臺灣臺中地方法院民事判決114年度簡上字第430號上 訴 人 蔣正男訴訟代理人 劉楷律師
黃智靖律師簡大鈞律師複 代理人 吳玟靜被 上訴人 文心園邸管理委員會法定代理人 楊昆霖訴訟代理人 常照倫律師複 代理人 王妤文律師
洪竺均上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於民國114年5月27日本院臺中簡易庭113年度中簡字第2499號第一審判決提起上訴，本院於民國115年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：上訴人為文心園邸公寓大廈之區分所有權人（下稱區權人）
，依該社區規約（下稱系爭規約）及管理費收支管理辦法（下稱系爭辦法），每戶每月應繳納管理費為每坪新臺幣（下同）40元乘以坪數。被告自民國112年1月起至113年12月止，未繳足管理費，共積欠17萬9376元，為此求為命上訴人給付17萬9376元本息之判決。
貳、被上訴人抗辯：
一、系爭規約第3條第10款之決議門檻，係完全依照92年修正前之公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）所制定，其後亦未隨同修法而修正，應屬現行公寓條例第31條規約另有規定之情形，故應適用修正前公寓條例第31條之重度決議門檻（即2/3以上出席，出席3/4以上同意），且排除假決議之適用。111年8月5日第四次臨時區分所有權人會議（下稱第四次臨時區權會）僅92戶出席，未達法定人數，該次會議議題取消店面管理費半價優惠之決議（下稱系爭決議）應屬不成立。
二、111年8月1日第三次臨時區權會根本未提出修改規約之提案，第四次臨時區權會自無從就同一議案重為討論，不符假決議要件。且被上訴人無法證明已將會議紀錄送達各區權人，依公寓條例第32條第2項規定，亦不得視為成立。
三、系爭決議係以住家戶數之多數優勢，取消原本店面管理費半價的優惠，違反公平原則與誠信原則，構成權利濫用。
四、上訴人並無每月短繳管理費371元之情形，且上訴人之房屋自114年7月起閒置，應享有空屋管理費八折優惠，車位出租不應影響空屋認定。
參、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、被上訴人主張上訴人為文心園邸公寓大廈之區權人，依系爭規約及辦法，每戶每月應繳納管理費為每坪40元乘以坪數，上訴人自112年1月起至113年12月止共積欠管理費17萬9376元等事實，業據提出建物登記謄本、系爭規約、系爭辦法、第四次臨時區權會紀錄、管理費欠繳催繳通知單、存證信函及回執為證，堪信為真實。
二、上訴人雖爭執系爭決議取消店面管理費半價之優惠，該次會議出席人數未達法定人數，決議應不成立，且違反誠信原則，屬於權利濫用云云。惟查：
㈠系爭決議為合法有效：
⒈按92年12月31日修正施行迄今之公寓條例第31條規定：「區
分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」；第32條規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立」。係因考量實務運作上，若因同條例第31條規定出席人數及區分所有權比例之法定數額限制較高，造成不易開議或決議之情事，恐使公寓大廈公共事務無法運作，而另訂立重新召集會議及決議之法定標準，並就重新召集會議僅開議部分，公寓大廈之規約得自行規定出席人數。且於修正時將原有第31條關於規約之訂定或變更、公寓大廈之重大修繕或改良、重建、住戶強制遷離或區分所有權強制出讓、或共用事項之特別決議規定，因決議不易，予以刪除，區權人會議之決議方式，僅該條例第31條、第32條規定。凡未能依第31條規定決議者，均有第32條重新開議規定之適用，未區分規約規定決議之種類，第32條重新開議規定為法定方式，是區權人會議之決議，應依現行管理條例第31條、第32條規定為之（最高法院110年度台上字第2077號判決要旨參照）。
⒉被上訴人於111年8月1日召開第三次臨時區權會，議題為規約
修訂（管理費收支管理辦法）及管理費調漲案，並於111年7月18日通知及公告中註明如出席未達法定人數即於同年月5日晚間7時召開第四次臨時區權會等情，有開會通知單、公告、社區7月份請款單、掛號信件存根聯及會議手冊可憑（本院卷一163、165、95、97、99、201-204頁），然該次會議因出席人數未達法定門檻而流會。觀諸系爭規約全文未就重新開議為規定，且系爭規約第20條第9項明定：本規約中未規定之事項，應依公寓條例、公寓條例施行細則及其他相關法令之規定辦理，依上說明，第三次臨時區權會未獲決議，自得依公寓條例第32條規定重新開議。
⒊被上訴人於111年8月5日召開第四次臨時區權會，重新就第三
次臨時區權會未獲決議之提案予以討論及表決，該次會議應出席戶數為315戶，實際出席戶數96戶（含委託），出席率3
