臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第1632號原 告 國雄國際股份有限公司法定代理人 許智翔訴訟代理人 陳嘉琳律師被 告 劉怡慧訴訟代理人 林鵬越律師複 代理 人 葉東龍律師上列當事人間請求履行契約等事件，本院於中華民國115年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣（下同）1,364,520元，及其中1,350,000元部分自民國113年3月17日起至清償日止，按日息萬分之2計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔72%，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以455,000元供擔保後，得假執行。但被告以1,364,520元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件訴之聲明原為：「一、被告應給付原告新台幣（下同）1,751,122元，及其中1,350,000元自民國113年2月27日起至清償日止，按日息萬分之2計算之利息；另170,685元自民國113年2月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告應給付原告依4,050,000元自112年10月6日起至清償日止，按日息萬分之2計算之利息。」訴訟中最後變更為「一、被告應給付原告新台幣（下同）1,940,851元，及其中1,350,000元自民國113年2月27日起至清償日止，按日息萬分之2計算之利息；另575,910元自民國114年9月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」經核其訴訟標的不變，僅因被告一部清償，而減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，即應准許其變更。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）兩造於民國111年5月6日簽訂房屋買賣合約書（下稱系爭合約），約定由原告出售將來起造興建之「國雄集團仰德大道」編號C8房屋（下稱系爭房屋）予被告。原告於112年9月27日取得使用執照，經接通水、電、瓦斯管線配置等，已屬完成契約給付之狀態。原告於112年8月24日通知被告應於對保前繳交代辦費用，被告於112年10月6日進行對保時未繳，遲至114年9月16日始匯款給付。兩造嗣於113年1月2日進行驗收，原告並依驗收清單完成修繕，雙方復於113年2月27日會同確認修繕狀況，原告於113年3月16日將系爭房屋鑰匙交付被告，被告並已入住，惟迄未給付交屋保留款。另系爭房屋面積存有誤差，被告於114年11月27日給付找補差額，然迄未給付遲延利息。
（二）關於代辦費用給付遲延之懲罰性違約金575,910元及其法定遲延利息部分：依系爭合約第13條第4項約定，由原告指定地政士辦理產權登記，被告應於通知日起7日內繳納稅費，逾期應按已繳房地價款依萬分之2計算遲延利息，此項性質屬懲罰性違約金，係對被告遲延辦理手續之制裁。原告於112年8月24日通知被告於對保前繳納，被告於112年10月6日對保時仍未繳納，遲至114年9月16日始給付原告上開代辦費用，共遲延711日，按當時已繳房地價款4,050,000元計算違約金共575,910元（計算式：0000000* 0.0002*711=575910）。因此項性質非單純利息，原告併依民法第233條第1項請求自114年9月16日起算之法定遲延利息，不生利息滾利息之問題。
（三）關於交屋保留款1,350,000元及其約定遲延利息部分：依系爭合約第8條第1項、第14條第1項及民法第367條規定，被告負有交付價金義務。兩造於113年2月27日會同確認修繕狀況，依約被告應於交屋時繳清保留款，故應自該日起負遲延責任。依系爭合約第12條第2項約定「驗收程序以一次為限」、第14條第1項第3款約定「除房屋有無法修繕之重大瑕疵不能正常居住使用情形外，買方不得以房屋有瑕疵為由作為拒絕、遲延受領房屋或拒不履行付款義務之藉口」，旨在加速交易流程及維護住戶權益，且行政機關之範本無拘束司法之強行效力。況113年1月2日驗收項目多為清潔或表面修補，非重大瑕疵，且原告已於同年2月27日再次複驗修繕完畢，被告配偶亦簽認無誤。原告已於113年3月16日交付鑰匙，被告自承已入住，對房屋已有事實上支配力。至被告所指屋突漏水，其於另案自承係113年4月29日始發現，與交屋時狀態無涉；且兩造簽署原證13協議書補助75,000元後由被告自行修繕並免除保固責任，爭議已結清，被告自應給付交屋保留款1,350,000元及自113年2月27日起按日息萬分之2計算之利息。
