臺灣臺中地方法院民事判決
114年度簡上字第4號上 訴 人 徐麗娟訴訟代理人 胡達仁律師被 上訴人 朱榮昌訴訟代理人 陳世川律師上列當事人間請求確認房屋事實處分權存在事件，上訴人對於民國113年10月31日本院豐原簡易庭111年度豐簡字第720號第一審判決提起上訴，本院於民國115年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之，民事訴訟法第454條定有明文。依同法第436條之1第3項規定，對於簡易程序第一審裁判之上訴，準用上開規定。本判決之事實及理由、關於兩造攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見（除後開補充說明外），均與原判決相同，茲引用之。
二、上訴人於上訴審補陳：就原審認定被上訴人為未辦保存登記之臺中市○○區○○路000巷000○0號建物（下稱系爭建物）之原始起造人不爭執。惟系爭建物房屋稅設籍迄今納稅義務人皆為朱珉慧，自107年起均有繳納房屋稅；證人即代書宋敏傑於原審亦證述其有再向朱珉慧之代理人朱家瑤確認系爭建物及所坐落之臺中市○○區○○段○000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人為朱珉慧，可證伊於111年8月13日與朱珉慧簽立買賣契約時，善意信賴系爭建物之事實上處分權歸屬朱珉慧所有。又系爭建物於簽約時，係朱珉慧委任之代理人朱家瑤占有中，嗣於111年10月21日完成土地所有權移轉登記及房屋稅籍納稅義務人移轉登記，朱家瑤並於同年11月23日搬離系爭建物及將鑰匙、遙控器交予伊。伊因信賴系爭建物之房屋稅籍登記納稅義務人為朱珉慧，且係由朱珉慧之代理人朱家瑤占有之公示外觀，應得類推適用民法動產善意取得之規定，取得系爭建物事實上處分權。至證人宋敏傑於111年9月19日交付500萬元支票予朱珉誼，係因受朱珉慧委任，其當日所為或所受之意思表示與伊無關，且朱珉誼雖向證人宋敏傑表示系爭建物是被上訴人出錢興建，證人宋敏傑並未此事告知伊。伊與被上訴人、朱珉慧、朱家瑤、朱珉誼均不認識，伊透過仲介、代書、履約保證公司等正當管道斥資新臺幣（下同）2240萬元購買不動產，卻無端被捲入被上訴人等人之家庭糾紛，實屬善意第三人等語。
三、被上訴人於上訴審補陳：非事實上處分權人無權處分未辦保存登記之建物時，不動產受讓人占有不動產不應如動產物權受「善意受讓」之保護，此觀民法第801條、第886條、第948條僅就「動產物權」規定自明。因不動產交易價值遠高於動產，不動產物權變動如僅以占有為公示方法，使交易相對人藉由占有即認定無權處分人為有權處分，而發生善意受讓之效果，對應受保護之真正權利人損害過鉅，將使不動產、動產採取不同公示方法之立法目的及利益衡量遭到破壞，未經登記不動產之變動與動產之變動，不具有可資類推適用之相同基礎。況善意受讓制度在立法上乃財產權保護之例外情形，應從嚴解釋。故未辦保存登記建物之交易安全不受善意受讓制度之保護。上訴人無從因善意信賴朱珉慧有事實上處分權而善意取得系爭建物之事實上處分權。退步言，證人宋敏傑為塗銷系爭土地之抵押權而動用履保帳戶中款項為上訴人所知悉，而朱珉誼於收受款項時已明確告知系爭建物為被上訴人所有，證人宋敏傑為專業代書人員，當得知悉系爭建物之所有權歸屬有爭議，宋敏傑乃受上訴人委託之代理人，依民法第103條規定，視為上訴人已知悉系爭建物之所有權歸屬有爭議，並非不知情之善意第三人等語。
四、原審審理後，判決確認被上訴人就系爭土地上，門牌號碼臺中市○○區○○路000巷000○0號未辦保存登記之系爭建物如附圖（即臺中市豐原地政事務所112年10月25日土地複丈成果圖）A部分所示之建物（含滴水，面積110.34平方公尺）、B部分所示之鐵皮棚架（面積23.98平方公尺）之事實上處分權存在。上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項（見本院卷第124至126頁）：㈠被上訴人與蔣舒淳（原名蔣月娥）原為夫妻關係（嗣於86、8
