臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第1087號原 告 甘家貞訴訟代理人 張仕賢律師
林根億律師複 代理 人 劉亭妤律師
林昆翰律師被 告 胡芯茹訴訟代理人 廖學能律師被 告 大富玖不動產有限公司兼法定代理人 張昀穠被 告 蔡祐廷上三人共同訴訟代理人 賴威平律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國115年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分原告起訴時原僅聲明被告胡芯茹應給付原告新臺幣（下同）500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於訴訟中追加被告大富玖不動產有限公司（下稱大富玖公司）、張昀穠、蔡祐廷暨相關訴訟標的及其原因事實，復追加聲明為如原告主張欄末段所示。核其請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，爰准許其追加，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：
（一）緣原告向被告胡芯茹購買臺中市○區○○○○段000000○000000地號土地、4191建號即門牌號碼南和一街11巷23號建物（依序下稱系爭279-37、279-38地號土地、系爭4191建號建物），於民國113年7月9日簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價款新臺幣（下同）2670萬元。經歷113年7月間凱米颱風之後，原告於113年9月8日發現建物頂樓加蓋之鐵皮殘破不堪，整棟房屋包括地下室均有大片壁癌、泛黃，且嚴重滲漏水，導致屋內建材腐爛，木材亦遭白蟻啃食而損壞、頂樓增建處有一巨大破洞，二、三樓地板均有龜裂情形，與最初所見房屋模樣截然相反，欠缺通常效用及契約預定之效用，亦屬於「依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者」之瑕疵；又系爭279-37地號土地上之「增建」部分，因在實際建築法令規定上無法「合法使用」，欠缺契約預定「可以合法使用」之效用；又系爭279-37地號土地被套繪管制，作為系爭4191建號建物等9棟透天房屋之「共同法定空地」並設置2個法定停車空間，必須將來該9棟透天房屋全部拆除並廢止使用執照後，才能解除該套繪管制，此等建築法令規定上之限制，應屬於「依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者」之瑕疵。而被告胡芯茹之簽約代理人胡政閔明知系爭279-37地號土地屬於「共同法定空地」及其意義，亦明知其上之「增建」部分不能「合法使用」而有將來遭主管機關拆除之危險，卻沒有事先明確告知原告，不敢在買賣契約文件上載明「該筆土地上之違建拆除後，不能重建」之詞句，且在出售以前有重新進行油漆粉刷及裝修，足以使買受人誤認「屋況良好」。因此，被告胡芯茹應承擔故意不告知物之瑕疵之法律上不利益，不得主張民法第355條第2項之「不負擔保之責」之法律上利益。原告得依民法第359條規定，請求減少價金1097萬4886元，並擇一依民法第179條規定請求被告胡芯茹返還不當得利，或依民法第227條第1項規定請求不完全給付之損害賠償（原告已通知被告胡芯茹為補正，但迄今仍未有任何補正行為），並附加法定遲延利息。
（二）被告大富玖公司受原告於113年7月間委託辦理上揭不動產買賣之居間仲介事務，居間未規定部分適用委任之規定。被告大富玖公司與被告張昀穠、蔡祐廷分別為專業不動產經紀業與經紀人員，應以善良管理人注意義務履行調查義務、據實報告義務。被告張昀穠、蔡祐廷仲介上揭不動產買賣，就系爭279-37地號土地屬於建築法令所規定之「共同法定空地」一事，並沒有明確說明使用之法令上限制，甚至是完全不知悉，而未盡告知義務，致原告有所誤認而締結買賣契約，顯然就執行仲介之過程中有過失，致原告受有損害。被告大富玖公司未盡調查義務與據實說明義務即未依居間債務本旨而為給付。爰擇一依民法第544條、第227條第1項或不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告大富玖公司賠償，合併依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告張昀穠、蔡祐廷連帶賠償，並附加法定遲延利息。
