臺灣臺中地方法院民事判決114年度簡上字第543號上 訴 人 陳冠綸
葉芳瑞共 同訴訟代理人 戴勝偉律師被上訴人 朱永隆訴訟代理人 林更穎律師複代理人 陳紀雅律師
賴郁潔上當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國114年9月24日本院臺中簡易庭114年度中簡字第2264號第一審判決提起上訴，本院於民國115年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄（除撤回部分外）。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審（除撤回部分外）訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。
但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第262條第1項、第2項定有明文。且依同法第463條，前開規定，於第二審程序準用之。本件被上訴人於民國115年2月3日準備程序期日當庭撤回對原審被告起訴狀聲明第1項關於遷讓房屋之請求，經上訴人同意（見本院卷第90頁），是上開部分訴訟繫屬，業因訴之撤回而消滅，本院自無須就此部分再為裁判，先予敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：上訴人陳冠綸（下稱陳冠綸）邀同上訴人葉芳瑞（下稱葉芳瑞）為連帶保證人，向伊承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號之45房屋(下稱系爭房屋)，約定租期自112年4月1日起至114年3月31日止，每月租金新臺幣(下同)5萬元。詎租期屆滿後，陳冠綸拒絕返還系爭房屋，且陳冠綸違約將系爭房屋交給葉芳瑞使用。依照雙方的對話記錄，伊已明確表示續租應該另訂書面契約且需經公證，伊與葉芳瑞並無再訂立新契約，與陳冠綸亦無成立不定期租賃契約。上訴人尚未結清款項，保證金自不得請求返還。本件陳冠綸違反兩造簽訂之房屋租賃契約書(下稱系爭契約)第6條及第4條第1款之約定，葉芳瑞為系爭契約之連帶保證人，為此求為判決，上訴人應自114年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人10萬元；上訴人應連帶給付被上訴人20萬元之違約金等語。
二、上訴人辯以：葉芳瑞於系爭契約到期前之114年3月4日、3月
6日就租賃標的及租金與被上訴人意思表示達成一致，是葉芳瑞就系爭房屋於系爭契約到期後與被上訴人成立新租約，約，並於000年0月0日生效。葉芳瑞亦於契約生效後之114年4月2日支付租金5萬元予被上訴人。縱新契約未訂立書面契約，亦不影響新契約之成立及生效。退步言之，若契約未成立新契約，因被上訴人未要求陳冠綸搬離系爭房屋，並仍收取葉芳瑞所交付之114年4月份租金，已符合民法第451條之規定，陳冠綸與被上訴人應成立不定期限租賃契約。因被上訴人漲租不成即處處刁難上訴人，上訴人討論後已於114年4月16日以LINE對話方式終止上開不定期租賃契約，並於114年4月底將系爭房屋返還被上訴人，是上訴人自無違約可言，被上訴人有權利濫用之情形。倘鈞院認被上訴人請求有理由，則本件違約金之約定核屬過高，應予酌減。上訴人並以已交付之5萬元，及所繳交之保證金10萬元，與被上訴人本件所請求之金額抵銷。原審漏未斟酌上情，而為上訴人敗訴判決，自有違誤等語資為答辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：（一）原判決廢棄。(二)被上訴人於第一審之訴駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
（一）被上訴人主張陳冠綸邀同葉芳瑞為連帶保證人，向伊承租系爭房屋，約定租期自112年4月1日起至114年3月31日止，每月租金5萬元等事實，為上訴人不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真實。
（二）上訴人主張被上訴人與葉芳瑞另成立新契約，為被上訴人所否認。經查：觀諸葉芳瑞與被上訴人114年3月4日、3月6日之LINE內容，葉芳瑞：「朱大哥我要逢甲房屋稅單。謝謝。要重新申請」； 被上訴人：「我晚上拿過去給你。」；葉芳瑞：「幫我們放進鐵門縫就可以。謝謝。」；被上訴人：「並談續約事情」； 葉芳瑞：「好」； 被上訴人：「你幾日回來，我們再來談續租，我也要約代書一起去公證。」； 葉芳瑞：「好 那你約一下日子」； 被上訴人：「你什麼時候回台，要續約幾年，若是續約，前一年租金不變，第二年開始每月改為六萬元。這樣可以，我請代書辦理。並請代書定日期去公證。」（見本院卷第45-47頁），及被上訴人於114年3月10日以LINE告知葉芳瑞不續租等語（見本院卷第75頁）。可知本件葉芳瑞與被上訴人所定之契約為要式契約，則在未辦理公證前葉芳瑞與被上訴人之租賃契約自未成立，是葉芳瑞辯稱其與被上訴人成立新的租賃契約，並無可採。又系爭契約於114年3月31日到期，陳冠綸並未與被上訴人續訂契約，葉芳瑞所交付予被上訴人之5萬元，不論是葉芳瑞所辯稱係交付新租約之租金或是代陳冠綸交付租金，因被上訴人已明確表示不續租，是被上訴人與陳冠綸間自不成立不定期租賃契約。
