臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第169號原 告 林安修訴訟代理人 陳旻沂律師被 告 蕭世昌上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號房屋騰空遷讓返還予原告。其履行期間為二月。
二、被告應自民國113年11月4日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣5萬4,000元。
三、被告應給付原告新臺幣17萬1,000元，及自民國114年1月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決於原告、被告各以附表「供擔保准為假執行金額」欄、「預供擔保免為假執行金額」欄所示金額，分別供擔保及預供擔保後，得假執行及免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年8月26日向伊承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂租賃契約，租賃期間自同年7月4日起至113年11月3日止（下稱系爭租約），每月租金新臺幣(下同)2萬7,000元。詎被告於112年11月至113年4月短少給付租金4萬8,000元，並積欠113年5月至同年10月份租金16萬2,000元，扣除押租金6萬4,000元後，尚應給付租金14萬6,000元，及兩造約定由被告負責之113年稅金補貼2萬5,000元。另被告於系爭租約屆期後未遷讓返還系爭房屋，自113年11月4日起乃無法律上原因，受有每月相當於租金之不當得利2萬7,000元，致伊受有損害。另依系爭租約第14條第3項約定，被告應按月給付違約金2萬7,000元。爰依系爭租約第3條、第6條第3項、第14條第1項、第3項約定，及民法第179條、第439條、第455條規定，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第一項至第三項所示，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約因原告同意讓伊繼續居住，而視為以不定期繼續租約，故伊依上開租約占有房屋並無違約，原告不得請求不當得利、違約金。又系爭租約租金僅有1萬9,000元，原告代理其母簽約時，無權要求再增加8,000元租金，且伊係受脅迫方同意再給付8,000元，故於114年5月1日對原告為撤銷上開同意之意思表示等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠系爭租約屬定期租賃契約，於113年11月3日屆滿後消滅，原告得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。
⒈承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段
定有明文。又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租賃屆滿時，始得表示反對之意義存在。故定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之，其於訂約之際訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，該租約於租期屆滿時，即當然消滅(最高法院109年度台上字第899號判決意旨參照 )。
⒉原告所有系爭房屋。兩造就系爭房屋簽約三次，最後一次乃
於111年8月26日簽立系爭租約，約定租期為111年7月4日至113年11月3日等事實，為兩造所不爭執(見本院卷第205頁)，首堪認定為真正。
⒊依系爭租約第14條第1、3項約定：租賃關係消滅時，出租人
應即結算租金......，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記；承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金(未足一個月者，以日租金折算)至返還為止等內容(見本院卷第23頁)；原告於113年9月14日向被告表示系爭租約於113年11月3日屆期，得否於同年10月5日前解約，有被告所提兩造Line對話紀錄可憑(見本院卷第135頁)；原告於113年11月聲請調解，經臺中市西屯區調解委員會於同年月7日通知雙方到場處理系爭租約糾紛，嗣改於同年12月5日進行，然調解不成立等節，亦有上開通知書可稽(見本院卷第35至39頁)，可見系爭租約為定期租約，原則上於租期屆滿時消滅租賃關係，且原告亦於租期屆至前詢問提前解約可能，租期屆至後立刻聲請調解，足見其已明確表明不再續租。被告抗辯兩造成立不定期限之租賃契約，並無可採。