7年間離婚），朱珉慧及朱珉誼、朱家瑤（原名朱沛芹）為其2人之子女。
㈡蔣舒淳於77年12月22日因買賣取得臺中市○○區○○段○000地號
土地（重測前為下溪洲段后寮小段592-14地號，即系爭土地）之所有權（見原審卷二第159至179頁土地登記簿、地籍異動索引）。
㈢被上訴人於78或79年間在系爭土地上出資建造未辦保存登記
之臺中市○○區○○路000巷000○0號建物（原門牌號碼為大洲路91號，即臺中市豐原地政事務所112年10月25日土地複丈成果圖區塊A部分所示之建物《含滴水，面積110.34平方公尺》、B部分所示之鐵皮棚架《面積23.98平方公尺》，即系爭建物）（見原審卷二第231頁土地複丈成果圖）。
㈣朱珉慧於92年6月10日因本院90年度執字第8169號強制執行事
件，以256萬元拍賣取得系爭土地所有權；該執行事件拍賣公告記載「拍賣標的現有債權人（按執行債權人係朱榮昌）所有未保存登記建物占用，拍定後不點交」（見原審卷一第227至228頁土地登記謄本、卷二第39至43頁拍賣公告）。
㈤系爭土地於92年7月15日設定登記擔保債權總金額為500萬元
之抵押權予朱珉誼；於111年9月19日因清償而刪除（見原審卷一第227至228頁土地登記謄本、卷二第171頁地籍異動索引）。
㈥朱珉慧委由朱家瑤於106年12月8日出具承諾書，表示系爭建
物於78年1月1日興建完成，其為系爭建物之原始起造人，向臺中市政府地方稅務局豐原分局申報房屋稅籍，而成為系爭建物之房屋稅納稅義務人（見原審卷一第31至37頁房屋稅籍申報資料）。
㈦朱家瑤於111年8月13日自任為朱珉慧之代理人，與上訴人簽
訂買賣契約，約定上訴人以2240萬元價金向朱珉慧購買系爭土地及系爭建物，並共同委任宋民皓地政士辦理產權移轉事宜（實際由宋敏傑處理）。系爭建物當時係由朱家瑤居住使用。系爭土地於111年10月21日移轉登記予上訴人；系爭建物房屋稅納稅義務人於111年10月變更為上訴人（見原審卷一第206至216、225、229頁不動產買賣契約書、房屋稅籍證明書、土地所有權狀）㈧宋敏傑為塗銷系爭土地抵押權，於111年9月19日交付500萬元
支票予朱珉誼，由朱珉誼在記載「茲收到新台幣伍佰萬元整，上述價款係屬朱珉慧償付朱珉誼對神岡區前寮段989地號權利之金額，並同時辦理抵押權塗銷登記。此致朱珉慧小姐」等文字之收據上簽名蓋章，朱珉誼有向宋敏傑表示系爭建物為被上訴人出資興建，並將收據上所載「及臺中市○○區○○里○○路000巷00000號未保存建物」等文字刪除（見原審卷二第33頁收據、第108至109頁證人宋敏傑證述）。
㈨上訴人於111年11月25日發現被上訴人於系爭建物張貼公告稱
：「坐落臺中市○○區○○路000巷000○0號（臺中市○○區○○段000地號土地）為本人於民國78年起造，目前於臺中地方法院確認房屋事實處分權訴訟中（111年豐簡字第720號）敬請欲進入本人房屋者日後需附侵占損害等相關刑事法律責任。房屋起造人：朱榮昌聯絡電話：0000000000中華民國11月22日」等語。
六、本院得心證之理由除依首開法條規定，引用原判決事實及理由外，並補充：
㈠查系爭建物係由被上訴人出資興建，為系爭建物之原始起造
人之情，為兩造所不爭執，堪認被上訴人因原始建築房屋而原始取得系爭建物所有權；又上訴人主張系爭建物房屋稅設籍迄今納稅義務人皆為朱珉慧，且伊向朱珉慧購買系爭土地及系爭建物時，系爭建物係由朱珉慧之代理人朱家瑤居住使用等情，亦為兩造所不爭執，並有房屋稅籍申報資料、不動產買賣契約書、房屋稅繳款書、房屋稅籍證明書、土地所有權狀可稽（見原審卷一第31至37、206至216、220、225、229頁），均堪先認定。
㈡上訴人雖主張伊係信賴朱珉慧為系爭建物房屋稅籍登記之納