（三）並聲明：
1.被告胡芯茹應給付原告1097萬4886元，及其中500萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘597萬4886元自民事更正訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.被告大富玖公司、張昀穠、蔡祐廷應連帶給付原告1097萬4886元，及其中500萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘597萬4886元自民事更正訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.前二項所命給付，如被告其中一人已為給付，其餘被告於該給付之範圍內，免給付義務。
二、被告胡芯茹則以：
（一）系爭買賣契約第9條第3項已加註「頂樓加蓋處有滲漏水」及第16條已加註：「本案雙方達成共識本不動產所出售之價格已含買賣標的房屋老舊需修繕之費用，屋況若需修繕均由買方自行處理，雙方同意本案不動產標的全部以現況點交，賣方不負滲漏水瑕疵擔保責任。（此處係指現況有漏水部分，其餘部分賣方於交屋後六個月仍須負滲漏水瑕疵擔保責任）」等語，可見原告於買受時明知現況存有多處滲漏水，及因滲漏水所導致壁癌、建材腐蝕、地板龜裂的情形。被告胡芯茹於出售前既未刻意裝潢遮掩，亦無任何隱瞞。
（二）系爭買賣契約第9條第4項已加註「共同法定空地也全部增建（四樓）」及其「不動產說明書現況調查表」之「其他重要事項」欄內載明「地號：279-37為共同法定空地整棟增建」暨所附房屋稅籍證明書空白處加註：「此為一建物及二土地，一同購買，雙方已告知『建號00000-000』及『下橋子頭段0000-0000』為有門牌，和『地號下橋子頭段0000-0000』土地，此建物為增建坪數，已有房屋稅籍證明，此為可一同合法使用」等語。觀諸系爭買賣契約之標的物僅為系爭279-37、279-38地號土地及坐落系爭279-38地號土地上之系爭4191建號建物，不包含坐落系爭279-37地號土地上之增建（下稱系爭違建）；系爭違建客觀上屬於已有稅籍證明之既有違建，兩造簽約時之真意乃被告出售系爭279-37、279-38地號土地及系爭4191建號建物，並附贈系爭違建之事實上處分權與使用權予原告，現階段未經拆除即可維持占有使用，原告於買受時知之甚詳，即明知上開法定空地性質與使用現況。
（三）以上情狀為原告於買受時所明知，被告胡芯茹自不負瑕疵擔保責任。退步言，原告即便非明知，也是可得而知，其不知即有重大過失，則被告胡芯茹仍不負瑕疵擔保責任。換言之，被告胡芯茹有依債之本旨而為給付。是原告請求減少價金返還不當得利、請求不完全給付（瑕疵給付）之損害賠償，均無理由。
（四）縱認被告胡芯茹須負前述責任，原告請求1097萬4886元之金額亦顯不相當，實屬無據等語，資為抗辯。
（五）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告大富玖公司、張昀穠、蔡祐廷（下稱被告大富玖公司等人）則以：
（一）前揭系爭買賣契約第9條第4項加註「共同法定空地也全部增建（四樓）」，不動產說明書現況調查表載明「地號：279-37為共同法定空地整棟增建」，及房屋稅籍證明書上加註：「此為一建物及二土地，一同購買，雙方已告知『建號00000-000』及『下橋子頭段0000-0000』為有門牌，和『地號下橋子頭段0000-0000』土地，此建物為增建坪數，已有房屋稅籍證明，此為可一同合法使用」，均可見被告大富玖公司等人已盡調查義務與說明義務。
（二）法定空地依字面意義即可理解不得作為法定目的外使用。至原告主觀認知是否有誤，僅屬買賣雙方就標的品質意思表示合致或錯誤之問題，與被告大富玖公司等人義務違反無涉。至於「可能遭拆除」之瑕疵，被告胡芯茹於簽約時雖在房屋稅籍證明書記載可一同合法使用等文字，然被告大富玖公司等人於簽約前曾詢問建築師意見，建築師答稱民國幾年以前不會即報即拆，被告胡芯茹加註上開文字時被告大富玖公司等人並未介入，尚難以此加重被告大富玖公司等人之調查義務。
（三）至原告主張法定空地以外瑕疵，均係於113年7月9日簽立系爭買賣契約後，於113年7月24日、25日凱米颱風來襲後所顯露出來，而被告大富玖公司、張昀穠、蔡祐廷之調查義務存在於原告與被告胡芯茹簽約時，而未及簽約後，就前開瑕疵自無違反調查義務。況系爭買賣契約第9條第3項已加註「頂樓加蓋處有滲漏水」，復於不動產說明書現況調查表第34點勾選有滲漏水並手寫註記「神明廳屋頂」、「屋頂、鐵皮微漏」，第39點勾選鋼筋有裸露並手寫註記「裝潢天花板」、「1樓279-37前面地板地磚破裂」，亦可見被告大富玖公司等人已盡調查義務與說明義務。
