臺灣臺中地方法院民事判決
114年度簡上字第384號上 訴 人 藍尚朋被 上訴人 廖祿助訴訟代理人 李涵律師複 代理人 李平勳律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國114年5月29日本院臺中簡易庭114年度中簡字第802號第一審簡易判決提起上訴，本院於115年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於主文第3項所命上訴人給付逾新臺幣8萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之7，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國112年12月1日，向伊承租伊所有之門牌號碼臺中市○○區○○路○段000○0號1樓房屋（包含騎樓，下稱系爭房屋），約定租賃期間自112年12月1日起至113年12月1日止，租金為每月新臺幣（下同）3萬6,000元，押租金為3萬6,000元，並簽訂房店屋租賃契約書（下稱系爭租約），系爭租約於113年12月1日屆滿，伊前於同年11月15日業以存證信函通知上訴人不再續約，系爭租約已因租期屆滿而消滅，惟上訴人拒絕返還系爭房屋，而無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之不當得利，致伊受有損害。又依系爭租約第6條第2項約定，上訴人於系爭租約期滿不交還系爭房屋，應支付違約金5萬元及伊因訴訟支出之律師費用8萬元，該違約金約定之性質為懲罰性違約金。不論兩造於協議過程中是否提及5年租約，最後兩造契約既明文約定租期為1年，應以最後契約約定為準，且上訴人並未給付113年11月之租金，伊已自押租金扣抵。爰依租賃物返還請求權或所有物返還請求權，請求上訴人騰空返還系爭房屋，依不當得利之法律關係，請求上訴人自113年12月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3萬6,000元，及依系爭租約第6條約定，請求上訴人給付違約金5萬元及律師費用8萬元等語。
二、上訴人則以：伊因欲經營餐飲生意，向被上訴人承租系爭房屋，空調、水電等設備皆須重新施作，且搬遷店面耗費甚鉅，不可能僅與被上訴人簽立短期1年之租約，兩造口頭約定租賃期間為5年，但被上訴人簽約時說其年紀大，要一年一簽，故兩造係成立租期5年之租賃契約，只是在證明方式上，因被上訴人要求，兩造以一年簽一次書面的方式為之，並非兩造間僅有期限為1年之租賃契約。伊於113年9月間，仍經被上訴人同意自費在系爭房屋安裝天然氣，被上訴人於113年11月份發存證信函而未先告知不續約，對伊不公平。另被上訴人係以現金方式收受租金，113年11月份租金之所以未給付，是因已收到被上訴人律師函，且被上訴人未來收租金，也不讓伊轉帳等語，資為抗辯。
三、原審審理結果，判決㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人；㈡上訴人應自113年12月2日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬6,000元；㈢上訴人應給付被上訴人13萬元，及自114年1月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第52至53頁）：㈠被上訴人為系爭房屋之所有人。上訴人於112年12月1日向被
上訴人承租系爭房屋，兩造簽訂店房屋租賃契約書，依契約書約定租賃期間為1年，自112年12月1日起至113年12月1日止，每月租金3萬6,000元，保證金3萬6,000元，上訴人於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金5萬元，如訴訟時其訴訟費用、律師費用歸上訴人負責支付（見原審卷第21至25頁房屋租賃契約書、第35、65頁房屋稅繳款書、房屋稅籍證明書）。
㈡被上訴人於113年11月15日委託律師發函予上訴人，通知上訴
人系爭租約於113年12月1日屆期，被上訴人於租約到期後不再與上訴人續約等語（見原審卷第28至31頁律師函）。
㈢上訴人未給付113年11月之租金3萬6,000元予被上訴人。
㈣被上訴人就本事件一審委任李涵律師為訴訟代理人，委任費用為8萬元（見原審卷第33頁收據）。
五、得心證之理由：㈠按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我
決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。且探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院103年度台上字第713號、111年度台上字第511號判決意旨參照）。上訴人辯稱兩造就系爭房屋有口頭約定租賃期間為5年，為被上訴人所否認。經查，關於系爭租約之租賃期限，系爭租約第2條業已記載：「雙方洽定願意訂為1年0個月，自民國112年12月1日起，至民國113年12月1日止」等語明確，此有系爭租約在卷可稽（見原審卷第22頁）。而就系爭租約之簽訂過程，上訴人自陳：一開始被上訴人是說要租給我們5年，但被上訴人說因其年紀大，希望一年一簽約等語（見原審卷第88頁）；證人即上訴人友人吳怡任於本院審理時證稱：兩造簽租約時，我有在場，簽約過程中，上訴人說做生意至少要給5年時間，所以一簽就是要5年，被上訴人說可以，簽約時房東說要改1年1簽，我也覺得很訝異，他們簽約時，我在忙，沒有注意他們簽的內容等語（見本院卷第65至66頁）；證人范巽苰於本院審理時證稱：我是系爭租約的連帶保證人，簽約過程中，前面有先講好要租我們5年，叫我們先付訂金，先搬後面再簽約，簽約當天被上訴人說他年紀大了，要一年一簽，我說你不要坑我們，他說他不會等語（見本院卷第67頁），可見兩造於締約過程中，縱曾商議租賃期間為5年，惟最後兩造簽訂系爭租約時，業經被上訴人要求一年一簽，表明租賃期間為1年，並載明於系爭租約第2條，上訴人既同意簽訂系爭租約，顯然已同意該租賃期間，即應受系爭租約約定內容之拘束。況兩造簽訂系爭租約時，兩造若仍合意租賃期間為5年，應直接在租約中記載租賃期間為5年即可，何需每年簽一次書面契約？兩造最後既合意「一年一簽」，可見系爭租約租期屆滿後，兩造需要另訂新約，原簽訂之系爭租約已因租期屆滿而終止，並非當然繼續有效。