臺灣臺中地方法院民事判決114年度簡上字第445號上 訴 人 詹毓棠即詹禮瑜訴訟代理人 陳薇律師被上訴人 吳秀鳳訴訟代理人 林更穎律師複代理人 林孟儒律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國114年7月25日本院臺中簡易庭113年度中簡字第3212號第一審判決提起上訴，本院於民國114年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣62萬264元，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之89，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國109年3月1日與伊簽訂租約，向伊承租其所有坐落南投縣○○市○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼南投縣○○市○○鎮○○路000○000弄00巷00○0號未辦保存登記之廠房（下稱系爭廠房），約定租賃期間自109年4月1日起至117年3月31日止，租金每月原為新臺幣(下同）3萬8000元，自111年4月1日起調漲為每月4萬元，租金應於每期1日前繳納，保證金7萬6000元；另約定水費、電費及營業上必須繳納之稅捐皆由上訴人負擔。惟上訴人自112年3月1日起即未給付租金，迄至113年7月1日止已積欠租金達17個月，共計為68萬元（40,000×17＝680,000）；另應由上訴人負擔之電費3筆共計1萬6246元（10,057＋5,881＋308＝16,246），均由伊代為繳納，上開合計為69萬6246元，經伊於113年7月12日以存證信函向上訴人催討，上訴人迄仍未清償。爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟，求為判決：上訴人應給付被上訴人69萬6246元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
二、上訴人則以：㈠伊從事工業，並經營巨鐿企業社商號，因經營事業所需，擬
尋找合法使用之工業用地及廠房，透過主流不動產開發有限公司（下稱主流公司）介紹，得知被上訴人欲出租系爭土地及廠房，兩造即於109年3月1日簽訂系爭租約，簽訂租約當時，被上訴人明確告知伊系爭土地及廠房可供作為合法工廠及經營工業使用，並載明於系爭租約第4條。嗣伊為使系爭廠房合於工業用途，陸續投入資金裝潢系爭廠房，並裝設水電、輕鋼架等設備，共計支出費用135萬5000元（裝潢費用
1,250,000元、搬遷運費105,000元）。詎系爭租約存續期間，伊突收到南投縣政府相關單位通知，系爭廠房屬違建，系爭土地亦不得作為工廠使用，伊即通知被上訴人此事，而被上訴人則向伊表示會向主流公司人員詢問是否得經由合法申請之方式，使伊得合法繼續使用系爭土地及廠房。經被上訴人以LINE詢問後，主流公司人員胡育袖回覆「特登的申請條件已經過期。我們的廠房也沒有符合申請的條件喔！」、「必須是105年之前蓋的廠房才可以符合申請條件的」等語，足見系爭土地及廠房自始即無法經由申請登記合法化，無法作為工廠使用。
㈡又伊於111年8月於承租地點收受南投縣政府裁處違反區域計
畫法案件裁處書（下稱系爭裁處書），以被上訴人未合法申請興建鐵皮建物，不符農業使用，違反區域計畫法等語，裁處被上訴人罰鍰6萬元，並命被上訴人於系爭裁處書送達後3個月内，須將系爭土地上之廠房拆除，將土地恢復原狀或依相關規定申請合法使用。倘伊按原約定目的繼續使用系爭土地及廠房，除有受罰鍰處分之虞外，恐因系爭廠房為違章建築，日後遭拆除，將使伊前所投資之設備付諸東流，系爭土地及廠房顯已無法達成系爭租約所約定之使用目的，且依系爭租約第4條約定，兩造就伊承租系爭土地及廠房係預定作為「合法工業」使用有共同認知，且此為契約上重要之點，並載明於系爭租約，被上訴人即應基此認知，於事實及法律上均負有保持系爭土地及廠房合於得合法經營工業之使用、收益狀態甚明，此亦屬民法第423條規範保護範圍。
㈢再系爭土地之使用分區為特定農業區農牧用地，有系爭裁處
書可佐，而非依都市土地使用管制規則第6條第1、3項規定，農牧用地得容許使用項目及許可使用細目，並不包括作為工業使用，且系爭廠房亦非105年前即存在，不符合申請臨時或特定工廠登記之要件，無法作為工廠使用，已如前述。是依系爭裁處書所載内容，系爭廠房如未於期限内拆除，亦將遭縣府單位強制拆除，已對系爭租約所定之使用、收益有所妨害，且系爭租約第4條已載明係供工廠使用，倘伊擅將系爭廠房作為他用，將生違約責任，是依約系爭土地及廠房，對伊而言已達無法使用、收益之狀態，顯被上訴人未以合於所約定使用、收益之租賃物交付伊，亦未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，已違反民法第423條規定，與債之本旨不符，伊得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，是被上訴人主張伊應給付其自112年3月1日起至113年7月1日止，每月4萬元之租金、電費及遲延利息，均屬無理由。又本件如被上訴人之主張有理由，因兩造租約已終止，伊以給付之押租金7萬6000元與本件之租金債權主張抵銷等語，資為抗辯。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人基於租賃契約之法律關係，請求上訴人給付69萬6246元，及自113年9月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，因而為被上訴人全部勝訴判決；並就被上訴人上開勝訴部分，依職權為假執行之宣告。上訴人對於原判決不服，上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之
意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之，民事訴訟法第454條第2項定有明文。上開規定於簡易訴訟程序之上訴，依同法第436條之1第3項規定亦準用之。
㈡查：本件兩造爭執之事項，經原審判斷後，認被上訴人主張
有理由，已詳細敘明其得心證之理由。本院審酌依兩造於原審所提之證據及原審法院調查之卷證資料後，認本件結論與原審判斷結論相同，爰依上揭規定引用原審判決所記載之理由。至於上訴人再行聲請傳喚證人胡育袖，經查：證人胡育袖於原審已證述明確，是本院認無再傳訊之必要，附此敘明。
㈢上訴人於本院主張兩造間之系爭租約已終止，伊得以其給付
之押租金7萬6000元與本件被上訴人請求之金額抵銷等語，被上訴人就上訴人上開抵銷主張具狀表示無意見（見民事陳報狀），是上訴人以押租金7萬6000元與本件應給付之租金主張抵銷，自屬有據。經抵銷後被上訴人得請求之金額為62萬264元（計算式：696246元－76000元＝620264元）。
五、綜上所述，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付62萬264元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原判決就逾上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院改判如主文第1、2項所示。至上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，於法並無不合，上訴意旨就此仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
民事第六庭 審判長 法 官 巫淑芳
法 官 林士傑法 官 謝慧敏上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
書記官 張隆成