臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第1151號原 告 邱富德訴訟代理人 謝明智律師
曾偉哲律師董佳政律師被 告 邱定村
邱明助邱秀英共 同訴訟代理人 黃鼎鈞律師複代理人 李柏松律師上列當事人間請求履行贈與契約事件，本院於民國114年5月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告邱定村應將坐落臺中市○里區○○段0000地號土地（面積4012平方公尺，權利範圍10分之2）所有權應有部分100000分之1650移轉登記予原告。
被告邱明助應將坐落臺中市○里區○○段0000地號土地（面積4012平方公尺，權利範圍10分之2）所有權應有部分100000分之1650移轉登記予原告。
被告邱秀英應將坐落臺中市○里區○○段0000地號土地（面積4012平方公尺，權利範圍100000分之825）所有權應有部分100000分之825移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告邱定村、邱明助及邱秀英（下稱邱定村、邱明助、邱秀英）分別為伊之叔叔及姑姑。坐落臺中市○里區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為被告等與訴外人所共有。伊祖母生前表示被告應移轉共有之土地合計50坪予伊，伊因無力負擔土地增值稅，遂先與被告於民國108年7月16日訂立不動產贈與契約書（下稱系爭契約），約定系爭土地之所有權，以贈與為原因，由邱定村、邱明助、邱秀英各移轉登記66.4平方公尺、66.4平方公尺、33.2平方公尺土地予伊，並經公證。嗣伊請求被告履行系爭契約，卻遭拒絕。伊否認兩造之約定需待分割共有物確定後再為移轉，當時被告向伊稱土地無法再細分，伊不諳法律規定，嗣邱秀英將系爭土地所有權應有部分100000分之9175出賣予第三人，伊始知悉系爭土地得再細分移轉為共有，而系爭契約所載贈與部分給伊，係指將土地之部分應有部分贈與給伊，而非被告應移轉特定範圍、面積之土地，始符合雙方真意，伊依系爭契約請求被告給付，應屬有據等語。並聲明：1.被告邱定村應將坐落臺中市○里區○○段0000地號土地所有權應有部分100000分之1650，辦理所有權移轉登記予原告。2.被告邱明助應將坐落臺中市○里區○○段0000地號土地所有權應有部分100000分之1650，辦理所有權移轉登記予原告。3.被告邱秀英應將坐落臺中市○里區○○段0000地號土地所有權應有部分100000分之825，辦理所有權移轉登記予原告。4.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：被告等3人因繼承取得系爭土地之所有權，為共有人，為實現母親遺言，故與原告簽訂系爭契約，由被告等3人合計贈與面積166平方公尺（即約50坪）之土地予原告，惟因土地當時仍屬共有狀態，無從移轉登記166平方公尺予原告，故於系爭契約第2條約定，待將來土地分割確定後，被告等3人即須將該筆面積合計166平方公尺之土地移轉登記予原告，故兩造之約定並非贈與移轉系爭土地所有權之應有部分，而係具體特定之166平方公尺土地，此參系爭契約第1條約定之贈與內容明確記載土地面積而非所有權之應有部分即明，是原告請求並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）原告主張兩造為姑叔姪關係，被告等3人為系爭土地之共有人，權利範圍各為10分之2、10分之2、100000分之825，被告等3人因其母親即原告祖母生前遺言，同意就系爭共有土地贈與部分給原告，兩造遂於108年7月16日簽訂系爭契約，系爭契約並經臺灣臺中地方法院所屬民間公證人吳宜勳公證等情，業據原告提出公證書、不動產贈與契約書、土地登記謄本等為證（見本院113年度中司調字第2014號卷第17-27頁），並為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真正。
（二）原告主張：依系爭契約之約定，被告等3人應將系爭土地之部分應有部分以贈與為原因，移轉登記給原告等語。為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋當事人之契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察(最高法院112年台上字第530號民事裁判意旨參照)。
2.系爭契約記載「一、贈與不動產標示：1、臺中市○里區○○段0000地號，面積：4012平方公尺，權利範圍：邱定村持分2/10、邱明助持分2/10、邱秀英持分1/10。2、甲方邱定村承諾贈與乙方（指原告，下同）本筆土地66.4平方公尺(約20坪)，甲方邱明助承諾贈與乙方本筆土地66.4平方公尺(約20坪)，甲方邱秀英承諾贈與乙方本筆土地33.2平方公尺(約10坪)。二、因本贈與之土地因目前因無法辦理細分移轉為共有，俟將來法令變更得為移轉時，甲方参人應即配合出具所須文件辦理移轉登記給乙方。三、日後土地如有出售時，甲方参人應將所得價金，按乙方受贈面積(合計50坪)比例交付價金給予乙方。四、日後贈與之土地如有重劃時，甲方参人應將乙方受贈土地(50坪)，依重劃後分得比例移轉給乙方。...」等語。本件兩造就系爭契約文字之真意有所爭執時，本院即應依調查所得事實憑以認定。