至上訴人於系爭租約屆滿前，自行在系爭房屋安裝天然氣，並不影響系爭租約租期之約定。是被上訴人主張系爭租約租期為1年，已於113年12月1日屆滿之情，核屬有據，上訴人抗辯兩造就系爭房屋係約定租賃期間為5年云云，要無足採。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。查系爭租約租期已於113年12月1日屆滿，業如前述，是兩造就系爭房屋之租賃關係業已消滅，依民法第450條第1項、第455條前段之規定，上訴人即負有返還租賃物之義務，從而被上訴人依租賃物返還請求權，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，核屬有據，應予准許。至被上訴人另依民法第767條第1項規定訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，係本於選擇合併關係請求本院擇一為有利被上訴人之判決，本院既已認被上訴人依租賃物返還請求權所為請求為有理由，自毋庸再就其併為主張之法律關係予以論述，附此敘明。㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有不動產所得之利益，參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該不動產之租金額為限。
查系爭租約租期業於113年12月1日屆滿，自租期屆滿之翌日起，上訴人即已無合法使用系爭房屋之權源，其後上訴人繼續使用系爭房屋即屬無權占有，揆諸上開說明，則上訴人當受有占有使用系爭房屋之利益，致被上訴人受有損害，審以上訴人向被上訴人租賃系爭房屋所約定之租金為每月3萬6,000元，應與上訴人所受占有使用系爭房屋之利益相當，是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人自113年12月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於每月租金3萬6,000元之利益，應屬可採。㈣按租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得
分別依債務不履行或不當得利規定，請求承租人賠償損害或返還所得利益，其請求權雖然各別，惟均係基於同一事實，如請求之目的相同，則已為其中一請求權之行使而獲滿足，應不得再行使其餘請求。另當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；該違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，此觀民法第250條規定即明。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250條第2項之規定甚明（最高法院111年度台上字第1102號、102年度台上字第889號判決意旨參照）。又按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，觀諸民法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院114年度台上字第991號判決意旨參照）。查系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房店屋時，即應支付違約金伍萬元整，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付」（見原審卷第23頁），兩造並未就該違約金，明白約定係屬懲罰之性質，且系爭租約第6條第2項僅約定被上訴人如訴訟時由上訴人支付訴訟費用、律師費用，亦未約定被上訴人除違約金以外，尚得請求其他之損害賠償，是該違約金之約定應屬於賠償總額預定性之違約金，應以該違約金視為上訴人因不依約返還房屋而生損害之賠償總額。查上訴人於系爭租約租期屆滿後，並未依約交還系爭房屋，固屬違約。惟被上訴人自陳其因上訴人違約係受有無法另行出租系爭房屋之損害（見本院卷第90頁），而被上訴人因上訴人未返還系爭房屋之同一事實，依不當得利之法律關係請求上訴人給付相當於租金之不當得利已如前述，其請求之金額已逾系爭租約第6條第2項所約定屬不履行債務時損害賠償總額預定之違約金數額，是被上訴人因上訴人違約所受損害已因前開請求而獲滿足，揆諸前開說明，自不得再依系爭租約第6條第2項約定請求上訴人給付違約金。從而被上訴人依系爭租約第6條第2項約定請求上訴人給付違約金5萬元，為無理由，不應准許。㈤系爭租約第6條第2項並約定上訴人於租賃期滿不交還房店屋
，如訴訟時應由上訴人支付訴訟費用、律師費用，有系爭租約可稽（見本院卷第23頁）。查上訴人於系爭租約屆滿時，並未依約返還系爭房屋，業如前述，又被上訴人為請求上訴人遷讓房屋提起本件訴訟，其就本事件第一審委任李涵律師為訴訟代理人，委任費用為8萬元之情，為兩造所不爭執，並有律師出具之收據為憑（見原審卷第33頁），是被上訴人依系爭租約第6條第2項約定，請求上訴人給付律師費用8萬元，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權、不當得利之法律關係，及系爭租約第6條第2項約定，請求㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應自113年12月2日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬6,000元；㈢上訴人應給付被上訴人8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即114年1月21日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原審就上開不應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，並分別為准、免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 顏銀秋法 官 李宜娟上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 13 日
書記官 陳亭卉