臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第1719號原 告 張淑閨訴訟代理人 黃紫芝律師被 告 劉芳裕上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號4樓之1房屋全部遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告為被告供擔保新臺幣16萬7,000元後，得假執行；但被告如以新臺幣50萬900元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再次通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項定有明文。查本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條各款所定之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造前簽訂租賃契約書(下稱系爭租約)，約定由原告出租門牌號碼臺中市○○區○○路000號4樓之1房屋(下稱系爭房屋)予被告居住使用，租賃期間自民國113年1月1日起至115年1月1日止，每月租金新臺幣(下同)1萬2,000元，每3個月繳納1次，且於每月5日前繳付。嗣被告自113年2月起未依約給付租金，經原告向被告催討後，被告僅於114年1月21日匯款6個月租金共7萬2,000元至原告之銀行帳戶，惟僅足扣抵被告所積欠自113年2月至同年7月止之租金，自113年8月起之租金則仍未給付，是原告自得依系爭租約第6條第1項或民法第440條規定，提前終止租約。況系爭租約租期亦已於115年1月1日屆至，兩造並無再簽訂續租租約，而原告已以起訴狀繕本之送達，對被告為終止系爭租約之通知，則系爭租約既已終止，被告自應將系爭房屋遷讓返還予原告，為此爰依民法第455條規定，請求如訴之聲明所述。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊與原告確實有就系爭房屋簽訂系爭租約，並約定每月租金為1萬2,000元，且伊自113年8月起迄今，確實未給付租金予原告。惟系爭房屋自113年起有漏水問題，致浴室燈具受損，且於911大地震後，牆壁有龜裂損壞，經伊催促原告修繕上開問題，原告遲遲未予解決，伊才遲延給付租金，伊希望原告先解決上開問題後，伊再給付租金；況兩造於108、109年間有口頭約定租金1年給付1次，系爭租約租期既係到115年1月1日才屆至，原告不得在尚未屆期前請求伊搬遷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠本件原告主張之上開事實，業據其提出建築改良物所有權狀
、系爭租約、兩造LINE對話紀錄、存證信函、原告上海銀行存簿存摺封面及內頁、113年度房屋稅繳納證明書等資料為證（見本院卷第19頁至第41頁），且為被告所不爭執（見本院卷第92頁至第93頁），是原告主張之上開事實，應堪信為真。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。另出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。查原告主張被告自113年8月起未給付租金一事，為被告所不爭執，且系爭租約並無收取押金，亦經兩造於系爭租約第3條第2項明確約定，是被告自113年8月起至原告提起本件訴訟之日即114年4月28日止（見本院卷第11頁），至少已積欠達9個月之租金，而本件原告已以起訴狀繕本之送達，對被告為終止系爭租約意思表示之通知，且起訴狀繕本已於114年6月9日合法送達於被告之住居址，有本院送達證書在卷可考（見本院卷第63頁），是以，原告依上開法律規定，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還，自屬有據。
㈢被告固辯稱其與原告間有口頭約定1年給付1次租金，且係因
原告未修繕系爭房屋漏水、牆壁龜裂等問題，其才未給付租金等云云，惟查，就被告抗辯兩造間有約定一年給付一次租金部分，並未據被告提出相關證據資料，舉證以實其說，況被告自113年8月起至本件訴訟繫屬於本院時即114年7月時止，亦已屆滿1年，仍未見被告提出其已繳付租金予原告之相關資料為證，是其上開所辯，自難採信。另就被告辯稱原告遲未修繕系爭房屋漏水、牆壁龜裂等部分，雖據被告提出系爭房屋牆壁龜裂照片為佐（見本院卷第97頁至第105頁），然縱認系爭房屋確有被告所稱之漏水、牆壁龜裂等應予修繕之瑕疵，且經被告催告原告修繕後未果，此亦僅生被告得終止系爭租約，或於其自行修繕後請求原告償還費用或自租金中扣除之效果，非謂被告可以此解免給付租金之義務，況被告迄今並未提出其已自行修繕，支出相關修繕費等資料，證明其有支出修繕費用，是自亦難認其得主張以修繕費扣抵租金後，未積欠租金之情。從而，被告前開抗辯，均非可採。
四、綜上所述，原告依民法第455條規定，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
五、本件兩造均有聲明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 王怡菁
法 官 賴秀雯法 官 張詩靖以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 張峻偉