臺灣臺中地方法院民事判決114年度簡上字第442號上 訴 人 林明震被 上訴人 林若慈訴訟代理人 全桓生上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國114年7月31日本院豐原簡易庭114年度豐簡字第133號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國115年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、被上訴人主張：坐落臺中市○○區○○○段000地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路0000號房屋(下稱系爭房屋，與前揭土地合稱系爭房地)原為上訴人所有，伊於民國113年6月14日與上訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）900萬元買受系爭房地，並已辦畢所有權移轉登記，買賣價金由伊先代償上訴人對訴外人顧浚耀、新鑫股份有限公司（下稱新鑫公司）及彰化第六信用合作社（下稱彰化六信）等借款債務後，餘款由上訴人取得。因上訴人尚有居住系爭房屋之需求，兩造另於113年7月4日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定上訴人自同年月15日起至115年6月15日止向伊承租系爭房屋，每月租金5萬6000元。詎上訴人自113年9月起即未依約給付租金，迄同年11月止，已積欠3個月租金共16萬8000元，伊於113年10月30日以存證信函催告上訴人應於同年11月10日前清償積欠租金，惟上訴人逾期仍未清償。為此以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，並本於系爭租約、民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並給付積欠之租金16萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5萬6000元。
二、上訴人未於言詞辯論期日到場，據其於原審及本院準備程序抗辯略以：系爭房地原為伊所有，伊於112年、113年間因財務困難，遂透過訴外人陳碧霞與萬順當鋪員工張峻瑋(即張曜晏)接洽，向萬順當鋪借款260萬元，伊繳納4個月本息後，認為負擔過重，請求萬順當鋪降低利息，惟未成功。嗣張峻瑋介紹訴外人顧浚耀與伊接洽，協調由顧浚耀以700萬元代為清償伊積欠萬順當鋪、彰化六信、新鑫公司及合迪股份有限公司等債務，伊將系爭房地過戶予顧浚耀，顧浚耀再以每月5萬6000元之租金將系爭房屋回租予伊，伊得於2年內買回系爭房地。系爭買賣契約雖為伊與被上訴人所簽立，惟兩造真意並非買賣，實際買賣價金亦與書面記載之900萬元不符。縱認買賣價金為900萬元，被上訴人迄未全數給付完畢，亦未代為結清伊與彰化六信間之貸款債務，自無權請求伊遷讓房屋並給付積欠之租金及不當得利，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，並依職權宣告假執行。上訴人不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：㈠被上訴人主張兩造於113年6月14日簽訂系爭買賣契約，約定
上訴人將其所有系爭房地以總價900萬元出售予被上訴人，並於同年6月28日辦畢所有權移轉登記，被上訴人已將買賣價金其中260萬元匯款予上訴人，及將部分價金用以代償上訴人積欠顧浚耀之260萬元、積欠新鑫公司之156萬9570元，並陸續為上訴人代償積欠彰化六信之債務，迄本院言詞辯論終結時已清償26萬7500元（詳如附表所示），以上合計703萬7070元。兩造復於113年7月4日簽訂系爭租約，約定被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自113年7月15日起至115年6月15日止，租金每月5萬6000元，於每月20日前給付，無押租金之約定。嗣被上訴人以上訴人積欠113年9月、10月、11月之租金共16萬8000元為由，於113年10月26日寄發存證信函予上訴人，催告上訴人於收受後3日內付清上開租金等情，業據被上訴人提出與所述相符之臺中松竹郵局第238號存證信函(下稱系爭存證信函)、系爭租約、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、建物登記謄本、系爭買賣契約、臺灣土地銀行存摺類取款憑條、匯款申請書、國泰世華商業銀行存款憑證、跨行轉帳交易明細為證（原審卷15-25頁、41-45頁、161-175頁，本院卷93-103頁），並有臺中市東勢地政事務所函附建物登記公務用謄本、地籍異動索引表可佐（原審卷125-139頁），復為上訴人所不爭執(原審卷84-85頁，本院卷68-69頁、82頁)，堪信被上訴人之主張為真實。
㈡被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第451條、第440條第1項、第2項前段分別定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段規定即明。