（三）被上訴人主張：上訴人應自違約日即114年4月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付違約金10萬元等語。上訴人則以前詞置辯。經查：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。又違約金依其性質分為賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，於債務不履行時，債權人僅得請求支付違約金，不得另行請求不履行之損害賠償；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定。
2.查：系爭契約第6條約定：「乙方(指承租人即陳冠綸)如違約不於租賃關係消滅時(租賃期滿或終止租約)交還房屋或遷出、註銷相關營業、個人登記，自應搬遷或遷出、註銷之隔日起，按月租金折算一日貳倍之違約金至遷讓或遷出、註銷完成之日為止。」（見原審卷第24頁）。雖未明定究為賠償性違約金抑或是懲罰性違約金，惟就文義觀之，該條項約定目的為強制陳冠綸於租賃期滿後返還系爭房屋，其性質應屬懲罰性違約金。系爭契約於114年3月31日期滿，陳冠綸於系爭契約租賃期滿後未搬離，經被上訴人聲請法院強制執行後，於114年10月22日點交完畢，有本院公告為證（見本院卷第93頁），是陳冠綸辯稱已於114年4月底遷離，委無足採。又陳冠綸與被上訴人簽訂系爭契約時，既基於相等地位，能充分考量身分與財產等關係、本身經濟能力及違約所可能產生之後果等各種因素，始同意各項條款，且本院審酌系爭房屋位於臺中市西屯區西屯路，交通便利、商業發達，而被上訴人於租期屆滿前已表示不再續租，惟陳冠綸仍持續占用拒不搬離，可見陳冠綸係明知租期已屆滿而仍行占用，被上訴人請求違約金，自無權利濫用。惟被上訴人所受之損害除未能及時使用系爭房屋之損失外，綜觀全卷，被上訴人並未提出其他事證資料為佐，是被上訴人請求上訴人每月連帶給付相當於2倍租金之違約金10萬元，算至114年10月22日止，違約金高達70萬元，核屬過高，與其實際所受損害未盡相當，亦有違衡平之原則，本院經審酌後，認應酌減為15萬元為適當。被上訴人在此範圍之請求，為有理由。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
（四）系爭契約第4條第2款、第6條約定：使用租賃物之限制：未經甲方（指被上訴人）同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。另違反第4條第2款之規定者，甲方得請求乙方給付違約金20萬元（見原審卷第23、24頁）。被上訴人主張：陳冠綸於系爭契約存續期間，未經其同意將系爭房屋交由葉芳瑞使用，違反系爭契約第4條第2款之約定等語。為葉芳瑞否認。經查：被上訴人迄本院言詞辯論終結前均未舉證證明葉芳瑞有占用系爭房屋之事實，是被上訴人依上開約定請求上訴人連帶給付違約金20萬元，即無理由。
（五）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1
項前段定有明文。本件葉芳瑞給付5萬元予被上訴人，被上訴人同意與本件違約金債權抵銷。保證金10萬元部分，查：依系爭契約第3條第3款約定：保證金10萬元，於租賃期滿承租人結清應付之款項、履行應盡義務並交還租賃物後無息返還（見原審卷第23頁）。本件系爭房屋已返還被上訴人，上訴人因違約應給付之違約金為15萬元，均如上所述，是被上訴人應返還保證金10萬元予陳冠綸。本件經抵銷後，上訴人已無給付之義務。
五、綜上所述，被上訴人請求上訴人連帶給付違約金，因上訴人為抵銷抗辯後，被上訴人已無可得請求之金額，自應駁回其訴。原審未及審酌上訴人於本院提出之抗辯，而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其他攻擊防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、本件上訴有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
民事第六庭 審判長法 官 巫淑芳
法 官 林士傑法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
書記官 張隆成