0.47％，已出席所有權比例2650.51/10000，占全體區分所有權26.50％，符合公寓條例第32條第1項重新開議得作成決議之門檻。經表決後，對於店面調高管理費收費標準，有94票贊成通過，有該次會議紀錄可參（原審卷43、45頁）。且被上訴人於該次會議通過系爭決議後，即將會議紀錄送達各區權人並公告（本院卷○000-000頁），並無證據顯示有任何區權人以書面表示反對意見，依公寓條例第32條規定，系爭決議視為成立，具有拘束全體區權人及住戶之效力。上訴人於本院亦不爭執第四次臨時區權會出席及同意人數符合公寓條例第32條規定（本院卷一150頁），則其事後再爭執系爭決議之效力，顯非有據。
㈡系爭規約及辦法修訂內容符合公平原則，難認有權利濫用或違反誠信原則：
⒈公寓條例第10條第2項規定：共用部分、約定共用部分之修繕
、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區權人會議或規約另有規定者，從其規定。則共用部分之管理維護費用，以按區權人共有之應有部分比例分擔為原則。該條例並未採按受益程度分擔管理費原則，良以公寓大廈內之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，未必與其共用部分之應有部分比例或區分所有建物之專有部分權狀坪數比例成正比。舉例言之，居住高樓層之住戶對於樓梯、電梯之使用頻率及依賴程度顯然高於居住低樓層之住戶，各住戶對於水塔、水箱之使用程度則與各住戶用水習慣與數量之關連性較高，若公寓大廈設有游泳池、健身房、視聽室等康樂設施，各住戶之受益程度繫於使用習慣或頻率，凡此均與共用部分之應有部分或專有部分之權狀坪數無關，可知各住戶對於共用部分之使用頻率各有不同，且長期之使用習慣未必均相同，決定因素甚為複雜，據以決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，亦有其事實上之困難性，而非屬易事。故而，公寓大廈區權會之決議依前開規定原則，就管理費之收取均按各區權人共有之應有部分比例計算其應分擔金額，自難指為違法。
⒉民法第148條規定：權利之行使，不得違反公共利益，或以損
害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。查系爭決議將店面、住家原分別適用依每月每坪20元、40元計算之管理費，均調整為相同之費率即依每月每坪40元計算。關於管理費之分擔，均改按各區權人按應有部分比例同額負擔，核與前開公寓大廈管理條例第10條第2項規定相符，且無違反公共利益情事，亦非屬以損害他人為主要目的，難認系爭決議有何違反法令情事。
⒊區權人會議，乃區權人為共同事務及涉及權利義務之有關事
項，召集全體區權人所舉行之會議；規約，則為公寓大廈區權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（公寓條例第3條第7款、第12款規定參照）。區權人會議決議訂定或修改規約，本於私法自治原則，除其內容有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗之情事外，即難謂其為無效。系爭決議係將社區全部之管理費分攤基準調整為相同，並未命少部分之區權人繳納較其他大部分之區權人更多之管理費，僅係回復公寓條例所定負擔原則，取消原本對於店面管理費之優惠，對上訴人而言難認顯失公平。至上訴人因此增加管理費之支出，實屬分擔額提高後之當然結果，不足據此反推系爭決議違反公平原則、誠信原則而構成權利濫用。㈢另關於上訴人每月短繳管理費371元管理費部分，上訴人前反
應管理費計算錯誤，被上訴人於112年1月9日舉行112年1月份會議，邀請上訴人出席，經計算後因未將共有部分列入，每月少收管理費371元，上訴人當場亦表示認同，被上訴人於112年2月6日舉行112年2月份會議時，決議自112年1月恢復收取正確金額，有前揭會議紀錄及簽到表可憑（原審卷367-371、375頁），是上訴人此部分抗辯，洵屬無據。另就上訴人主張其房屋自114年7月起閒置，應享有空屋管理費八折優惠云云。惟上訴人主張房屋閒置日期係自114年7月起，不在本件被上訴人請求管理費之期間內。且關於是否為空屋之認定，被上訴人已於111年8月5日舉行111年8月份會議決議，凡建築物（含車位）有出租行為者，即不得享有空屋打折之優惠（本院卷二31頁），故上訴人不符合空屋優惠之要件。
伍、綜上所述，被上訴人依系爭規約及辦法，請求上訴人給付17萬9376元本息之管理費，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，上訴人雖請求命被上訴人提出第三次、第四次臨時區權會錄影原檔及聲請傳喚楊昆霖、王秀智為證。然被上訴人提出之被上證12-1，即為上開區權會開會錄影，上訴人並未主張並證明該錄影有何遭偽造變造或與實際情形不符，此部分自無命被上訴人重複提出錄影原檔之必要。又楊昆霖、王秀智部分，本院基於前述說明，已足認定系爭決議之效力，此部分核無再予調查必要。兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 6 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 羅智文
法 官 熊祥雲法 官 廖聖民以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 115 年 6 月 26 日
書記官 孫立文