（四）縱可歸責於被告大富玖公司等人，則原告因行使減少價金形成權，對價已然相當，且價金受專戶保障未受有損害，不生被告胡芯茹無法給付之情。至系爭違建可能遭拆除之瑕疵，參鑑定報告就系爭違建評估價格為1,066,960元，則其可能遭拆除之瑕疵至多僅以1,066,960元為限等語，資為抗辯。
（五）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）緣原告向被告胡芯茹（賣方簽約代理人胡政閔）購買系爭279-37、279-38地號土地、系爭4191建號建物，於113年7月9日簽立系爭買賣契約，約定總價款2670萬元。
（二）建物頂樓加蓋之鐵皮殘破不堪，整棟房屋包括地下室均有大片壁癌、泛黃，且嚴重滲漏水，導致屋內建材腐爛，木材亦遭白蟻啃食而損壞、頂樓增建處有一巨大破洞，二、三樓地板均有龜裂情形。
（三）系爭買賣契約第9條第3項已加註「頂樓加蓋處有滲漏水」及第16條已加註：「本案雙方達成共識本不動產所出售之價格已含買賣標的房屋老舊需修繕之費用，屋況若需修繕均由買方自行處理，雙方同意本案不動產標的全部以現況點交，賣方不負漏水瑕疵擔保責任。（此處係指現況有漏水部分，其餘部分賣方於交屋後六個月仍須負滲漏水瑕疵擔保責任）」等語；復於不動產說明書現況調查表第34點勾選有滲漏水，並手寫註記「神明廳屋頂」、「屋頂、鐵皮微漏」，及第39點勾選鋼筋有裸露，並手寫註記「裝潢天花板」、「1樓279-37前面地板地磚破裂」，均經原告簽名。
（四）系爭279-37地號土地被套繪管制，作為系爭4191建號建物等9棟透天房屋之「共同法定空地」，並設置2個法定停車空間。但實則為系爭違建所占用，迄今未經拆除。
（五）系爭買賣契約第9條第4項已加註「共同法定空地也全部增建（四樓）」及其「不動產說明書現況調查表」之「其他重要事項」欄內載明「地號：279-37為共同法定空地整棟增建」暨所附房屋稅籍證明書空白處加註：「此為一建物及二土地，一同購買，雙方已告知『建號00000-000』及『下橋子頭段0000-0000』為有門牌，和『地號下橋子頭段0000-0000』土地，此建物為增建坪數，已有房屋稅籍證明，此為可一同合法使用」等語，均經原告簽名。
（六）被告大富玖公司受原告於113年7月間委託辦理上揭不動產買賣之居間仲介事務，居間未規定部分適用委任之規定。被告大富玖公司與被告張昀穠、蔡祐廷分別為專業不動產經紀業與經紀人員。
五、得心證之理由：
（一）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」次按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條第1項、第359條分別定有明文。惟按「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」「買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」分別為民法第355條第1項、第2項所明定。民法上所謂過失，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種。應盡善良管理人之注意 (即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意) 而欠缺者，為抽象的過失，應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失，顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失（最高法院42年台上字第865號判例要旨參照）。民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任（最高法院29年渝上字第826號判例要旨參照）。反面推論，當事人自得以特約免除擔保責任。解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明文。本件被告胡芯茹以系爭買賣契約第16條特約除保留部分外不負滲漏水瑕疵擔保責任，原告所指瑕疵均為原告於買受時所明知；即便非明知也是可得而知，其不知即有重大過失等語置辯。原告則以買受時有所不知，及被告胡芯茹故意不告知其瑕疵等語置辯。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。自應由被告胡芯茹與原告各就其所辯積極事實之存在，負舉證責任。經查：
