臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第1964號原 告 楊林美雲訴訟代理人 陳建誌律師被 告 楊淑梅
葉乃嘉共 同訴訟代理人 徐曉萍律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國114年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：被告二人原為雲林縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）之地主之一，系爭土地原由素外人楊東良賣好幾年賣不出，被告楊淑梅才委任原告代為出售系爭土地，原告若能賣到讓所有共有人每人實得新臺幣（下同）100萬元，超出的金額部分於支付代書費及仲介費後，其餘作為原告受委任之報酬，被告楊淑梅與被告葉乃嘉分別於民國111年10月14日、111年12月26日出具授權書（下稱系爭授權書）及同意書（下稱系爭同意書），其上記載「每人實得100萬元，超出部分仍由被授權人楊林每雲支付仲介費、代書費，農業稅及相關地政規費，剩餘部分由被授權人1年內帶9組人員風雨奔波前往看地辛苦接洽給予報酬。」，後續系爭土地由原告多方奔走及帶多組買家查看土地後，於112年4月28日與買家鄭清雲成立土地買賣契約書，原本買賣價金為930萬元，後因其中一位共有人楊鏘銘將其應有部分先行辦理土地分割，故將楊鏘銘之應有部分比例剔除後，總價金為7,948,803元，而依據地政士提供之分配表，被告楊淑梅持有之應有部分比例較被告葉乃嘉多一份，被告楊淑梅應分配之價金為2,702,394元，扣除應收費用後，實得2,566,548元，被告葉乃嘉應分配之價金為1,351,197元，扣除應收費用後，實得1,283,272元，是被告楊淑梅應給付原告之委任報酬應為566,548元（計算式：2,566,548-2,000,000=566,548），被告葉乃嘉應給付原告之委任報酬應為283,272元（計算式：1,283,272-1,000,000=283,272），爰依民法委任之法律關係及系爭授權書、同意書之約定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告楊淑梅應給付原告566,548元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告葉乃嘉應給付原告283,272元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：被告111年以前未曾委任他人出售系爭土地，更遑論有多年賣不出之情事，被告葉乃嘉與原告夫妻數十年未聯絡，被告楊淑梅平時亦與原告夫妻素無往來，原告於111年間主動向被告攬邀稱伊有人脈，可出面代為出售，惟系爭土地之買家即訴外人鄭清雲與原告無關，並非原告帶來之客戶，鄭清雲於112年4月初曾與住商仲介業務前往共有人即訴外人楊東良家接洽，伊稱係經網路看到住商仲介廣告前來，葉乃嘉於111年12月26日出具之系爭同意書上之條件，性質上屬停止條件，須待條件成就同意書始生效力，系爭土地之買方並非原告帶來之客戶，且共有人楊善為、楊鏘銘不同意出售系爭土地而提起共有物分割訴訟，於113年3月28日完成共有物分割，被告共有之應有部分比例不同，不可能每人實得100萬元，系爭土地之售價亦非930萬元，同意書之條件未成就，被告無給付報酬之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（參本院卷第189至190頁）。並依本案相關卷證或判決格式做部分文字修正或刪減文句。
㈠被告原與訴外人楊東良、楊東霖、楊鏘銘、楊善為共有系爭土地。
㈡112年4月8日被告、楊東良、楊東霖與訴外人鄭清雲就系爭土
地簽訂土地買賣契約書，土地總價為930萬元，土地買賣契約書及不動產買賣價金履約保證書申請書均有原告「楊林美雲代」之字樣。
㈢系爭土地於113年3月28日辦理調解共有物分割，分割增加地
號雲林縣○○鄉○○段00000地號土地，由被告二人與楊東良、楊東霖、楊善為共有。
㈣被告二人、楊東良、楊東霖與鄭清雲於113年5月15日就雲林
縣○○鄉○○段00000地號土地簽訂增補協議書，買賣價金更正為7,948,803元。
㈤依雲林縣○○鄉○○段00000地號土地登記謄本記載，買賣原因發
生日期為113年6月10日，登記日期為114年4月9日，所有權人為鄭清雲。
四、本院之判斷：㈠按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因
之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此觀民事訴訟法第277條規定即明。次按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準。苟非締結契約之債務人，該契約債權人即不得基於契約對之請求履行債務（最高法院109年度台上字第2190號判決意旨參照）。故由債權人就其與債務人間存有債權債務關係盡舉證之責，始能請求債務人履行債務。依原告所提系爭同意書所示（見本院卷第23頁），授權人係被告葉乃嘉，被授權人為原告，被告楊淑梅並非系爭同意書之當事人，依債之相對性原則，對被告楊淑梅自無拘束力，原告無從以之對被告楊淑梅提出任何請求，原告另主張以111年12月22日被告楊淑梅出具之授權書為據，惟觀其內容僅載明授權之事項，並未有報酬之約定，原告雖執以被告楊淑梅名義出具之授權書，以證明兩造間有系爭土地委託買賣關係，然細繹該授權書，並無涉及任何約定委任報酬之記載，是縱依前開授權書之內容，亦無從認定原告與被告楊淑梅間有委任系爭土地出賣之報酬合意，從而，本件既無從認定原告本於處理系爭土地而與被告楊淑梅間有約定委任之報酬，原告自無從據前開委任關係請求被告楊淑梅為報酬之給付。
㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。可知居間契約分為報告訂約機會之報告居間，及為訂約之媒介居間。又所謂報告居間，雖不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，惟依民法第568條第1項規定，仍須以契約因其報告而成立者為限，始得請求報酬。據被告葉乃嘉於111年12月26日簽立之系爭同意書所載：「系爭土地買賣事宜，經雙方議價，買方以總價930萬要簽約，每人實得100萬元，超出部分由被授權人楊林美雲支付，仲介費、代書費、農業稅及相關地政規費，剩餘部分由被授權人一年內帶9組人員風雨奔波前往看地辛苦接洽給予酬勞。」，堪認系爭同意書之性質屬媒介居間契約，原告主張其已依據系爭同意書之約定出售系爭土地乙節，為被告所否認，自應由原告舉證證明，經查，被告辯稱系爭土地之買家鄭清雲係看到住商仲介的廣告而前來締約，此為原告所不否認（見本院卷第186頁），據上，可認系爭土地之買賣並非因原告一年帶9組人員看地而成立，原告依系爭同意書之約定，請求被告葉乃嘉給付報酬，自屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭同意書及授權書之約定，請求被告楊淑梅給付566,548元及法定遲延利息，被告葉乃嘉應給付283,272元及法定遲延利息，均無理由，應予駁回。
六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 潘怡學法 官 陳雅郁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 19 日
書記官 丁于真