（四）關於面積找補差額170,685元之法定遲延利息14,941元部分：被告依系爭合約第5條第2項約定，應於交屋時即113年2月27日確認修繕後結清找補差額170,685元，然被告遲至114年11月27日始給付。爰依民法第233條第1項及第203條規定，請求被告給付自113年2月27日起至114年11月27日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息共計14,941元（計算式：170685*(1+274/365)*0.05≒14,941）等語。
（五）並聲明：
1.被告應給付原告1,940,851元，及其中1,350,000元自113年2月27日起至清償日止，按日息萬分之2計算之利息；另575,910元自114年9月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）關於代辦費用違約金部分：依系爭合約第13條第4項約定繳納各項稅費義務之期限為「書面通知日起七日內」，然原告未提出曾書面通知被告繳納金額之證明，被告自不負遲延責任。且被告曾於114年1月6日欲交付款項，原告竟拒絕受領，應由原告負受領遲延責任。又系爭合約第13條第4項明確記載為「遲延利息」，性質上並非「懲罰性違約金」，原告將其曲解為違約金並再請求法定遲延利息，屬「利息滾利息」，違反民法第233條第2項規定。縱認具違約金性質，然原告未受有損害且約定數額過高，請求依民法第252條規定予以核減。
（二）關於交屋保留款1,350,000元部分：被告行使同時履行抗辯權。按內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13點第2項規定，買方有權保留總價5%作為交屋保留款，俟「完成修繕並經雙方複驗合格」後始有支付義務。原告雖援引系爭合約第12條第2項「驗收程序以一次為限」、第14條第1項第3款「除房屋有無法修繕之重大瑕疵不能正常居住使用情形外，買方不得以房屋有瑕疵為由作為拒絕、遲延受領房屋或拒不履行付款義務之藉口」之約定，然該等條款顯與前揭應記載事項相牴觸，依消費者保護法第17條第4項及第5項規定應屬無效。系爭房屋存有嚴重漏水（外牆、窗框及頂樓等）及施工瑕疵，迄今未經複驗合格，原告於114年6月26日仍持續修繕，足證113年2月27日給付前提尚未成就。被告否認原告所稱已達成和解，原證13協議書僅係針對局部修繕之補償，並非被告已拋棄瑕疵擔保請求權或認同瑕疵已修繕完成。
（三）關於面積找補之利息部分：依系爭合約第5條第2項，找補應於「交屋時」結清。系爭房屋因瑕疵尚未修繕完畢且未複驗合格，原告尚未履行合約基準之交屋義務，給付期限尚未屆至，被告不負遲延責任。故原告逕行認定113年2月27日為兩造約定之交屋日期，據此主張被告應自113年2月27日起算利息，即屬無據等語，資為抗辯。
（四）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於111年5月6日簽訂系爭合約，約定由原告出售將來起造興建之系爭房屋予被告。
（二）原告請求被告繳交之代辦費用，被告於114年9月16日匯款付清，但未給付任何違約金或利息。被告於112年10月6日對保時已繳房地價款4,050,000元，依其萬分之2計算，自112年10月6日對保時起至114年9月16日止，共計711日，計算結果為575,910元。
（三）原告於113年3月16日將系爭房屋鑰匙交付被告，被告並已入住，迄未給付交屋保留款1,350,000元即房地總價5%，暨其約定遲延利息。
（四）系爭房屋面積存有誤差，被告於114年11月27日付清找補差額170,685元，但未給付利息。
四、得心證之理由：
（一）關於代辦費用給付遲延之「懲罰性違約金」575,910元及其法定遲延利息部分：
1.依系爭合約第13條第4項約定買方即被告繳納各項稅費（即原告所稱代辦費用）義務之期限為「書面通知日起七日內」，如有逾期，方有同項後段所稱「每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予賣方」之法律效果，有系爭合約可參（見本院卷第39頁）。依消費者保護法第11條第2項規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。準此，上開約定「書面通知」之要件，屬要式行為之特約，自應由原告以紙本文書具體表明限期請求被告繳納哪些稅費金額，並合法送達被告為必要，而不能從寬解釋為被告知悉其情事或可得知悉即可，始符合立法意旨。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，為民事訴訟法第277條所明定。舉證之責任，意謂應負客觀舉證責任之當事人，於待證事實呈現事態不明時，應負擔其不利益。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決要旨參照）。原告主張其於112年8月24日書面通知被告於對保前繳納代辦費用之情事，無非提出登載日期為112年8月24日之「仰德大道對保注意事項」、「通知單」各1張（見本院卷第92至95頁）及112年8月28日大宗掛號函件執據聯影本（見本院卷第347頁），為其論據。但觀諸該大宗掛號函件執據聯，並未見郵件內容，亦無法得知寄出後有無合法送達被告。故有無符合書面通知被告之事實，尚屬不明，依前揭舉證責任分配，即應由原告承擔無法認定其主張事實之不利益。