1.關於建物頂樓加蓋鐵皮殘破、壁癌、滲漏水、建材腐爛損壞、頂樓增建處破洞、地板龜裂等情狀部分：
⑴系爭買賣契約第9條第3項已加註「頂樓加蓋處有滲漏
水」及第16條已加註：「本案雙方達成共識本不動產所出售之價格已含買賣標的房屋老舊需修繕之費用，屋況若需修繕均由買方自行處理，雙方同意本案不動產標的全部以現況點交，賣方不負滲漏水瑕疵擔保責任。（此處係指現況有漏水部分，其餘部分賣方於交屋後六個月仍須負滲漏水瑕疵擔保責任）」等語；於不動產說明書現況調查表第34點勾選有滲漏水，並手寫註記「神明廳屋頂」、「屋頂、鐵皮微漏」，及第39點勾選鋼筋有裸露，並手寫註記「裝潢天花板」、「1樓279-37前面地板地磚破裂」，均經原告簽名，有系爭買賣契約及所附不動產說明書現況調查表影本附卷可稽（見本院卷一第25、27、35頁），復為兩造所不爭執，堪認以上情事存在。
⑵據上可證，原告於買受時明知屋況老舊、狀態不佳，
至少已有滲漏水、鋼筋裸露、地磚破裂等明顯可見之瑕疵，仍表明願意「全部以現況點交」，並自行處理需修繕部分，且除保留現況無漏水部分交屋後六個月滲漏水之瑕疵擔保責任外，更已特約免除滲漏水瑕疵擔保責任，當然應受其契約所拘束。
⑶原告固然可稱於買受時所知屋況瑕疵僅限形諸文字之
「頂樓加蓋處有滲漏水」、滲漏水位置：「神明廳屋頂」、「屋頂、鐵皮微漏」、鋼筋裸露位置：「裝潢天花板」、「1樓279-37前面地板地磚破裂」部分，其他屋況瑕疵係經歷113年7月間凱米颱風之後，原告於113年9月8日始發現。然而，就原告於買受時所知瑕疵部分，被告胡芯茹依民法第355條第1項規定，即不負擔保之責。其餘屋況瑕疵，既已於系爭買賣契約第16條明定「全部以現況點交」並由原告自行處理需修繕部分，依其文義及整體契約內容觀察，雙方真意顯係除保留部分外，將已存在之老屋耗損、滲漏水及因此衍生之修繕風險分配由買受人承擔，藉此排除出賣人之瑕疵擔保責任，否則該特約文字將流於具文。
再者，房屋老舊所生之耗損與自然結構老化，本屬老屋買賣交易價格折讓評估之範圍，買受人自不得於事後因天災致屋況瑕疵顯現或惡化，即逕行推翻當事人間既定之風險分配約定。
⑷就保留部分，則應由原告舉證證明有何交屋後六個月
滲漏水係簽約時現況無漏水部分，惟原告徒託空言，未能舉證以實其說，無可採憑。
⑸至原告主張被告胡芯茹出售以前有重新進行油漆粉刷
及裝修，足以使買受人誤認「屋況良好」乙節，既經被告胡芯茹否認，應由原告舉證證明之，然除其單方陳述外，未提出施工紀錄、承攬契約、照片或其他證據足認被告胡芯茹曾刻意遮掩瑕疵。又於簽約文件中已揭露滲漏水相關瑕疵，與故意隱匿瑕疵之情形顯然有別，尚難認被告胡芯茹有何民法第355條第2項但書所稱故意不告知瑕疵之情事。
⑹縱認不能解釋為原告與被告胡芯茹已特約免除出賣人
物之瑕疵擔保責任，且原告買受時所知屋況瑕疵僅限「頂樓加蓋處有滲漏水」、滲漏水位置：「神明廳屋頂」、「屋頂、鐵皮微漏」、鋼筋裸露位置：「裝潢天花板」、「1樓279-37前面地板地磚破裂」部分，其他屋況瑕疵係經歷113年7月間凱米颱風之後，原告於113年9月8日始發現（假設語）。然原告就總價款高達2670萬元之不動產，於買受時既已知悉建物存在滲漏水、鋼筋裸露及地磚破裂等情形，顯有相當程度之老化及修繕需求，依一般交易經驗，在已知有滲漏水、鋼筋裸露及地磚破裂等情形下，一般買受人均可預見建物可能另有結構、防水或裝修受損等問題，自應進一步查明。原告既已知悉建物存有上開警訊，仍未進一步查明屋況即逕行購買，其就其餘瑕疵之不知，自難認非出於重大過失。又如前所述，難認被告胡芯茹有何故意不告知其瑕疵之情事，則被告胡芯茹依民法第355條第2項規定，亦不負擔保之責。
2.關於系爭279-37地號土地套繪管制為「共同法定空地」並設置2個法定停車空間，及系爭違建將來遭主管機關拆除之危險部分：
⑴系爭買賣契約第9條第4項已加註「共同法定空地也全
部增建（四樓）」及其「不動產說明書現況調查表」之「其他重要事項」欄內載明「地號：279-37為共同法定空地整棟增建」暨所附房屋稅籍證明書空白處加註：「此為一建物及二土地，一同購買，雙方已告知『建號00000-000』及『下橋子頭段0000-0000』為有門牌，和『地號下橋子頭段0000-0000』土地，此建物為增建坪數，已有房屋稅籍證明，此為可一同合法使用」等語，均經原告簽名，有系爭買賣契約及所附不動產說明書現況調查表暨該加註之房屋稅籍證明書影本附卷可稽（見本院卷一第25、35、36頁），復為兩造所不爭執，堪認以上情事存在。
