由全體體繼承人所有，但因其透過優先購買權買回，其他繼承人同意由其繼承云云（見本院卷第428頁），然並未提出其他繼承人同意由被告單獨繼承相關證明，且其自身亦具狀表示其無權處分買賣等語（見本院卷第412頁），自難單以被告前後矛盾之陳述即認為系爭地上物已由其單獨繼承。兩造復未能舉證證明系爭地上物為被告出資興建或單獨繼承等具有全部事實上處分權之有利事實，縱系爭地上物僅由被告占有使用，仍不能逕行推認系爭地上物之所有權人或事實上處分權人為被告。原告固主張被告已經以占有改定之方式交付系爭地上物並移轉事實上處分權云云，但被告既無系爭地上物之所有權或事實上處分權，其移轉系爭地上物事實上處分權之行為乃無權處分，依民法118條第1項於實際權利人承認前乃效力未定，張瑞淵、洪美華尚未取得系爭地上物之事實上處分權。
⒋由上述，張瑞淵、洪美華尚未因系爭契約及協議書約定而取
得系爭地上物之事實上處分權，即無何權利受損或占有侵害之事實，張瑞淵、洪美華依民法第184條第1項前段、第179條、第962條規定，請求被告騰空返還系爭地上物，因系爭契約及協議書尚未得系爭地上物全體事實上處分權人同意前，張瑞淵、洪美華尚未因系爭契約及協議書取得系爭地上物事實上處分權，即對系爭地上物無何事實上處分權或占有之權利、事實受損，至多僅為被告未能履行系爭契約及協議書約定之債務不履行，張瑞淵、洪美華依上開法律規定，請求被告騰空返還系爭地上物，要難採認。
⒌又被告無權處分系爭地上物，已如前述，張瑞淵、洪美華依
協議書第2條約定，請求被告履行騰空返還系爭地上物，被告因對系爭地上物並無完全事實上處分權而陷於給付不能，自無法履行。從而，張瑞淵、洪美華請求被告騰空返還系爭地上物，因被告無事實上處分權而陷於給付不能，而失所據，並無理由，不應准許。
㈢張育誠、張瑋安請求被告返還系爭土地並無理由：
系爭土地上有系爭地上物存在，被告就系爭地上物無所有權或事實上處分權，已如前述。張育誠、張瑋安主張其為系爭土地所有權人，依民法第767條規定，請求被告返還無權占用之系爭土地，固未及於請求拆除系爭地上物，然被告占有系爭土地之方式即為使用系爭地上物，衡諸社會經驗法則與系爭不動產客觀現狀，已難認現實上存有不拆除或點交系爭地上物而逕能返還占用系爭土地之可能。原告未能對其主張被告單獨取得系爭地上物事實上處分權之積極、利己事實負舉證之責，而張育誠、張瑋安單以被告提起本訴，請求其將遭系爭地上物占用之系爭土地返還，亦已有給付不能之情事，於法自有未合，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
民事第五庭 法 官 王奕勛上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 1 日
書記官 簡芳敏