臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第1855號原 告 楊筠婕被 告 童嘉豪
王星文上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告原起訴聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）58萬8142元（見本院卷第11頁）。嗣於民國114年10月2日本院言詞辯論庭以口頭變更聲明為：㈠被告應連帶給付原告57萬8142元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告Ａ０２應給付原告1萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第214頁）。核原告前開所為之變更、追加應受判決事項之聲明，均係基於同一租賃契約效力紛爭之同一基礎事實而為主張，又依卷內證據資料亦具有共通性，自得相互援用，基於訴訟經濟及紛爭一次解決之原則，堪認二者請求之基礎事實同一，依上開說明，應予准許。
二、本件被告Ａ０３經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、事實部分：
一、原告主張：原告前經心義不動產仲介經紀有限公司代表人即Ａ０２居間，於112年10月14日向Ａ０３承租其所有門牌號碼臺中市○○區○○○街00號7樓之2房屋（下稱系爭房屋）作為原告一家五口居住使用，並於同日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），租期自112年10月21日起至114年10月20日止，每月租金2萬元，押金為2個月租金，原告並於簽約後給付仲介服務費1萬元予Ａ０２。Ａ０３除由Ａ０２代理系爭房屋簽約、管理事宜，並由其母王素月代為與原告聯繫，不料原告於112年10月21日入住後，即發現系爭房屋內唯一廁所不時飄出惡臭（下稱系爭瑕疪），原告即於當日及112年11月27日請求Ａ０２處理，Ａ０２於113年3月17日告知會請水電師傅到現場查看原因，水電師傅於113年3月21日與原告聯繫，並於113年4月8日至現場查看原因，詎原告於113年4月9日5時59分，因長時間使用廁所致頭暈嘔吐急診就醫，並於同日8時15分離院。原告於113年4月22日詢問同社區鄰居及管理室得知並無其他住戶有相同情形，經向Ａ０２告知上情及系爭瑕疪對人體影響，Ａ０２方回覆修補系爭瑕疪方式為拆除馬桶檢查管路，但因系爭房屋僅有一間廁所，上開修補系爭瑕疪方式勢必影響原告全家生活使用而為原告所拒，Ａ０２即告知其願退還居間報酬1萬元及Ａ０３願提前終止租約或讓師傅拆除馬桶檢查原因處理，原告回覆選擇搬遷至他處，但需給予另覓新住處之時間。嗣原告於113年8月下旬覓得新住處，原告與3名子女卻於搬離系爭房屋前即113年9月1日因嘔吐、呼吸困難、耳朵痛就醫，原告因經濟狀況未看診，其3名子女均經診斷為急性支氣管炎、急性咽炎、急性鼻竇炎、腸功能性疾患等硫化氫中毒症狀，原告與3名子女復於113年9月4日再至新亞東婦產科醫院就醫，經診斷為哮吼症之急性喉氣管炎，需住院治療，4人均緊急注射支氣管擴張劑後返家，再於113年9月6日至林新醫院急診，原告經診斷為急性支氣管炎併黴漿菌感染，3名子女經診斷為支氣管肺炎合併脫水出現兒童急性細支氣管炎症狀，住院治療至113年9月8日出院。原告即請社區主委胡詔雄及管理員李文東先後至系爭房屋觀看，發現廁所確有惡臭及馬桶與地板銜接處有汙水滲出潮溼情形，可證臭味確因廁所重新施作引起。原告自112年10月21日至113年9月13日搬離系爭房屋期間，忍受系爭瑕疪長達329日，期間更因硫化氫中毒症狀就醫情形，其生理、心理痛苦甚巨，Ａ０３依系爭契約第8條、第10條約定，本應提供合於所約定居住使用之租賃住宅，交付原告，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態，於系爭房屋損壞時，負責修繕，於原告通知系爭瑕疪存在時，卻故意拖延，消極補正，造成系爭房屋之一部功能滅失，使原告不得不接受提前終止系爭契約，除應依系爭契約第12條約定，依原租金8折計算實際租賃天數，原告得請求減少租金4萬3067元，並請求因提前終止契約所造成之搬遷費用2萬元、冷氣移機費用6000元及前述因系爭瑕疪所支出之醫療費用8835元、原告一家五口每人精神慰撫金10萬元，總計57萬8142元。Ａ０２身為房仲經紀人，依不動產經紀管理條例第26條之2規定，應與Ａ０３就上開損害負連帶賠償責任。且Ａ０２既未善盡房仲經紀人之責，事後亦允諾退還仲介服務費，自應返還原告給付之仲介服務費1萬元。爰依民法第184條第1項前段、系爭契約第8條、第10條、第12條及不動產經紀管理條例第26條之2等規定，提起本訴，請求Ａ０２、Ａ０３連帶賠償租賃期間及提前終止系爭契約之損害，Ａ０２另應返還仲介服務費。並聲明如壹、程序部分第一項所示。
