臺灣臺中地方法院民事判決114年度簡上字第269號上 訴 人 蘇顯鐿即蘇鈺富訴訟代理人 陳益軒律師被 上訴人 嚴若慈訴訟代理人 林三元律師複 代理人 廖宛淇律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國114年3月18日本院簡易庭113年度中簡字第2949號第一審判決，提起上訴，本院於民國114年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：緣上訴人與訴外人即伊之母親王淑卿就門牌號碼臺中市○區○○路00巷0弄00號房屋（下稱系爭房屋），前簽訂租賃契約，租期自民國99年8月1日至101年7月31日止，嗣租期屆至，上訴人仍持續給付租金。王淑卿於105年11月1日將系爭房屋移轉登記予伊，上訴人亦繼續給付租金，兩造間就上開租賃關係轉為不定期租賃關係（下稱系爭租賃契約）。系爭房屋建於62年間，屬於老舊建築，符合都市危險及老舊建築物（下稱危老建築）加速重建條例（下稱危老建物重建條例）之申請要件，伊基於重新建築系爭房屋之目的，依民法第450條第2項、第3項及土地法第100條第1款規定，自112年11月起多次寄發存證信函，通知上訴人系爭租賃契約將於113年1月31日終止，惟上訴人迄未搬離，並阻止伊進入系爭房屋測量以取得拆除執照，屬權利濫用，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段規定（見原審卷第15頁，原判決漏未記載），請求上訴人騰空並遷讓返還系爭房屋等語。
二、上訴人則以：被上訴人雖認系爭房屋已符合土地法第100條第1款「重新建築」之要件，然此為被上訴人自行依據危老建物重建條例規定所進行之評估，而上開條例屬於行政機關對於都市危老建築所為之獎勵規定，無從作為「重新建築」之認定方式；其亦未證明系爭房屋之殘值已與土地價值顯不相當，而有重新建築之必要，況伊目前仍居住在系爭房屋中，系爭房屋外觀及屋內狀態並無老舊、損壞恐生危險之情形。又被上訴人遲於提起訴訟5個月後，始向主管機關提出系爭房屋危老建築重建計畫書，足認被上訴人寄發存證信函時，無重新建築之計畫，係事後以「重新建築」飾詞欲終止租約。且系爭租賃契約尚適用租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）第10條及該條例細則第2條規定，被上訴人以「重新建築」為由終止租賃契約時，應於終止租約前3個月檢附拆除執照通知伊，然其迄未取得拆除執照，故系爭租賃契約仍存續等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，即上訴人應騰空並遷讓返還系爭房屋予被上訴人。上訴人不服而提起本件上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第88頁）㈠上訴人前與王淑卿就系爭房屋，於99年7月22日簽有租賃契約
，租期自99年8月1日起至101年7月31日止。租期屆至後，上訴人持續給付租金，上訴人與王淑卿間成立不定期租賃契約。
㈡王淑卿於105年11月1日將系爭房屋移轉登記與被上訴人，上
訴人持續給付租金，兩造間就系爭房屋成立不定期租賃關係。
㈢被上訴人於112年11月30日、同年12月12日、同年12月22日、
113年1月10日分別寄送存證信函，通知上訴人系爭租賃契約將於113年1月31日終止。
五、得心證之理由㈠系爭租賃契約有租賃住宅條例之適用
租賃住宅條例於106年12月27日公布，107年6月27日施行，該條例係為維護人民居住權、保障租賃當事人權益而設，此觀該條例第1條即可得知。次按該條例第3條第1、2款分別規定：「本條例用詞，定義如下：一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。」，是自就住宅租賃而言，租賃住宅條例應為民法及土地法之特別法，此亦可觀該條例第3條之立法理由「第一款所稱租賃住宅，指住宅出租係供居住使用者，不論其是否符合建築管理或土地使用管制等相關法規，舉凡住宅出租係供居住使用者，除第四條規定情形外，均應適用本條例規定」自明。查，系爭房屋係專供上訴人居住使用，而未用作商業用途或為其他經濟上利用，而屬住宅租賃契約，有房屋租賃契約書可佐（見原審卷第23-31頁），而按不真正溯及既往，係指事實跨越新舊法持續發生，新法縱然直接適用於法律生效後繼續發生的事實，亦無法律效力溯及既往可言，僅止於現在的事實與過去的事實連結而已，又稱為事實的回溯連結，而非效力的溯及發生，是系爭租賃契約雖於租賃住宅條例施行前已存在，然因系爭租賃契約為不定期租賃契約，於該條例施行後契約之效力仍有效存在，故有租賃住宅條例之適用，且應優先適用租賃住宅條例。
㈡系爭房屋符合土地法第100條第1款之「重新建築」要件⒈經查，被上訴人於112年12月11日向臺中市政府都發局（下稱
中市都發局）申請重建，於113年1月15日與林敬樺建築師事務所（下稱系爭事務所）簽訂系爭房屋委託建築規劃設計服務契約書（下稱系爭契約書），嗣系爭房屋經評估結構安全未達最低等級，於同年10月18日由系爭事務所向中市都發局遞交重建計畫案報告書冊及系爭房屋評估報告，併於同年11月14日申請建造執照乙情，有中市都發局112年12月15日中市都管字第1120280838號函、系爭契約書、系爭事務所113年10月18日中市樺建字第113101801號函及建造執照申請書在卷可參（見原審卷第33、155-168、169、209頁），可見被上訴人申請重建之時間與寄發存證信函之時間相近，且於起訴前即著手實施系爭房屋之重建，足認被上訴人非藉詞託諸空洞之計畫，而確有重新建築之規劃與實行。