3.承上所述，原告依系爭合約第13條第4項之約定，請求被告給付575,910元，因不能證明具備所約定書面通知之要件，即無理由；附帶請求之法定遲延利息，即失去依附，當然亦無理由，已堪認定。
4.至此項約定之性質為「遲延利息」或「懲罰性違約金」等其餘爭點，於結論已無影響，不待贅論，附此敘明。
（二）關於交屋保留款1,350,000元及其約定遲延利息部分：
1.「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」「違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。」「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。」分別為消費者保護法第17條第1、4、5項所明定。
2.「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項（下稱系爭應記載事項）第13點第2項規定：
「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」系爭合約第12條第2項「驗收程序以一次為限」、第14條第1項第3款「除房屋有無法修繕之重大瑕疵不能正常居住使用情形外，買方不得以房屋有瑕疵為由作為拒絕、遲延受領房屋或拒不履行付款義務之藉口」之約定，核與系爭應記載事項第13點第2項規定牴觸，其契約條款依前揭規定為無效，並應由系爭應記載事項第13點第2項規定構成契約之內容。從而，原告主張兩造於113年2月27日會同確認修繕狀況，依約被告應於交屋時繳清保留款，故應自該日起負遲延責任乙節，即非可採。
3.然依原告提出被告不爭執為真正之113年3月16日「交屋驗收單」（見本院卷第281頁）之「功能異常修繕狀況說明」欄羅列之項目，部分為輕微瑕疵且已註記「處理OK」，部分非屬瑕疵但客戶抱怨則註記「請客服確認」等語，衡情新建房屋及裝修房屋皆永無可能令客戶百分百滿意，就上開驗收單觀之，其上並載明點交「E-Home主機」、木門鑰匙3間各3把、鐵捲門遙控器4個給客戶等語，亦即完成交屋之事實，堪認當下應已符合系爭應記載事項第13點第2項所規定「完成修繕並經雙方複驗合格」之要件，被告即應支付交屋保留款1,350,000元即房地總價5%，自翌日起負遲延責任。
4.至被告主張系爭房屋存有嚴重漏水（外牆、窗框及頂樓等）及施工瑕疵，迄今未經複驗合格，原告於114年6月26日仍持續修繕等情，並未記載於113年3月16日「交屋驗收單」上，充其量為交屋後所發現，非不得另循法律途徑救濟，但與系爭應記載事項第13點第2項規定已然無關，不能使已發生之交屋保留款給付義務回溯消滅。
5.依系爭合約第8條第1項約定，被告逾期付款時，應加付按逾期款項每日萬分之二單利計算遲延利息（見本院卷第35頁）。被告應於113年3月16日給付支付交屋保留款1,350,000元，故應附帶自翌日即113年3月17日按日息萬分之2計算之利息。
（三）關於面積找補差額之法定遲延利息14,941元部分：
1.依系爭合約第5條第2項約定，面積找補差額應於交屋時一次結清（見本院卷第35頁）。兩造係於113年3月16日交屋之事實，前已敘明。準此，原告主張應自113年2月27日起算利息，被告主張「系爭房屋因瑕疵尚未修繕完畢且未複驗合格，原告尚未履行合約基準之交屋義務」云云，均屬無據。
2.兩造既應於113年3月16日交屋時結清面積找補差額，則自翌日即113年3月17日起，附加按年息百分之5計算之法定遲延利息，即為有理由。
3.以本金170,685元計算，自113年3月17日起至114年11月27日止，年數為（1+256/365），按年息百分之5計算之結果為14,520元（計算式：170685*(1+256/365)*5%≒ 14520）。
（四）綜上所述，原告依系爭合約第13條第4項、第8條第1項、第14條第1項、第5條第2項約定及民法第367條、第233條第1項相關規定，請求被告給付原告1,940,851元，及其中1,350,000元自113年2月27日起至清償日止，按日息萬分之2計算之利息；另575,910元自114年9月16日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。在1,364,520元，及其中1,350,000元部分自113年3月17日起至清償日止，按日息萬分之2計算之利息範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
（五）原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 13 日
民事第三庭 法 官 蔡嘉裕正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 13 日
書記官 譚鈺陵