臺灣臺中地方法院民事判決114年度簡字第25號原 告 葉麗美訴訟代理人 陳泓宇律師
林家輝被 告 楊志富上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣12萬5000元，及自民國114年8月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之66，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣4萬1666元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣12萬5000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）50萬元以下者，適用簡易程序，民事訴訟法第427條第1項定有明文。再按通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。原告起訴後縮減其訴之聲明，致本件訴訟標的金額在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序，故依前開規定改依簡易程序審理。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告為臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）之所有權
人，而Ａ０２為原告之代理人。Ａ０２代理原告，於民國112年2月與被告間簽立租賃契約（下稱系爭租賃契約），租期自112年3月1日至114年3月28日，每月租金3萬元（然前6個月以2萬5000元計）。然被告至今有以下費用未給付：
⒈積欠之租金15萬元：
原告自113年10月至114年2月之租金，共15萬元（計算式：30000×5=150000【5個月之租金，一個月3萬元】），至今並未繳納，應給付原告。
⒉租賃物之毀損修復費用3萬8550元：
被告遷出後，原告盤點系爭房屋，發現抽水設備、號角式揚聲器、火警標示、天井燈維修費毀損，而依系爭租賃契約第8條第1項之約定，系爭房屋之修繕義務人為承租人即被告，而上開修繕費用分別為，抽水設備2萬6300元，號角式揚聲器、火警標示LED燈及天井燈損害維修費共1萬2250元，合計共3萬8550元。
㈡承上，原告爰依據契約及不當得利之規定，請求被告給付18
萬8550元（計算式：150000+38550=188550）。並聲明：⒈被告應給付原告18萬8550元，及自114年8月2日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠對於原告之主張客觀事實無意見，然以下詞，資為抗辯：
⒈租金部分：
對於欠繳5個月之租金並不爭執，然原告於113年10月26日故意將系爭房屋內電錶連接之地下水抽水設備電源切斷，導致系爭房屋無水可用，有未合於約定使用收益之狀態，故被告前於113年11月1日以臺中法院郵局2422號存證信函主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金。
⒉租賃物之毀損修復費用3萬8550元：
系爭租賃契約第8條之印刷文字為「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕」，原告提出之系爭租賃契約文字上片面將「出」字改成「承」，此並非經兩造同意，乃原告單方面的更改，自不生效力，故抽水設備、號角式揚聲器、火警標示、天井燈之修復費用應由原告負擔。退步言，倘認被告須支付修復費用，上開設備應計算折舊。
⒊抵銷部分：
我在112年2月間，有給付原告押租金9萬元及112年3月之租金2萬5000元，然原告並未登記在系爭租賃契約之房租收付款明細內，導致被告不察，又於112年3月31日再次給付同年3月之租金2萬5000元一次，此部分於原告乃構成不當得利，我以此債權主張抵銷。
㈡並聲明：請求駁回原告之訴；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執之事項（見本院卷第270-271頁）㈠被告得否針對113年10月26日至114年2月之租金及無水可用之情況主張同時履行抗辯權。
㈡被告有無多付112年3月之租金2萬5000元，並得主張抵銷？㈢抽水設備修繕費及號角式揚聲器、火警標示、天井燈維修費
用由何人負擔？是否應折舊？
四、本院得心證之理由：㈠被告得否主張系爭房屋無水可用之情況與其所積欠之113年10
月26日至114年2月之租金主張同時履行抗辯權？⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。該所稱合於約定使用、收益之狀態，係以當事人於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院103年度台上字第2122號判決要旨參照）。如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付(最高法院98年度台上字第222號民事判決意旨參照)。而出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號民事判決要旨參照）。是所謂合於約定使用、收益狀態，應就租賃之經濟目的、租賃物之現狀，依誠信原則檢視其瑕疵，是否已達足以影響承租人依約使用之程度為判斷，並非謂租賃物一有出現需要瑕疵之情事，承租人即可行使同時履行抗辯而拒付租金。
⒉經查，被告辯稱原告未交付用水無虞之系爭房屋，而拒絕給
付租金，然所謂合於約定使用、收益狀態，應就租賃之經濟目的、租賃物之現狀，依誠信原則檢視其瑕疵，是否已達足以影響承租人依約使用之程度為判斷，並非謂租賃物一有出現需要瑕疵之情事，承租人即可行使同時履行抗辯而拒付租金，已如前述；觀系爭契約之租賃物為系爭房屋，系爭房屋之使用目的為經營工廠，並非供人居住使用，有現場照片在卷可佐(見訴字卷第247頁)，且系爭房屋外面仍有水源可以使用，此亦經被告所不爭執(見訴字卷第107頁)，並有現場照片(見訴字卷第185-187頁)在卷可憑，被告既已於內部營業，且系爭房屋外亦有水源可以使用，即難認已達影響被告依約使用之程度，是被告以此作為同時履行抗辯，是否可採，顯非無疑；再者，雖被告確實於113年11月1日寄送存證信函予原告，告知系爭房屋之無水可用，並主張有位老員工居住於系爭房屋內，導致每天須前往旅館洗澡，主張美日之損害為1000元，以此主張同時履行抗辯，然被告上開主張，僅提出存證信函為證(見訴字卷第125-131頁)，未提出其他可得認定系爭房屋有被告上開所述老員工存在及每日前往旅館洗澡，並每日支出住宿費之證據舉證以實其說，被告空言辯稱其行使同時履行抗辯權對抗原告，據此拒絕給付全部租金，委無可採。
㈡抽水設備修繕費及號角式揚聲器、火警標示、天井燈維修費