稅義務人，且系爭建物係由朱珉慧之代理人朱家瑤占有之公示外觀，應類推適用民法關於動產善意取得之規定，取得系爭建物事實上處分權云云。惟查：
⒈按依土地法所為之登記，有絕對效力；不動產物權經登記者
，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，土地法第43條、民法第759條之1分別定有明文。土地法第43條所稱絕對效力，其範圍僅止於保護信賴登記之善意第三人，未保存登記之建物無法如一般合法建築物以登記作為公示外觀，自無上開規定之適用。至房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明。稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關（最高法院108年度台上字第2161號判決意旨參照）。再參諸建物辦理所有權第一次登記時，應提出建築使用執照等合法證明文件，其登記過程嚴謹，反觀本件未保存登記之系爭建物申報房屋稅籍時，僅由朱珉慧提出其個人之承諾書即可辦理，此有房屋稅籍申報資料可稽（見原審卷一第31至37頁），顯然欠缺公信力。是房屋稅籍登記與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形明顯有間，自不得因朱珉慧為系爭建物之房屋稅納稅義務人，即認其具有系爭建物所有權人之公示外觀。
⒉按動產之受讓人占有動產，而受關於占有規定之保護者，縱
讓與人無移轉所有權之權利，受讓人仍取得其所有權。以動產所有權，或其他物權之移轉或設定為目的，而善意受讓該動產之占有者，縱其讓與人無讓與之權利，其占有仍受法律之保護。但受讓人明知或因重大過失而不知讓與人無讓與之權利者，不在此限。民法第801條、第948條固有明文。惟不動產與動產因交易價值、交易成本不同，不動產與動產係分別以「登記」、「占有」為其物權變動之公示方法，不動產物權之移轉並不以交付占有為生效要件，而動產物權之移轉，則只需交付該動產，即發生效力，然此交付行為不但非國家機關作成，且公示內容有其侷限性、不完整性，公示效力及可信賴度低，立法者基於利益衡量，既已選擇分別以「登記」、「占有」作為不動產、動產物權變動之公示方式，明定信賴不動產登記之公信力者，始得善意取得不動產物權，如將未保存登記之不動產再予類推適用民法第801條、第948條動產善意取得之相關規定，使交易相對人僅需審視公示效力及可信賴度低之「占有」外觀，即可受善意受讓保護，將破壞不動產與動產間採取不同公示方法之立法目的及利益衡量。況善意受讓制度在立法上為財產權保護之例外情形，乃為保障交易安全而犧牲真正權利人之權利，本應予從嚴解釋，而對未登記之不動產肯認有事實上處分權，僅係實務上之便宜措施，對該等未依建築法規建築之違法建物，本不宜再積極鼓勵其流通性，自不應再類推適用關於動產善意取得之規定，而犧牲真正權利人之權利。
⒊綜上，房屋稅籍登記無從表彰建物之所有權，不動產亦非以
占有為其物權變動之公示方法，未保存登記之不動產無信賴登記保護之適用，亦不得類推適用關於動產善意取得之規定。從而，上訴人主張伊因信賴房屋稅納稅義務人及占有之外觀，得類推適用民法關於動產善意取得之規定，取得系爭建物事實上處分權云云，要無足採。㈢查朱珉慧並非系爭建物之所有權人，亦無系爭建物之處分權
能，其將系爭建物之事實上處分權讓與上訴人，自屬無權處分，依民法第118條規定，須經權利人即被上訴人之承認始生效力，縱上訴人不知朱珉慧無處分權，然揆諸上揭說明，亦不受善意受讓之保護。是上訴人主張其係因善意受讓取得系爭建物之事實上處分權云云，自屬無據。
七、綜上所述，被上訴人請求確認其就系爭建物有事實上處分權存在，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 顏銀秋法 官 李宜娟上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 6 日
書記官 陳亭卉