臺灣臺中地方法院民事判決
114年度簡上字第126號上 訴 人 李琁隆被 上訴人 王金梅
王月圓兼 共 同訴訟代理人 王秋燕被 上訴人 李日隆上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國113年11月8日本院沙鹿簡易庭112年度沙簡字第644號第一審判決提起上訴，本院於民國114年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面本件被上訴人李日隆經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之，民事訴訟法第454條定有明文。依同法第436條之1第3項規定，對於簡易程序第一審裁判之上訴，準用上開規定。本判決之事實及理由、關於兩造攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見（除後開補充說明外），均與原判決相同，茲引用之。
二、上訴人於上訴審補陳：華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲事務所）報告書（下稱系爭報告書）就臺中市○里區○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之估價金額過低，僅市價3分之1。依共有土地現況分配，是由地上物之所有人及使用人等既得利益者享有利益，且建物可以重建，不該以法律保障使用土地者之情感因素，應以變價拍賣之方式分割系爭土地，可讓所有共有人按市場價值取得應得利益，系爭土地之建物所有人亦可行使優先購買權等語。
三、被上訴人於上訴審補陳：㈠王金梅、王月圓、王秋燕補陳：華聲事務所乃法院指派，且
系爭報告書參照估價技術規則，最後評估推定系爭土地價值，鑑定估價結果公正。而上訴人所檢附與系爭土地同地段之數筆土地實價登錄資料，位置臨主要交通幹道，地處人口密集之市區中心，與系爭土地位置相差甚遠，系爭土地上除伊等3人之祖厝外，多為空地、柏油路面、稻田，對外通行依賴約3米寬之私設道路，兩者發展程度及商業價值差距甚大。又伊等3人與系爭土地上之祖厝有密不可分之感情依存關係，上訴人及被上訴人李日隆則無。原審判決分割方法除能兼顧伊等3人對祖厝之感情依存關係外，亦能避免祖厝因變價分割異其所有人而徒增紛爭、影響拍賣價格，及祖厝遭拆除減損經濟效用，故原審判決結果有利於系爭土地之整體利用，兼顧全體共有人之利益，認事用法並無違誤等語。
㈡李日隆補陳：原審判決之補償金額明顯偏低，未符公平合理標準，應判決如上訴人之上訴狀聲明。
四、原審審理結果，判決兩造共有系爭土地分歸被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕取得並按原審判決附表一「應有部分欄」所示其等3人之應有部分比例維持共有，及由被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕各補償上訴人、被上訴人李日隆如原審判決附表二所示之金額。上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地變價分割，變價所得金額由共有人依比例分配。被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人李日隆則聲明：同意被上訴人聲明及分割方法。
五、本院得心證之理由除依首開法條規定，引用原判決事實及理由外，並補充：
㈠上訴人主張系爭土地為兩造共有，各共有人之應有部分比例
如原審判決附表一所示，且兩造間並無不分割之約定，系爭土地亦無因物之使用目的不能分割之情事，而兩造未能就分割方法達成協議等情，業據提出地籍圖謄本、土地登記謄本、現況照片為憑（見原審卷第53至63頁），且為兩造所不爭執，是上訴人請求分割系爭土地於法有據，應予准許。
㈡按分割共有物訴訟時，法院對分割方法固有裁量權，但審諸
民法第824條第2項至第4項規定，應以原物分配為原則，即以原物分配於各共有人（原物分配）；如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金錢補償）；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣，價金依共有部分價值分配（原物分配與價金分配併用）；並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部分維持共有；變價分割（價金分配）為劣後之選擇。又共有物採取原物分配兼金錢補償之方式，令共有人尚得享有共有物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），此與共有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之方式，二者意義不同。法律賦予法院有相當之裁量權，俾符實際並得彈性運用，使裁判分割方法多樣化、柔軟化，法院應依職權斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、經濟效用、公共利益，暨共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係等，公平裁量，酌定妥適之分割方法（最高法院111年度台上字第1353號判決意旨參照）。