用由何人負擔？是否應折舊？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照) 。末按，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項定有明文。
⒉原告主張系爭租賃契約第8條第1項之約定，系爭房屋之修繕
義務人為承租人，並提出系爭租賃契約影本在卷可佐(見訴字卷第24頁)，觀諸系爭租賃契約第8條之印刷文字為「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕」，惟將「出」畫掉，改為「承」，然此經被告否認，辯稱當時簽約時並無此記載，兩造並無改將修繕義務由承租人負擔之意思，並當庭提出由其收執之系爭租賃契約影本一份作為證據等語，經本院當庭勘驗被告提出之系爭租賃契約，確實該契約第8條第1項，並無將租賃物修繕義務之人改為承租人之記載，此有本院114年10月28日勘驗筆錄(見訴字卷第310頁)在卷可佐，而本院亦當庭提示予原告閱覽，原告僅能表示：當時是雙方口頭約定，被告所持有之那份未記載到，請依法審酌等語(見訴字卷第310頁)，然若兩造當時確實有上開合意，為何未將被告持有之系爭租賃契約第8條亦加以修改，是被告上開所辯，顯非無依據。是本件無法認定兩造確實有合意特別約定系爭房屋之修繕義務人改為承租人之事實，自應適用系爭租賃契約第8條之「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕」及民法第429條之規定，由原告負擔修繕之責任，再觀諸原告主張之上開之物相片(見訴字卷第87、191-195頁)，均已十分老舊，實難排除為物之通常使用所導致之老化，而非被告故意或過失所導致之損壞，原告亦無提出任何證據可證明，上開之物之毀損可歸責於被告，是原告請求被告給付抽水設備修繕費及號角式揚聲器、火警標示、天井燈維修費用，自屬無據㈢被告有無多付112年3月之租金2萬5000元，並得主張抵銷？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。而舉證責任之當事人，如已盡其舉證責任，若他造當事人主張有不同之事實存在，即應由主張有不同事實存在之他造負舉證責任，其不能舉證者，則應認已盡舉證責任之當事人所主張之事實為真實，此為舉證責任分配之原則。第按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若一方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反證，以盡其證明之責，此為舉證責任分配之原則（最高法院102年度台上字第297號民事裁判可資參照）。末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條定有明文。
⒉經查，原告主張於112年2月時，已將同年3月之租金2萬5000
元及押租金9萬元，合計11萬5000元均交付原告，然原告漏未將上開金額記載於系爭租賃契約之房租收付款明細上，導致其於112年3月31日，又交了一次112年3月租金等語，然此經原告否認，辯稱被告在112年2月間，僅有交付押租金9萬元，並未給付112年3月之租金，112年3月之租金2萬5000元，依系爭契約之房租收付款明細(見訴字卷第38頁)所載，係於112年3月所繳納云云，是被告自應對其負擔舉證責任。首先，原告對於被告於112年2月間，交付押租金9萬元並不爭執，然觀諸系爭租賃契約及房租收付款明細(見訴字卷第21-38頁)，兩造並未將收受押租金9萬元記載於上，是若被告同日亦有交付112年3月之押金2萬5000元，確實亦可能因而並未登載於系爭租賃契約及房租收付款明細上，合先敘明。又查，依被告提出之與原告間之112年12月15日之對話錄音(見訴字卷第217頁)及譯文(見訴字卷第219頁)內容，「被告：
對！我拿月底才繳的，不過是，來、來，我算給妳聽，妳就知道了，等一下，來！妳看，妳看這裡，這裡9萬對不對？我第一個月是不是拿11萬5000元給妳們？原告：嗯、嗯。沒有錯。被告：11萬5000嘛！我第一次，是不是拿11萬5000元給妳們？原告：對！你說要月底給的，對。…被告：我不想跟你講那個啦!因為，老闆媽，你剛才有有講，確定我第一個月是拿11萬5000元給你，對不對？原告：恩，對，11萬5000，對」(見訴字卷第223-225頁)，是原告於該錄音中，對於曾一次收取11萬5000元之情，屢次表示確認無誤，原告雖於審判中否認該情(見訴字卷第272頁)，然對於為何於112年12月間願意承認，此並無提出合理說明，實徵被告所稱，其於112年2月，交付訂金9萬元時，同時亦交付112年3月之租金2萬5000元等節，難謂無據。再查，證人Ａ０３於審理中具結證稱：我在112年2月初時，因為拜拜的事情有去找被告，被告請我跟他一起去交房租，我看到被告拿一疊鈔票給原告的兒子Ａ０２，Ａ０２點完後說「這裡有11萬5000」，然後交給原告等語，與被告上開所辯完全相同，足徵被告上開所辯，實堪可採；而原告對於證人之證詞雖當庭主張有誤，並表示：當日交付押租金時，證人根本不在現場，在現場者為原告、被告、Ａ０２跟一位姓楊的女士在場云云，然本院詢問是否傳喚該楊女士當證人，原告表示：不願意傳喚，因為楊女士跟我關係不好，我怕他不願意來等情(見訴字卷第338頁)，是原告無法對於被告之舉證提出相當之反證，以盡其證明之責，自應認被告所辯，原告應返還其多給給付之112年3月租金2萬5000元之不當得利，並以之為抵銷，應堪可採。
⒊綜上，本件原告得請求被告給付之金額為15萬元，而被告得
請求原告返還之金額為2萬5000元，均認定如前，兩者均屬金錢給付債權且均已屆清償期，被告請求以上開原告應給付之不當得利與其應給付予原告之租金為抵銷，洵屬有據。經抵銷後，原告得請求之金額為12萬5000元。
五、綜上所述，原告依契約之法律關係請求被告給付12萬5000元，及自114年8月2日(兩造無意見，見訴字卷第267頁)起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；其餘部分，則無理由，予以駁回。
六、本件所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權諭知被告預供相當之擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經訴字審酌後，認與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第五庭 法 官 陳冠霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向訴字提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 黃善應