⒋綜上，被告應於租期屆滿交還租賃物，其迄今持續占用系爭房屋，則原告請求其騰空遷讓返還，即屬有據。
㈡兩造約定之租金為每月2萬7,000元，原告得請求被告給付短欠租金14萬6,000元，及稅金補貼2萬5,000元。
⒈原告主張兩造實際約定租金為每月2萬7,000元，為被告所否
認。觀諸系爭租約固僅約定每月租金為1萬9,000元(見本院卷第21頁)，惟考之被告自承於簽約初即因應原告要求每月額外開立8,000元支票(見本院卷第129頁)；系爭房屋於103年出租予訴外人曹乃方作為經營補習班之用。被告於105年5月31日承接經營上開補習班，故兩造簽立租約，約定租期自105年6月1日起陸續續約至111年7月4日，最後於111年8月26日簽立系爭租約，且被告自105年6月份至112年10月份，每月給付2萬7,000元予原告收受等節，為兩造所不爭執(本院卷第205頁)；原告於103年出租予曹乃方起，每四個月會有3萬2,000元支票票款兌現(即每個月8,000元)，直至被告與原告簽約後亦依循相同模式乙情，亦有原告所提存摺明細可考(見本院卷第174至194頁)，綜觀上開各節，堪認系爭租約之實際租金為2萬7,000元。
⒉被告雖抗辯係受脅迫方同意額外給付8,000元，於114年5月1
日已經撤銷上開意思表示，且原告乃無權代理其母處理出租事宜，對其不生效力，且得以已給付之71萬2,000元之不當得利債權對原告抵銷云云。惟查：
⑴當事人主張其意思表示係遭脅迫或恐嚇而為之者，應就其被
恐嚇或被脅迫之事實，負舉證責任。所謂脅迫，係指因相對人或第三人以言語或舉動，故意告以危害，使被脅迫者產生恐怖畏懼之心理，致身體上或精神上受其壓迫而陷於不能不遵從之狀態所為之意思表示而言。被告既未舉證證明有何受脅迫之情事，徒以已經和曹乃方約定好讓渡補習班事宜等詞置辯，尚難認已達不能不遵從之狀態。
⑵無權代理係指以代理人之名義所為之法律行為，屬效力未定
之法律行為，如經本人拒絕承認則對本人不生效力。本件被告承租系爭房屋之出租人自始即為原告，有原告所提租賃契約可證(見本院卷第17至33、49至64頁)，要無原告以代理人名義為出租意思表示之情形，自與無權代理無涉。
⑶至被告聲請通知公證兩造租約之公證人為證人，欲證明8,000
元租金與公證過之租約內容不符部分，然公證僅係公證人針對法律行為作成公證書，證明該行為之作成或事實存在，就公證書以外之事實是否存在，仍應本於卷證依照論理、證據法則綜合判斷，非謂除經公證內容以外之事實即不存在，是此部分之聲請，尚無調查必要，附此敘明。
⒊基此，被告自112年11月起至113年4月份止，每月給付1萬9,0
00元予原告收受；自113年5月起至同年10月止，未繳納租金予原告等節，為兩造所不爭(見本院卷第205頁)，故被告尚積欠原告短付之租金4萬8,000元(計算式：6個月×8,000元＝48,000元)，及未付之租金16萬2,000元(計算式：6個月×27,000元＝162,000元)。原告請求扣除押租金6萬4,000元後之未付租金14萬6,000元，即屬有據。
⒋本院既認定系爭租約實際每月租金為2萬7,000元，則原告收
受被告給付105年6月至112年10月之租金共71萬2,000元(即7年5個月期間所收取每月8,000元之總額)，屬有法律上理由，被告對原告並無不當得利債權存在，其所為抵銷抗辯，自無足取。
⒌依系爭租約第6條第3項約定，由承租人每年支付2萬5,000元
之稅金補貼(本院卷第21頁)，被告就客觀上並未給付，且依約應予支付一節亦未爭執(本院卷第204頁)，則原告請求被告稅金補貼2萬5,000元，亦為可採。綜上，原告得請求被告給付共17萬1,000元(計算式：146,000元＋25,000元＝171,000元)。
㈢被告應自113年11月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付相當於租金之不當得利2萬7,000元、違約金2萬7,000元。
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
；依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係(最高法院61年台上字第1695號、106年度台上字第1636號判決意旨參照）。是無權占有人顯係無法律上原因而受占有使用房屋之利益，並已致房屋所有人無法管領使用而受有損害者，其即得依不當得利法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。
⒉被告於系爭租約終止後，即無法律上原因占有系爭房屋，自