3.證人即承辦系爭契約簽約事宜之公證人吳宜勳到庭證稱略以：系爭契約是伊擬的，這是共有關係。系爭契約第2條之記載，係因伊認為因為法律關係還沒有辦法移轉，要等到法律變更可以移轉時才可以辦理移轉，因為農地要避免細分，法令是指兩分半土地以內不能移轉之規定，可能是土地法或農業發展條例。伊當初認知贈與50坪面積太小不能移轉為共有，不能持分移轉，當時認知農地至少要有2分半才能移轉為共有，後來伊有查資料，現在法令移轉共有沒有限制，可以移轉持分，但是不能分割為單獨所有。當初因為無法移轉為共有，所以就先暫時不移轉，用公證方式來保障原告的權利。就系爭契約第2條約定，伊個人認知受贈人要求移轉時就可以移轉了，法令既然可以移轉，現在或將來移轉都是一樣移轉等語（見本院卷第54-56頁）。
4.查：依89年1月26日修正公布之農業發展條例第16條第1項規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。
六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。」
5.系爭土地使用分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧用地」，有土地登記謄本在卷可稽，屬特定農業區之農牧用地，為農業發展條例第3條第1項第11款規定定義之「耕地」，惟被告於93年7月7日分割繼承取得，屬本條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，自不受農業發展條例第16條第1項分割規定之限制。觀諸證人之上開證述可知，證人係誤解法令，而認系爭土地受法律限制，不得分割及移轉為共有，無從辦理移轉登記，故於系爭契約載明「俟將來法令變更得為移轉時，甲方参人應即配合出具所須文件辦理移轉登記給乙方」，以保障原告權利。系爭土地雖為耕地，然依目前法令既無限制自然人得分割或移轉為共有，原告請求被告依系爭契約辦理移轉登記，自屬有據。
（三）被告抗辯：系爭契約已載明被告須移轉登記之土地面積，則系爭土地應待分割特定166平方公尺後始能為移轉登記等語。經查：
1.觀諸系爭契約全文並未提及「土地分割後」乙節，自無從以之做為系爭契約所附之停止條件。是被告主張原告應待土地分割後始能請求，尚非可採。
2.此外，證人吳宜勳證稱略以：因為被告有3人，總共要給50坪，即20坪、20坪、10坪，故記載3人分別贈與66.4、66.4、33.2平方公尺。當初來公證就是說坪數，換算成平方公尺，這是個人習慣問題，如果要再寫細一點，也可以算成應有部分持分。本件約定贈與土地的特定坪數，就是用贈與人持分的土地面積為分母，受贈的土地面積為分子，這就是贈與持分的比例等語（見本院卷第54-56頁）。可知證人是依照兩造的意思約定贈與50坪土地而擬定文字，其上所謂66.4、66.4、33.2平方公尺(約20、20、10坪)，係指被告個別應負擔之範圍，即由邱定村、邱明助、邱秀英分別贈與20坪、20坪、10坪予原告，合計50坪，證人將之換算記載為平方公尺，是其個人的習慣，而證人既稱也可以算成應有部分持分，則系爭契約所載之坪數，亦可換算後記載為所有權之應有部分，足見兩造並無排除以移轉所有權之應有部分予原告之方式，應可認定。
3.系爭契約用語雖未精確，然兩造並非法律專業人士，尚難期待有立即提出質疑之可能，本院審酌契約目的既是實現兩造母親或祖母之遺願，而由原告取得50坪之共有土地，而此位置並未特定，足證當事人真意是涵蓋移轉所有權之應有部分，是被告主張應待土地分割後再為移轉登記，為本院所不採。
4.綜上，系爭土地面積為4012平方公尺，邱定村、邱明助、邱秀英既分別承諾贈與原告66.4、66.4、33.2平方公尺，則原告請求邱定村將系爭土地所有權應有部分100000分之1650（即66.198平方公尺）移轉登記予原告、邱明助將系爭土地所有權應有部分100000分之1650（即66.198平方公尺）移轉登記予原告、邱秀英將系爭土地所有權應有部分100000分之825（即33.099平方公尺）移轉登記予原告，未逾系爭契約所約定之範圍，應予准許。
四、綜上所述，兩造間既存有贈與契約，系爭土地並無不得移轉為共有之情形，是原告依系爭契約之法律關係，請求邱定村、邱明助、邱秀英將系爭土地之所有權，各移轉應有部分100000分之1650、100000分之1650、100000分之825予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 28 日
書記官 張隆成