臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第1283號原 告 高非訴訟代理人 劉煒達律師被 告 黃佳盈上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國114年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市西屯區市○○○路00號11樓之10之房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣15萬290元，及自民國114年6月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告應自民國114年1月23日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔99％，餘由原告負擔。
六、本判決第1項於原告以新臺幣37萬5,248元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣112萬5,744元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項於原告以新臺幣5萬97元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣15萬290元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第3項於原告就按月給付已到期部分，每期以新臺幣1萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣3萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造於民國112年3月30日簽立房屋租賃契約，約定由被告向原告承租其所有門牌號碼臺中市西屯區市○○○路00號11樓之10之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自112年4月5日起至113年4月4日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元，應於每月5日前繳付，租期屆滿後，雙方並同意繼續租賃契約關係（下稱系爭租約）。嗣被告欠繳113年10月租金3萬元，雙方乃合意租賃期限至113年10月29日終止，詎被告屆期仍未返還系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段之規定，請求被告應騰空遷讓返還系爭房屋予原告，又被告積欠租金3萬元，爰依系爭租約第3條之約定請求被告給付。被告於系爭租約終止後，仍無權占用系爭房屋受有利益，致原告受有損害，爰依民法第179條之規定，請求被告給付自113年11月6日起至返還系爭房屋之日止，每月受有相當租金之不當得利3萬元之本息。另被告因上開違約情事，應賠償違約金3萬元，及提起本件訴訟所支出之律師費用7萬元，爰依系爭租約第6條之約定請求被告給付等語。並聲明㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告自113年11月1日起至返還房屋之日止，按月給付3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應給付原告13萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張之前揭事實，業據其提出土地及建物所有權狀影本
、房屋租賃契約書影本、兩造LINE對話紀錄擷圖影本、存證信函暨回執影本、律師費用收據影本、現場照片為證（本院卷27至75頁、129至133頁），又被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，原告上開主張堪認實在。
㈡原告請求騰空遷讓返還系爭房屋及積欠租金3萬元部分：
按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。且所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明定。經查，兩造就系爭房屋所簽原租賃期間自112年4月5日起至113年4月4日，租期屆滿後，雙方同意繼續租賃契約關係而為系爭租約，惟被告積欠原告111年10月份租金3萬元，雙方並合意自113年10月29日起終止系爭租約，租賃契約關係既已消滅，則原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約之約定請求給付積欠之租金2萬9,000元（計算式：3萬÷30×29＝2萬9,000元），自屬有據。
㈢原告請求租期屆滿後相當於租金之不當得利部分：
無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例參照）。又租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。查系爭租約已於113年10月29日終止，被告應即時騰空遷讓返還系爭房屋予原告，而被告迄未騰空遷讓返還系爭房屋，而受有使用系爭房屋之利益，並已影響原告對於系爭房屋之使用收益，致原告受有無法使用系爭房屋相當於租金之損害，核屬無法律上原因而所得利益性質不能返還之情形，審以被告向原告租賃系爭房屋所約定之租金為每月3萬元，則原告依民法第179條之規定，請求被告給付自113年11月1日起至起訴前1日即114年1月22日止，相當於租金之不當得利8萬1,290元（計算式：3萬元×（2+22/31）＝8萬1,290元，元以下四捨五入），及請求自114年1月23日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金即3萬元之不當得利，洵屬有據。
㈣原告請求被告給付違約金3萬元部分：
⒈違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自
不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金額是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院106年度台上字第1853號、第1839號判決參照）。
⒉查系爭租約第6條第2項約定：被告於終止租約或租賃期滿不
交還房屋，即應支付違約金3萬元整，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸被告負責支付。第6條第1項另約定：被告違反約定方法使用房屋，致損害原告之權益時，願聽從原告賠償損失（本院卷35頁）。是被告於系爭租約終止後，未能遵期遷讓返還系爭房屋而有違約情事者，被告除應給付第6條所約定之違約金外，如因此致原告受有損害，仍須依第6條第1、2項約定賠償其損失，則系爭租約第6條第2項約定顯非預先約定一定之損害賠償總金額，核屬懲罰性違約金性質。
⒊茲審酌被告延遲返還系爭房屋之違約情節，已影響原告規劃
該房屋後續使用收益，致原告除原可收取之租金外，尚包括系爭房屋可為其他使用收益處分之利益；併參以原告為收回系爭房屋，過程中仍有耗費相當勞力、時間，暨現今一般社會經濟狀況及兩造之利益等一切情狀，認本件原告請求以原定租金1倍計算即每月3萬元之違約金，尚屬適當，自屬有據。
㈤原告請求被告給付律師費用7萬元部分：
查系爭租約第6條第2項約定：被告於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金3萬元整，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸被告負責支付，查被告於系爭租賃關係合意終止後，未依約騰空遷讓返還系爭房屋，顯屬違約，已如前述，而原告因本件訴訟支出律師費用7萬元，有收據可稽（本院卷75頁），則原告依前揭約定請求被告賠償律師費用7萬元，即屬有據。
㈥租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力，無需出租人或承租人為抵充之意思表示。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。
又清償人不為抵充順序之指定者，債務已屆清償期者，儘先抵充，此觀諸民法第322第1款自明。是於租賃關係消滅後，押租金即當然發生抵充欠繳租金之效力。經查，依原租約第3條第2項約定，保證金6萬元，於租賃期滿交還房屋時原告無息交還被告，性質上屬押租金，被告尚積欠原告租金2萬9,000元，業如前述，則於原告與被告間租賃關係消滅後，被告所交付之保證金6萬元即當然抵充113年10月先到期所欠租金2萬9,000元，抵充後保證金尚有餘款3萬1,000元，餘款再抵充違約金、相當於租金之不當得利及律師費，抵充後尚欠15萬290元（計算式：3萬＋8萬1,290元＋7萬元－3萬1,000元＝15萬290元），附此敘明。
㈦給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。查原告對被告上開違約金、相當於租金之不當得利及律師費等債權，核屬無確定期限之給付請求，經受原告催告時始負遲延責任。原告以本件起訴狀繕本之送達催告上訴人返還其無權占用系爭房屋所受之不當得利、律師費、違約金等債權，被告至遲於114年6月16日收受言詞辯論通知書時已知悉民事起訴狀之請求（本院卷141頁），斯時已發生並受催告之不當得利僅前述113年11月1日起至起訴前1日即114年1月22日止期間被告占用系爭房屋所受之利益8萬1,290元，原告就逾此範圍部分，自不得未經催告逕行請求被告負遲延責任。從而，原告請求被告應給付抵充後尚餘之違約金、相當於租金之不當得利及律師費15萬290元，均自114年6月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，核屬有據，逾此範圍之遲延利息請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依據㈠民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡民法第179條之規定及系爭租約第6條第2項之約定，請求被告給付原告15萬290元，及自114年6月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢民法第179條之規定，請求被告給付自114年1月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付3萬元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事第四庭 法 官 吳金玫正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
書記官 唐振鐙