⒉本件上訴人於113年10月26日以系爭存證信函催告時，上訴人
已積欠3個月租金共16萬8000元，且無押租金可為扣除，遲付租金之總額已逾2個月之租額，則被上訴人據以終止系爭租約，合於民法第440條、土地法第100條第3款之規定。又被上訴人以本件起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示，起訴狀繕本於114年1月22日寄存送達，有本院送達證書可參（原審卷51頁），經10日後於000年0月0日生效，是系爭租約業經被上訴人合法終止。
⒊上訴人雖辯稱兩造就系爭買賣契約附有買回約定云云，然遍
觀系爭買賣契約全文，並無任何相關之記載，此亦為上訴人所不爭執(本院卷68頁)。又上訴人雖於原審提出其於113年6月11日與顧浚耀就系爭房屋簽訂700萬元之買賣契約及買回約定（原審卷89、91頁），然此為上訴人與顧浚耀間之約定，基於債之相對性，自無從拘束被上訴人。此外，上訴人亦未提出其他證據足以證明其有占用系爭房屋之合法權源，即屬無權占有，故被上訴人本於所有權人之地位，依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。㈢被上訴人請求上訴人給付積欠租金及相當於租金之不當得利，為有理由：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明定。承租人於租賃關係終止後繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利之規定請求承租人返還所得利益。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額。
⒉經查，上訴人尚積欠被上訴人自113年9月起至同年11月止3個
月租金共16萬8000元，且兩造間之系爭租約業於115年2月1日合法終止，已如前述，是被上訴人請求上訴人給付積欠之租金，自屬有據。又自115年2月1日系爭租約終止後，上訴人無正當權源繼續占有使用收益系爭房屋，致被上訴人受有無法使用系爭房屋之損害，應負不當得利返還責任。參酌兩造簽訂之系爭租約，約定上訴人承租系爭房屋之租金為每月5萬6000元，堪認上訴人無權占有使用系爭房屋所得之利益及被上訴人所受之損害，應為每月5萬6000元。是被上訴人主張依系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付16萬8000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年2月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付5萬6000元，洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約、民法第767條第1項前段及不當得利之法律關係，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋、給付積欠之租金16萬8000元，及自114年2月2日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付相當於租金之不當得利5萬6000元，均為有理由，應予准許。原審為上訴人全部敗訴之判決，並依職權宣告假執行，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 8 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 羅智文
法 官 熊祥雲法 官 廖聖民以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 115 年 8 月 17 日
書記官 孫立文附表編號 匯款日期 (民國) 支付方式 匯款金額 （新臺幣） 註記 本院卷頁 1 114年1月20日 電子轉出 3萬1,000元 石岡房貸 95頁 2 114年3月19日 電子轉出 1萬5,500元 石岡貸款 95頁 3 114年4月18日 電子轉出 1萬5,500元 石岡 95頁 4 114年5月22日 跨行轉 1萬5,500元 石岡 97頁 5 114年6月16日 跨行轉 1萬5,500元 石岡 97頁 6 114年7月10日 跨行轉 1萬5,500元 石岡 97頁 7 114年8月18日 跨行轉 1萬5,500元 石岡 97頁 8 114年9月10日 跨行轉 1萬5,500元 石岡 97頁 9 114年10月15日 跨行轉 1萬5,500元 石岡 97頁 10 114年11月20日 跨行轉 1萬7,000元 石岡 99頁 11 114年12月27日 跨行轉 1萬7,000元 石岡 99頁 12 115年1月29日 跨行轉 1萬5,500元 99頁 13 115年2月11日 跨行轉 1萬5,500元 石岡 99頁 14 115年3月23日 跨行轉 1萬6,000元 石岡 101頁 15 115年4月29日 跨行轉 1萬5,500元 101頁 16 115年7月7日 電子轉出 1萬6,000元 103頁 合計 26萬7,500元