⑵據上可證，原告於買受時明知系爭279-37地號土地係屬法定空地，但實則為系爭違建所占用，誠屬無疑。
依建築法第11條規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」為落實建築法第11條第3項中關於法定空地不得重複使用之規定，凡申請建築執照者，須該建築基地範圍及其法定空地套繪在地籍圖上予以標示，送請主管機關審查核准，即所謂「套繪管制」。若建造執照或使用執照原核准規劃為「停車空間」，則停放車輛即為其合法用途。
縱不熟悉法規具體內容，一般人顧名思義亦當能理解「法定空地」係指依法律規定應保留之空地，而不得建築。原告既明知系爭279-37地號土地屬法定空地而仍為買受，自不能諉稱不知其受套繪管制不得建築。
縱令系爭違建拆除而使系爭279-37地號土地回復空地狀態，亦不改變該土地作為法定空地並受套繪管制之法律狀態，仍不得重複作為建築基地使用，故其上之系爭違建是否拆除，與得否重建之法律效果無涉，附此敘明。則就原告於買受時明知系爭279-37地號土地係屬法定空地部分，被告胡芯茹依民法第355條第1項規定，即不負擔保之責。
⑶系爭違建既屬違章建築，無從依法辦理保存登記，但有前揭房屋稅籍登記資料可供特定其課稅面積範圍。
參照民法第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」反面推論，自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41年台上字第1039號判例要旨參照）。違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院85年度台上字第51號判決要旨參照）。未辦登記建物雖無法辦理所有權移轉登記，惟受讓人所取得該建物之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異（最高法院113年度台上字第178號判決要旨參照）。準此，被告胡芯茹將系爭違建之事實上處分權讓與原告，除無法為所有權移轉登記外，原告仍可取得系爭違建之事實上處分權及其使用、收益之權能，亦即原告有權併同系爭4191建號建物使用系爭違建，自難謂其使用系爭違建不合法，此即為雙方在前揭房屋稅籍證明書註記「……可一同合法使用」之唯一解釋。換言之，就契約預定效用可一同合法使用之客體是指系爭4191建號建物與系爭違建，絕不能曲解為「系爭違建坐落之法定空地可合法建築」云云，不容混淆視聽。
⑷參照建築法第97條之2規定由內政部訂定發布之違章建
築處理辦法第11條規定：「舊違章建築，其妨礙都市計畫、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻有重大影響者，得由直轄市、縣 (市) 政府實地勘查、劃分左列地區分別處理：一、必須限期拆遷地區。二、配合實施都市計畫拆遷地區。三、其他必須整理地區。前項地區經勘定後，應函請內政部備查，並以公告限定於一定期限內拆遷或整理。新舊違章建築之劃分日期，依直轄市、縣 (市) 主管建築機關經以命令規定並報內政部備案之日期。」第12條規定：「舊違章建築在未依規定拆除或整理前，得准予修繕，但不得新建、增建、改建、修建。前項舊違章建築之修繕，得由直轄市、縣 (市) 政府訂定辦法行之。」再參照臺中市違章建築執行原則第2點第1款規定：「二、本原則之用詞定義如下：（一）舊違建：指改制前原臺中市轄八個行政區內，於中華民國八十七年十月一日以前興建完成並經查報在案之違建。」據上可知，除經主管機關認定有危害公共安全、妨礙消防或交通等情況，通常暫緩拆除。準此，原告主張系爭違建將來遭主管機關拆除之危險，卻未能表明系爭違建有何非屬舊違建，抑或有何危害公共安全、妨礙消防或交通等情況，或業經主管機關通知應予拆除之情事，衡情係應屬通常暫緩拆除之舊違建，可見原告有所誤解或誇大其詞。
⑸況原告於買受時既明知系爭違建係違章建築，則無論
系爭違建日後拆除與否，被告胡芯茹依民法第355條第1項規定，均不負擔保之責。
3.承上所述，既已認定被告胡芯茹就屋況瑕疵、法定空地及違建等情均毋庸負物之瑕疵擔保責任，則原告以被告胡芯茹須負擔保責任為前提，行使減少價金形成權後，始就價金減少額度發生之不當得利返還請求權，即失所附麗。基此，原告依民法第179條規定，請求被告胡芯茹給付，即為無理由。