⒉按危老建物重建條例係為因應潛在災害風險，加速都市計畫
範圍內下稱危老建築之重建，改善居住環境，提升建築安全而制定，足認危老建築之重建，除可美化市容，亦可改善都市之居住安全及建築安全，有助於都市發展；所謂收回重建之必要，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之（最高法院90年度台上字第567號判決意旨參照）。經查，系爭房屋屋齡已逾50年，經評估結構安全未達最低等級，有系爭房屋土地謄本及系爭房屋評估報告書可佐（見原審卷第21、153-154頁），足認系爭房屋屋齡甚高，且具安全結構風險，上訴人抗辯系爭房屋無老舊、瀕危而生潛在危險之情形，顯無可採。又被上訴人持上開評估報告申請建築執照及向中市都發局遞交重建計畫，均未經中市都發局駁回申請，僅要求被上訴人補正、修正計畫，有中市都發局補正通知書、臺中市政府113年11月25日府授都更字第113034218號函在卷可稽（見原審卷第211、213-215頁）。足見中市都發局認系爭房屋已符合危老建築而有重新建築必要，故僅要求被上訴人補件，而非否准請求，此亦可觀建造執照申請書（見原審卷第209頁）備註欄已載明係依危老建物重建條例准予重建等語甚明。則系爭房屋既屬危老建築，使用逾齡，具安全性風險，當有礙都市發展，按上揭說明及規定，堪認系爭房屋已符合重新建築之要件。
㈢系爭租賃契約未合法終止且上訴人未權利濫用⒈按租賃住宅條例第10條第1項第4款規定：「租賃期間發生下
列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：…四、出租人為重新建築而必要收回。…出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：…二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月」；另按該條例施行細則第2條第1款規定：「出租人依本條例第十條第一項第四款規定提前終止租賃契約者，其應檢附之相關事證，為下列文件之一：一、主管建築機關核發之拆除執照」，由此可知，出租人欲以「重新建築」為由終止租賃契約，應於終止前3個月檢附主管機關之拆除執照，併通知承租人，方得合法終止租賃契約。
⒉系爭房屋固符合土地法第100條第1款「重新建築」之要件，
惟被上訴人主張系爭租賃契約於113年1月31日終止，而其自112年11月30日起即以存證信函通知上訴人系爭租賃契約，因重新建築之因，將於113年1月31日終止等情，為兩造所不爭執，可見被上訴人未於契約終止前3個月通知上訴人，且被上訴人斯時未取得所需檢附之拆除執照，有中市都發局113年11月11日中市都建字第113025962號函在卷可參（見原審卷第125頁），揆諸上揭說明，足認被上訴人未依租賃住宅條例第10條規定終止系爭租賃契約。則系爭租賃契約未經被上訴人合法終止，其即仍存續，足堪認定。被上訴人雖主張危老建物重建條例未要求拆除執照等語，然系爭房屋符合危老建物重建條例規定，僅徵系爭房屋符合「重新建築」事由，被上訴人仍需合法終止系爭租賃契約，是被上訴人之主張，洵非可採。
⒊末按行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，
縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法院71年台上字第737號判決意旨參照）。被上訴人另主張上訴人阻擋其入屋取得申請建造執照所需資料，又要求被上訴人提出建造執照經核准後方能取得之拆除執照，屬權利濫用等語。惟按建築法第79條規定，請領拆除執照所需之建築物權利證明文件，未限制僅得檢附建造執照，是被上訴人仍得檢附其他權利證明文件據以申請，難認上訴人拒絕被上訴人入屋履勘有何權利濫用情事。況系爭租賃契約未經合法終止，已如上述，是上訴人於契約未終止前拒絕他人進入系爭房屋，乃係其權利之正當行使行為，非以損害被上訴人之權利為主要目的，並非權利濫用，亦難認有何違反誠信原則之情事。
㈣基上，系爭租賃契約未經被上訴人合法終止，上訴人占有系
爭房屋非無權占有，則被上訴人依民法第455條前段及第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空並遷讓返還系爭房屋，均無理由。
六、綜上所述，被上訴人依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房屋騰空並遷讓返還，為無理由，不應准許。原審判命上訴人將系爭房屋騰空並遷讓返還予被上訴人，並宣告假執行，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 唐敏寶
法 官 雷鈞崴法 官 黃品瑜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 1 月 9 日
書記官 高偉庭