二、Ａ０２抗辯：伊僅為房仲經紀人，非出租人，本不負租賃物瑕疪擔保責任，其協助原告與Ａ０３簽訂系爭契約，已盡仲介之義務，原告入住後，多次反映系爭房屋存在系爭瑕疪、廁所門鎖損壞、瓦斯爐故障、電源無法同時使用多項電器否則會斷路、客廳冷氣滴水影響鄰居等瑕疪，伊都協助原告與Ａ０３溝通、處理，除系爭瑕疪外，均已處理完畢，系爭瑕疪亦有經Ａ０３同意找水電師傅處理，但為原告所拒，且原告尚居住在系爭房屋1年後再搬離，系爭瑕疪與原告及其子女診斷出之病症是否有因果關係，實乏專業醫療鑑定。又伊既已善盡仲介義務，自得受領仲介服務費，雖其曾口頭向原告表示因收取之仲介費用有一半已給付給社區管理員做佣金，願退回實際收取之一半費用，但只是在與原告協商，並非法律義務，原告主張實屬無據，爰聲明如主文所示。
三、Ａ０３未於言詞辯論期日到場，僅提出書狀辯稱：系爭契約第1項約定有Ａ０３以系爭房屋現況出租，由原告自行維護冷氣、門窗、浴廁、屋內水管及自行負擔消耗性物品，如為非人為因素損耗則由Ａ０３負責修繕。原告承租後，陸續告知系爭房屋存在系爭瑕疪、廁所門鎖損壞、瓦斯爐故障、電源無法同時使用多項電器否則會斷路、客廳冷氣滴水影響鄰居等瑕疪，除系爭瑕疪外，其餘瑕疪均由Ａ０３委託Ａ０２代修補。至系爭瑕疪除原告於承租前看屋時並未反應，且Ａ０３亦有委託水電師傅前往查看，告知要一天的工作時間拆開馬桶進行檢查，必要時進行修繕，但遭原告所拒，如確有系爭瑕疪存在，原告大可依系爭契約第17條提前終止系爭契約亦無須賠償Ａ０３，原告卻一方面主張系爭瑕疪存在，一方面卻拒絕Ａ０３修繕，並持續居住在系爭房屋，且原告亦未能舉證系爭瑕疪與其主張之損害賠償間有何因果關係。況Ａ０３與原告於113年9月15日合意終止系爭契約，雙方約定於原告點交系爭房屋給Ａ０３後，不得再行使任何請求權，原告於租賃期間所得主張之權利，已經拋棄，再提起本訴即無理由。爰聲明如主文所示。
參、得心證之理由：
一、原告前經Ａ０２居間，於112年10月14日向Ａ０３承租系爭房屋，並於同日簽訂系爭契約，租期自112年10月21日起至114年10月20日止，每月租金2萬元，押金為2個月租金，原告並於簽約後給付仲介服務費1萬元予Ａ０２。有住宅租賃契約書在卷可稽及Ａ０２於本院114年10月2日言詞辯論庭之陳述可考（見本院卷第21至30、215頁）。原告於113年4月9日5時59分，因頭暈嘔吐急診就醫，並於同日8時15分離院。原告與3名子女卻於搬離系爭房屋前即113年9月1日因嘔吐、呼吸困難、耳朵痛就醫，原告未看診，其3名子女均經診斷為急性支氣管炎、急性咽炎、急性鼻竇炎、腸功能性疾患等硫化氫中毒症狀，原告與3名子女復於113年9月4日再至新亞東婦產科醫院就醫，經診斷為哮吼症之急性喉氣管炎，需住院治療，4人均緊急注射支氣管擴張劑後返家，再於113年9月6日至林新醫院急診，原告經診斷為急性支氣管炎併黴漿菌感染，3名子女經診斷為支氣管肺炎合併脫水出現兒童急性細支氣管炎症狀，住院治療至113年9月8日出院，亦有原告所提出之林新醫院、祥威耳鼻喉科兒科診所、新亞東婦產科醫院出具之診斷證明書及醫療費用收據在卷可稽（見本院卷第66至92頁）。原告主張之上開事實堪信為真實。
二、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第423條、第429條第、第430條均有明定。又租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。前項由出租人負責修繕者，承租人得定相當期限催告修繕，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於第三條約定之租金中扣除。出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，應於相當期間先期通知，承租人無正當理由不得拒絕。前項出租人於修繕期間，致租賃住宅全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。出租人與承租人簽訂本契約前，租賃住宅有由承租人負責修繕之項目及範圍者，出租人應先向承租人說明並經承租人確認(如附件三)，未經約明確認者，出租人應負責修繕，並提供有修繕必要時之聯絡方式。租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。