臺灣臺中地方法院民事判決114年度簡上字第226號上 訴 人 方傑銘被 上訴人 張簡志華上列當事人間拆除地上物等事件，上訴人對於民國114年3月21日本院豐原簡易庭113年度豐簡字第634號第一審判決提起上訴，本院於114年10月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺中市○○區○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）係兩造與他人所共有，上訴人應有部分2/17，被上訴人應有部分17/3060。詎被上訴人未經全體共有人同意，擅自於系爭土地上建造如原判決附圖即臺中市豐原地政事務所收件日期民國106年4月10日土測字第071100號土地複丈成果圖（複丈日期106年5月10日，下稱附圖）編號A所示之車庫（面積33.22平方公尺，下稱A車庫），且A車庫占用法定空地，違反區域計畫法第15條第1項、森林法第6條第2項、建築法第11條等規定，為此依民法第767條、第821條規定，求為命被上訴人將A車庫上方頂蓋占用附圖編號D部分拆除，並將該部分土地返還上訴人及其他全體共有人之判決。
二、被上訴人則以：兩造所居住之元鼎山莊社區係於83、84年間由建商張永林以同段751-1、751-4、751-5、751-6、751-7、751-8等地號土地（下稱751-1等6筆土地）共同開發建造，伊於86年向前手楊文森購入門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷00000號房屋。751-1等6筆土地為社區住戶共同持有，建商規劃每戶有各自使用範圍，以圍牆、擋土牆、欄杆為界，住戶規約亦有清楚規定，住戶間就共有土地使用範圍有約定專用存在。A車庫係建商起造時所建造，非伊事後建造，且伊對A車庫有約定專用存在，非屬無權占有等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將A車庫上方頂蓋占用附圖編號D部分拆除，並將該部分土地（面積33.22平方公尺）返還上訴人及其他全體共有人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由
一、上訴人主張：系爭土地係兩造與他人所共有，系爭土地上之A車庫，事實上處分權屬於被上訴人等事實，為兩造所不爭執，堪信為真實。上訴人另主張被上訴人未經全體共有人同意，擅自於系爭土地上建造A車庫，A車庫無權占有系爭土地等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者，在於被上訴人使用A車庫占有系爭土地，是否具有正當權源？
二、A車庫業經約定由被上訴人專用，上訴人請求被上訴人拆除A車庫頂蓋並返還該部分土地，為無理由：
㈠查系爭土地分割自同段751-4地號土地，地上建物建號為同段
2649、2658、2693、2710、2711、2712、2713、2983，權狀註記同段2983建號之建築基地為同段751-1、751-4、751-5、751-8地號土地等情，有土地登記謄本可參（本院卷147頁）。又依上訴人提出之公寓大廈管理委員會申請書檢查表所示，元鼎山莊社區基地為751-1等6筆土地，併參以證人即元鼎山莊起造建商張永林於另案證述：84年蓋的時候，B2戶（即上訴人所有之門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷00000號房屋）、B3戶是同時蓋的，當時地主都有同意蓋房子，但是因為B3戶賣的時候法律變更，無法登記。751-8地號土地的地主，都有同意蓋B3戶，當時土地是我一塊一塊弄的，最早的地主是張珀惠、謝智妙，張珀惠是我姐姐，謝智妙是我前妻，我用他們名字買土地，登記他們的名字，他們都有同意蓋房子，實際上地都是我在弄。B2戶、B3戶下面有3個車庫，原本是要蓋3戶，結果整地太小，所以只有蓋2戶等語（本院卷157頁），足見被上訴人抗辯：元鼎山莊社區係建商張永林以751-1等6筆土地共同開發建造，A車庫係建商起造時所興建等語，與事實相符，堪以採信。上訴人於本院亦表示：我於102年購屋時，系爭土地上就有3個車庫等語（本院卷94頁），益徵A車庫並非被上訴人事後所建造。
㈡按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，為公寓大廈管理條例第53條所明定。查元鼎山莊社區為土地分別共有而建物產權獨立之房屋所組成自用住宅社區，有社區道路、水塔、路燈、守衛管理室等共同設施，依前揭說明，自得準用公寓大廈管理條例之規定，元鼎山莊社區亦成立公寓大廈管理組織並向改制前之豐原市公所報備，且訂有住戶管理規約。次按公寓大廈共用部分，除公寓大廈管理條例第7條第1款至第5款所列者外，得經約定供特定區分所有權人使用，為約定專用部分，此觀同條例第3條第4、5款、第7條、第16條第2項、第58條之規定即明，是元鼎山莊社區之共用部分，得經約定為約定專用。如前所述，元鼎山莊社區住戶皆有土地及房屋，依證人張永林前揭證詞，係因法律變更之關係，造成部分房屋有辦理保存登記，部分房屋未辦理保存登記，元鼎山莊社區於109年1月12日召開108年度第二次區分所有權人會議（下稱系爭區權會），該次會議決議有保存登記之土地及房屋所有權人稱為「區權人」，未保存登記之土地及房屋所有權人稱為「住戶」，區權人及住戶享同等權利義務，均有開區權會之權利及繳交管理費之義務，有系爭區權會之會議紀錄可憑（原審卷151頁）。又元鼎山莊社區之車庫均未辦理保存登記，此為兩造所不爭執（本院卷166頁），系爭區權會針對車庫部分，決議A車庫（即臺中市○○區○○路○○巷00000○00號中間車庫，見本院114年10月31日言詞辯論筆錄第4頁），由被上訴人專用（原審卷165頁）。被上訴人對A車庫既有專用約定存在，則上訴人請求被上訴人拆除A車庫上方頂蓋占用附圖編號D部分及返還該部分土地，自無理由。
㈢上訴人雖主張元鼎山莊社區成立時區權人僅有40人，系爭區
權會開會時卻變成46人，人數有問題，系爭區權會之決議無效云云。惟系爭區權會之會議紀錄明確記載該次會議應出席之區權人計46人（名冊詳原審卷167-169頁），另有房屋未辦保存登記之住戶9人。上訴人並未特定指出名冊所載區權人46人，其中何者不具備區權人資格，亦未提出系爭區權會之決議經法院宣告無效之證據資料，則其此部分主張，即非有據，自無可採。
㈣上訴人雖又謂A車庫占用法定空地，違反區域計畫法第15條第
1項、森林法第6條第2項、建築法第11條等規定云云。惟公寓大廈之約定專用部分，依公寓大廈管理條例第9條規定，除另有約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之；而另有約定之事項，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，若有違反，依同條第4項規定，僅生管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償之問題，非屬效力之規定。是公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬管理條例第7條各款規定之情形者，自得約定由特定人專用。若該特定人未依約定方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果，但在專用約定依法終止前，該特定人仍有使用之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地。本件被上訴人使用A車庫並未違反約定方法，縱系爭土地之使用地類別為林業用地，使用分區為山坡地保育區，或如上訴人所述A車庫所占用之土地屬法定空地，然參諸前揭說明，A車庫既無公寓大廈管理條例第7條各款所定情形，則在專用約定依法終止前，被上訴人仍有使用之權利，上訴人不得請求返還。
五、綜上所述，被上訴人依元鼎山莊社區系爭區權會之決議，對A車庫有專用約定存在，上訴人請求被上訴人將A車庫上方頂蓋占用附圖編號D部分拆除，並將該部分土地返還上訴人及其他全體共有人，為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之訴，核無違誤，上訴人之上訴為無理由，應由本院駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 羅智文
法 官 林金灶法 官 熊祥雲以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
書記官 孫立文