（二）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，為民法第227條第1項所明定。所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨而言（最高法院82年度台上字第2364號判決要旨參照）。出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害（最高法院82年度台上字第492號判決要旨參照）。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。惟本件原告主張已通知被告胡芯茹補正，但迄今仍未有任何補正行為，爰依民法第227條第1項規定，請求不完全給付之損害賠償，亦無非以被告胡芯茹於締約時因故意未告知前揭屋況瑕疵、法定空地及違建等情於原告，原告於買受時就瑕疵有所不知，為其原因事實。本院既已認定原告於買受時明知瑕疵存在仍明定全部以現況點交，業如前述，自難謂被告胡芯茹有何給付之內容不符合債務本旨。基此，原告依民法第227條第1項規定，請求被告胡芯茹給付，亦為無理由。
（三）按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，為不動產經紀業管理條例第26條第2項所明定。又依民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，為民法第544條所明定。基於居間契約，亦非無可能成立不完全給付。惟本件原告主張關於被告大富玖公司等人之原因事實，所謂未盡調查義務與據實說明義務，具體上，無非指摘關於系爭279-37地號土地屬於「共同法定空地」一事，並沒有明確說明使用之法令上限制云云。但查：
1.系爭買賣契約第9條第4項已加註「共同法定空地也全部增建（四樓）」及其「不動產說明書現況調查表」之「其他重要事項」欄內載明「地號：279-37為共同法定空地整棟增建」等語，業如前述。原告對於買受時知悉系爭279-37地號土地屬於「共同法定空地」亦不爭執，僅是指摘被告大富玖公司等人沒有明確說明該法定空地使用之法令上限制云云。
2.然一般人縱不熟悉法規詳細內容，基於對中文白話文之理解及基本常識，亦當能理解「法定空地」係指依法律規定應保留之空地，其上有建築就不是空地，保留空地當然就不能建築，遑論斥巨資購買土地之相關消費者或投資人，倘竟稱其不知法定空地不能合法建築云云，其純屬無稽甚明。準此，原告既於買受時知悉系爭279-37地號土地屬於「共同法定空地」，被告大富玖公司等人有無特別說明該法定空地使用之法令上限制，實屬無關緊要，對於原告之權益難謂有何影響。
3.除此之外，原告空泛指摘被告大富玖公司等人未盡調查義務與據實說明義務，亦無非以其於系爭買賣契約買受之不動產有前揭物之瑕疵，為其論據。但除契約文件已充分揭露所涉瑕疵相關資訊，均如前述外，原告依系爭買賣契約受領被告胡芯茹依債務本旨交付之標的物，亦難謂受有何損害可言。基此，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告大富玖公司等人連帶給付；依民法第544條、第227條第1項規定，請求被告大富玖公司給付，均無理由，已堪認定。
（四）原告之請求權既均不能成立，則關於本院囑託鑑價結果與實際成交價相去不遠，及原告不服鑑價結果而自行洽專人估價結果部分，乃至原告曾以自行評估修繕費用作為求償金額計算基礎部分，自無再予深究之必要，附此敘明。
（五）綜上所述，原告依民法第179條、第227條第1項規定，請求被告胡芯茹給付1097萬4886元，並附加法定遲延利息；又依不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第544條、第227條第1項規定，請求被告大富玖公司、張昀穠、蔡祐廷連帶給付1097萬4886元，並附加法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，無庸逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 2 日
民事第三庭 法 官 蔡嘉裕正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 2 日
書記官 譚鈺陵