臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第1489號原 告 許靜玲被 告 陳輝彥訴訟代理人 蘇士恒律師複 代理人 王楫豐律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國114年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣7萬3,680元。
被告應自民國114年4月2日起按月給付原告新臺幣1,228元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔41％，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面原告起訴依民法第767條第1項前段、中段、第179條之規定，聲明請求：㈠被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地(下稱系爭土地)上如起訴狀附圖所示粉紅色部分(面積90.21平方公尺)之地上物拆除，並將上開土地返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)18萬元(見本院卷第13頁)。嗣於訴訟進行中，撤回第1項聲明，並變更請求權基礎為民法第425條之1第2項、租賃之法律關係，並擴張第2項聲明如下貳、
一、原告聲明欄(見本院卷第138頁)，核屬請求之基礎事實同一，與民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：伊所有系爭土地，其上坐落被告所有門牌號碼臺中市○○區○○路00號未辦保存登記建物(下稱系爭房屋)，範圍約90.21平方公尺。系爭房屋、系爭土地原先均為訴外人江清山所有，而輾轉分由兩造取得，依民法第425條之1規定，系爭房屋於使用期限內與系爭土地有租賃關係。然兩造就租金數額不能協議，故請求核定被告應繳納之租金數額為每月6,000元，被告應給付起訴前5年之租金共18萬元(租金以每月3,000元計算)，及自民國114年4月2日起按月給付6,000元。爰依民法第425條之1第2項及租賃之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告18萬元。㈡被告應自114年4月2日起，按月給付原告6,000元。
二、被告則以：系爭房屋因原告阻撓被告申設水電，迄今無法使用收益，且依照土地法第105條準用第97條規定，每月租金不得超過系爭土地申報地價年息10％(即每月782元)，原告請求之租金數額過高等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第1項、第2項分別定有明文。
㈡系爭土地、系爭房屋前均為江清山所有，系爭土地於94年11
月30日以買賣為登記原因移轉所有權予江文興；江文興於100年6月29日以配偶贈與為原因移轉登記所有權予原告。系爭房屋由被告經強制執行程序拍定取得所有權，兩造現分別為系爭土地、房屋之所有權人等事實，為兩造所不爭執(見本院卷第139頁)，又兩造就系爭土地與系爭房屋間存有租賃關係，然不能協議租金數額，且被告自取得系爭房屋所有權後迄今，均未給付系爭土地所有權人任何租金等節，亦無異詞(見本院卷第227頁)，則原告依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定租金數額，並請求被告給付租金，即屬有據。㈢基地租金之數額，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌
不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。考諸系爭土地距離國道3號福爾摩沙高速公路交流道約2分鐘車程、車程10分鐘內有全家、四德國小、霧峰國中、北里公園、南北勢夜市，且步行70公尺及有公車站牌等情，為原告陳述在卷(見本院卷第59至61頁)，且被告並無意見(見本院卷第127頁)；系爭土地為乙種建築用地，同屬霧峰區亦為建築用地之土地，自106年至111年之租金行情為每坪324元至754元，亦有內政部不動產交易實價查詢資料可參(見本院卷第217至222頁)；土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，此觀平均地權條例16條規定即明。系爭土地未有申報地價，應以其公告地價80％為申報地價，故系爭土地109年至112年之申報地價為每平方公尺960元、113年及114年之申報地價為每平方公尺1,040元，有公告土地現值及公告地價查詢資料可憑(見本院卷第203至205頁)；兩造均不爭執被告以系爭房屋占有系爭土地之面積為90.21平方公尺(見本院卷第226頁)，故綜合上情以觀，本院認系爭土地之租金以每月1,228元計算【計算式：27.28853坪(即
90.21平方公尺換算)×540元÷12個月＝1,228元，元以下四捨五入】為適當。
㈣至被告抗辯本件應受土地法第105條準用第97條規定之限制，
以系爭土地申報地價年息10％為租金計算上限。查土地法第97條第1項固有明定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，且依同法第105條之規定，於租用基地建築房屋準用之。惟該條項所稱之城市地方，係指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定即明（最高法院93年度台上字第1718號判決參照）。本件系爭土地屬於非都市土地之鄉村區乙節，有臺中市非都市土地使用分區查詢資料可稽(見本院卷第201頁)，而鄉村區係依區域計畫法規範之非都市土地，未經依法發布都市計畫，自非屬土地法所稱之城市地方，要無上開法條之適用。故被告所辯，並無可採。
㈤形成性裁判之形成力確定時點，與該裁判內容之法律效力發
生時點，未必一致。前者，於裁判確定始發生；後者，應於形成性裁判確定後，依各該法律規範之情狀，判斷其法律效力之發生時點。民法第425條之1第2項法定租賃權之租金係屬創設法律關係性質，故於裁判確定，溯及法律關係成立時(或該關係成立後原告主張之時點)，發生法律效力(最高法院110年度台上大字第1353號裁定協同意見書意旨參照)。本件原告既請求核定法定租賃關係之租金數額，是於系爭房屋與系爭土地所有權讓與相異之人起，已有租賃關係存在，而自上開租賃關係存在時起，土地所有權人即得請求房屋所有權人給付租金。基此，原告請求被告給付起訴前5年即自109年4月2日起至114年4月1日止共7萬3,680元（計算式：1,228元×12個月×5年＝73,680元），及自起訴之日起即114年4月2日起按月給付1,228元部分，應為可採，所逾部分，尚無所憑。
四、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項、租賃之法律關係，請求被告給付7萬3,680元，及自114年4月2日起按月給付1,228元部分，為有理由，應予准許；逾該範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 鍾宇嫣以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 30 日
書記官 林錦源