應負返還相當於租金之不當得利責任。審諸原告主張每月不當得利價額為2萬7,000元，兼衡系爭租約原訂每月租金即為2萬7,000元，且系爭租約第12條第3項約定，如出租人未返還租賃住宅，出租人得請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額(見本院卷第23頁)，故認以每月2萬7,000元計算被告占有系爭房屋相當於租金之不當得利，應屬適當。
⒊如承租人未依約返還房屋，出租人除得請求未返還租賃住宅
期間之相當月租金額外，尚得請求相當月租金額計算之違約金，此觀系爭租約第14條第3項約定即明。又當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該違約金之性質為懲罰性違約金(最高法院109年度台上字第1013號判決意旨參照)。
審酌本件原告除得請求相當於租金之不當得利外，依約尚能請求違約金，故該性質應為懲罰性違約金。是考量兩造已於契約約明以相當月租金額計算違約金(未足一個月者，以日租金折算)，且被告就違約金數額僅抗辯沒有違約(見本院卷第204頁)，原告尚需提起本件訴訟請求被告遷讓房屋所支出之勞力、時間、費用等情狀，本院認原告請求每月違約金以2萬7,000元計算，應屬合理，而其請求要屬有據。
㈣受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受
領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第182條第2項、第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定可明，原告並得按上開規定請求被告給付遲延利息。
四、綜上所述，原告依系爭租約第3條、第6條第3項、第14條第1項、第3項約定，及民法第179條、第439條、第455條規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付原告17萬1,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年1月24日起(見本院卷第97頁)，按週年利率5％計算之利息，暨自113年11月4日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告5萬4,000元，為有理由，應予准許。
五、判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項定有明文。衡諸系爭租約已於113年11月3日屆期，原告於114年1月3日起訴請求遷讓系爭房屋，復審酌被告自陳其家庭居住於系爭房屋內，經濟狀況不佳且為低收入戶，尚需一定時間尋找替代之租屋處，而已有主管機關安排社會住宅(見本院卷第243頁、限制閱覽卷)等節以觀，堪信依被告個人情狀，短期內顯不易覓得適當居所，尚須相當時日始能履行，爰依前開規定，定命其騰空遷讓返還部分之履行期間為二個月，以資兼顧。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行；被告則抗辯：伊目前一家均居住於系爭房屋，且列為臺中市政府低收入戶，維持日常生活拮据，如在判決確定前准予假執行，被告無資力反供擔保免為假執行，恐受不能回復之損害。為此，請求駁回原告假執行之聲請等語。查：
㈠被告釋明因假執行恐受不能回復之損害者，如係第389條情形
，法院應依其聲請宣告不准假執行；如係前條情形，應宣告駁回原告假執行之聲請，民事訴訟法第391條定有明文。所謂因假執行恐受不能回復之損害，係指被告因假執行所受之損害，有不能回復原狀或回復顯有困難之情形而言。
㈡被告雖抗辯其因家庭經濟情形，列為臺中市政府低收入戶，
需等待政府提供之社會住宅方能入住，如為假執行之宣告，將無資力反供擔保免為假執行。然本院既已斟酌被告之境況，就遷讓房屋部分定相當履行期間，被告非不能於該期間自行尋找替代租屋處所；原告請求被告給付相當於租金之不當得利，核屬命被告為金錢給付，是本件所命給付縱予假執行，應得以金錢回復被告之損害。是被告復未釋明就此部分因假執行將受何種不能回復之損害。故原告就請求給付不當得利部分，陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
民事第二庭 法 官 鍾宇嫣以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 4 日
書記官 林錦源附表（幣別：新臺幣，下同）：
編號 主文項次 供擔保准為假執行金額 預供擔保免為假執行金額 1 第一項及本判決訴訟費用負擔部分 13萬9,000元 41萬4,100元 2 第二項 按月給付到期部分各以1萬8,000元 按月給付到期部分各以5萬4,000元 3 第三項 5萬7,000元 17萬1,000元