系爭契約第8條、第10條第2項、第3項、第12條亦約定甚明（見本院卷第25、26頁）。查原告於112年10月21日入住後，即發現系爭房屋內唯一廁所具有系爭瑕疪，原告即於當日及112年11月27日請求Ａ０２處理，Ａ０２於113年3月17日告知會請水電師傅到現場查看原因，水電師傅於113年3月21日與原告聯繫，並於113年4月8日至現場查看原因，Ａ０２回覆修補系爭瑕疪方式為拆除馬桶檢查管路，但因系爭房屋僅有一間廁所，上開修補系爭瑕疪方式勢必影響原告全家生活使用而為原告所拒，有原告與Ａ０２之LINE通訊紀錄在卷可稽，並為Ａ０２所不爭執（見本院卷第37至40、216頁），堪認原告於承租系爭房屋期間，屋內之廁所具有系爭瑕疪一節，應堪認定屬實。惟系爭瑕疪屬居住環境所產生之氣味，系爭房屋並無一部分滅失之情事存在，與前揭系爭契約第12條及民法第435條第1項規定之承租人得請求減少租金之要件不符，原告自不得據此請求減少租金。又系爭房屋具有系爭瑕疪若有修繕必要，原告本得依上開民法規定及系爭契約之約定，請求出租人修繕或支付費用，而Ａ０３經Ａ０２與原告協議後，同意負責修補系爭瑕疪，並於原告拒絕修補後，復提出修補系爭瑕疪及同意提前終止系爭契約2方案供原告選擇等事實，有原告與Ａ０２LINE通訊紀錄附卷可參，並為兩造所不爭執（見本院卷第40、214至215頁），原告亦未以自行修補系爭瑕疪再向Ａ０３請求費用補正系爭瑕疪，且原告搬離系爭房屋後，經Ａ０３僱請水電師傅重新拆除馬桶後，僅1日即排除系爭瑕疪，並已再行出租，且新承租人未再反映有系爭瑕疪之問題，亦為原告所不爭執（見本院卷第216頁），自難認Ａ０３有何拒絕修補系爭瑕疪之情事，原告此部分主張被告應負損害賠償責任及請求扣除租金，實無足採。
三、次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第153條第1項及第736條分別定有明文。經查，原告於113年9月13日搬離系爭房屋後，於113年9月15日與Ａ０３簽訂房屋租賃終止契約書，並協議如下：⒈屋主退還貳個月押金肆萬元整最遲於113年9月17日前轉帳。⒉屋主預收租金（113.9.14～113.9.21）由承租方恢復現況（油漆及冷氣移回原主臥）之費用抵扣，雙方不互相找補。⒊點交後屋主可行使原屋主處分房屋之權利義務，承租方不得干涉，也不得行使任何請求等內容（見本院卷第33頁），足見原告、Ａ０３已就房屋點交、押金之退還、預收租金及恢復現況之費用折抵，合意處理，再觀諸第3項文義約定有：原告不得於系爭房屋點交後行使任何請求之內容，足認原告、Ａ０３於合意提前終止系爭契約後，原告拋棄其他於租賃系爭房屋之權利，自不得於本訴中就已拋棄之權利再向Ａ０３為請求，基此，原告此部分之請求，自屬無據。
四、再按要約經拒絕者，失其拘束力；對話為要約者，非立時承諾，即失其拘束力。民法第155條、第156條定有明文。因此，契約以當事人間要約與承諾之意思表示合致而成立，當事人一方所為之要約，經他方拒絕後，契約即因雙方意思表示未合致而不成立，要約人即不受該要約意思表示之拘束，縱他方日後反悔而同意先前之要約內容，應屬新要約，非經原要約人再為承諾，契約自不成立。經查，原告於113年9月5日13時1分以LINE傳送：……預計9月13日搬遷完畢……再麻煩您退兩個月押金及未到期7天的租金及仲介費，謝謝您（見本院卷第42頁）予Ａ０２，Ａ０２於同日19時16分回覆：我已經說服屋主同意你的請求，關於服務費我會退給妳一半……（見本院卷第44頁），原告則於同日20時1分回覆：……您說的仲介服務費的部分，我已經告知了，是因為您帶看的房子有瑕疵，全程看屋過程也沒有告知屋況有瑕疵，……如果當初看屋時，您有明確告知屋況瑕疵，我們也一定不會花冤枉錢支付仲介服務費和搬遷的費用等內容（見本院卷第44頁），是依原告、Ａ０２2人上開LINE通訊內容，堪認原告向Ａ０２提出退還仲介服務費之要約，惟經Ａ０２拒絕並提出退還仲介服務費一半之新要約，再經原告拒絕而失其拘束力，足證原告、Ａ０２就退還仲介服務費之意思表示並未合致，原告主張Ａ０２曾允諾退還仲介服務費一節，要難採信。
肆、綜上所述，原告依第184條第1項前段、系爭契約第8條、第10條、第12條及不動產經紀管理條例第26條之2等規定，請求被告連帶賠償租賃期間及提前終止系爭契約之損害，Ａ０２另應返還仲介服務費，為無理由，自應駁回。
伍、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
民事第一庭 法 官 廖聖民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 31 日
書記官 陳鉉岱