㈢查系爭土地位於都市計畫區，土地使用分區為農業區；系爭
土地現況有一層樓之建物2棟，其中1棟門牌號碼為臺中市○里區○○路0號，其餘土地為空地、柏油路面、稻田等情，有臺中市政府都市計畫土地使用分區證明書（見原審卷第65頁）、原審勘驗筆錄、現場照片為憑（見原審卷第103至105、
43、59至63、111至117頁）。依系爭土地登記謄本所載（見原審卷第55至57頁），被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕均係因分割繼承取得系爭土地所有權，上訴人及被上訴人李日隆則係因拍賣於112年間取得系爭土地所有權；再觀諸現場照片所示（見原審卷第43、115頁），系爭土地上之建物以「太原堂」為名，內有祭祀神明，且上訴人就系爭土地上之建物係被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕所有及使用乙節，亦不爭執（見本院卷第11至12頁），是被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕辯稱系爭土地上之建物為伊等之祖厝等語，應堪採信。綜上足認被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕就系爭土地在感情或生活上確有密不可分之依存關係，上訴人與被上訴人李日隆對系爭土地則無依存關係。審酌系爭土地之性質、使用狀況、經濟效用，及共有人與系爭土地之依存關係、全體共有人之利益、公平性等節，本院認將系爭土地分歸被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕取得，並按伊等應有部分之比例維持共有，再由伊等以金錢補償未受原物分配之上訴人與被上訴人李日隆，依此分割分案，被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕得享有共有物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），上訴人與被上訴人李日隆則可取得系爭土地之金錢價值，應屬公平妥適。上訴人主張建物可以重建，不該以法律保障使用土地者之情感因素，應以變價拍賣方式分割系爭土地云云，允無足採。
㈣本件經原審囑託華聲事務所鑑定系爭土地若由被上訴人王金
梅、王月圓、王秋燕按原應有部分比例取得，應補償其餘共有人之金額，經該事務所分析一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素（含土地個別條件、土地使用分區管制規定或其他管制事項、土地利用情況、公共設施便利性）、最有效使用，再以比較法評估，選擇與系爭土地同為農業區建地目之3筆比較標的調整分析，依系爭土地所具備之條件及地價因素差異調整，因系爭土地僅可做農業使用，須鄰地所有權人同意，方可申請建築線，土地僅可做低度利用等節，最後決定評估系爭土地單價為每坪新臺幣（下同）3萬8,000元（即每平方公尺1萬1,495元），被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕應各補償上訴人、被上訴人李日隆如原審判決附表二所示之金額，有華聲事務所113年9月9日函送之系爭報告書附卷可佐（見原審卷第153頁及外放估價報告書）。參以華聲事務所之估價人員領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，與兩造亦無利害關係，其鑑定方法客觀公正，就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，足認上開鑑價結果應堪作為計算本件共有人間金錢補償之基準。上訴人雖提出網路列印交易明細（見本院卷第15至25頁），主張系爭報告書就系爭土地之鑑價結果過低云云，惟觀諸上訴人提出之交易資料，該等交易標的之使用分區均為「都市：住宅區」，與系爭土地之使用分區及經濟效用明顯不同，是上訴人以此質疑系爭報告書之鑑價結果，並無足採。
六、綜上所述，上訴人依民法第823條第1項、第824條規定，訴請裁判分割系爭土地，於法有據，應予准許；而系爭土地之分割方案，經審酌系爭土地之性質、使用狀況、經濟效用，及共有人與系爭土地之依存關係、全體共有人之利益及公平性等一切情形，本院認為系爭土地應分歸被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕取得並按原審判決附表一「應有部分欄」所示其等3人應有部分之比例維持共有（即被上訴人王金梅425分之67、王月圓425分之67、王秋燕425分之291），及由被上訴人王金梅、王月圓、王秋燕各補償上訴人、被上訴人李日隆如原審判決附表二所示之金額，核屬適當。原審諭知分割如上開所示，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 顏銀秋法 官 李宜娟上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
書記官 陳亭卉