臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第1311號原 告 洪莞茹訴訟代理人 賴元禧律師被 告 仁美建設股份有限公司法定代理人 郎怡雯訴訟代理人 陳盈壽律師複代理人 楊勝傑律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國115年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣66,332元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔6％，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣66,332元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造於民國112年2月26日簽署「仁美至善房屋預定買賣契約書」（下稱系爭房屋契約）及「仁美至善土地預定買賣契約書」（下稱系爭土地契約），約定由原告購買「仁美至善」（下稱系爭建案）戶別C10（下稱系爭房屋）。
二、系爭房屋契約第10條約定被告應於112年12月31日之前取得使用執照，然被告遲至113年3月1日始取得，當時已繳房地價款為新臺幣（下同）291萬元，自112年12月31日至113年3月1日共計62天，故原告依該約定請求遲延取得使用執照之遲延利息90,210元（計算式：62天x（5/10000x291萬元）=90,210元）。
三、系爭房屋契約第14條約定被告應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，系爭房屋係113年3月1日取得使用執照，則被告應於113年9月1日前通知買方進行交屋。且被告通知原告辦理交屋手續前，自應完成交屋驗收程序。然因系爭房屋存在諸多瑕疵，原告請第三方單位作成專業檢驗缺失報告書，並要求被告於交屋前完成瑕疵之修繕，被告僅修繕部分，嗣於114年2月22日兩造就房屋瑕疵簽訂協議書，復於同年月28日簽訂保固證明書，約定該日為起保日，是實際交屋日期應為114年2月28日，遠遲於113年9月1日。且縱被告曾於113年5月10日通知原告進行交屋，但斯時系爭房屋均處於施工中，且尚未接通水、電，連初驗都尚未進行，顯未達可正常居住使用之狀態，不符該條之通知交屋程序。故原告依該約定請求遲延交屋之遲延利息：113年9月1日至113年11月27日當時已繳房地價款為291萬元，則遲延交屋之遲延利息為128,040元（計算式：88天x（5/10000×291萬元）=128,040元）。113年11月28日至113年12月23日當時已繳房地價款為1649萬元，則遲延交屋之遲延利息214,370元（計算式：26天x（5/10000x1,649萬元）=214,370元）。113年12月24日至114年2月28日當時已繳房地價款為1843萬元，則遲延交屋之遲延利息617,405元（計算式：67天x（5/10000x1,843萬元）=617,405元），以上共計959,815元（計算式：128,040元+214,370元+617,405元=959,815元）。
四、綜上，被告應依系爭房屋契約第10條、第14條規定給付遲延利息共計1,050,025元（計算式：90,210元+959,815元=1,050,025元）。
五、並聲明：被告應給付原告新臺幣1,050,025元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、系爭建案因降雨無法施工的天數共有107天，翻曬風乾天數14天，均係天災不可抗力事由。降雨天數中，受上開豪雨、大雨、雷雨等自然災害影響之不可抗力事由為56天（其中每日累積雨量達50毫米以上之突變天氣仍有14天），加上臺中市因颱風災害之停班日2天，且為避免勞工生命或財產之損失而須設置事前防免災害措施，應可認上開原因致被告不能如期施工，依系爭房屋契約第10條第1項但書約定得順延其期間。又被告並無逾期通知交屋，被告於113年5月10日通知原告交屋時，雖尚未正式接通外水、外電，然室內管線均已接通，且有提供臨時電，實際上並未影響系爭房屋可供使用之狀態，已符合通知交屋之程序。
二、倘認被告有違約情事，違約之約定應屬「損害賠償總額預定性」之「違約金」性質，仍屬過高而應予酌減。兩造於114年2月22日簽訂協議書，被告嗣於114年3月4日依協議書已給付原告534,542元，原告於114年3月5日亦依協議書內容，已交付系爭房屋尾款97萬元。原告縱有貸款利息之損失及在外租屋之租金損失，被告亦已給付共534,542元，原告應無損害可言。即使原告欲將系爭房屋出租給第三人賺取租金，惟查系爭房屋所處地段之租金，租金為每月35,000元，若依照原告從113年9月1日計算至起訴日即114年2月28日，其月租金至多為21萬元（計算式：35,000元×6個月＝21萬元），與原告請求相去甚大。且違約金計算係以逾期每日應按已繳房地價款萬分之5單利計算，換算為年息18.25%，已超過民法第205條所規定法定利率最高限制之年利率16%，顯然過高，應予酌減。
三、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告於112年2月26日與被告及訴外人顏牧群分別簽訂系爭房屋契約、系爭土地契約，約定由原告購買被告所興建系爭建案之系爭房屋，有系爭房屋契約、系爭土地契約在卷可參（見本院卷一第27至93頁），堪信屬實。
二、原告請求遲延取得使用執照之遲延利息部分：㈠系爭房屋契約第10條：「一、本預售屋之建築工程應在民國1
11年4月1日之前開工，民國112年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：（一）、因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。（二）因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」。而雇主對於高度在二公尺以上之作業場所，有遇強風、大雨等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業。雇主使勞工從事施工架組配作業，應依下列規定辦理：三、強風、大雨、大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險之虞時，應即停止作業。為職業安全衛生設施規則第226條、營造安全衛生設施標準第42條第1項第3款所明定。
㈡綜上可知，系爭建案施工過程中，如遇颱風、豪雨等不可抗
力之因素而須停工，停工之日數不得計入遲延日數。本院審酌交通部中央氣象署現行對「大雨」之定義為「24小時累積雨量達80毫米以上，或1小時雨量達40毫米以上之降雨現象」，上開期間達大雨以上日數共有6日（即①111年5月27日、②111年8月29日、③112年4月20日、④112年5月7日、⑤112年7月29日、⑥112年9月5日，見本院卷一第153至155頁、第207至210頁），揆諸前開說明，此6日依法不得施工，就遲延取得使用執照之期間自應予扣除。
㈢被告另提出共計56日之歷史示警資料（見本院卷一第277至32
4頁），證明符合上開天然災害天數共有56日，惟上開歷史示警資料，雖可見有大雨特報、豪雨特報，雷雨即時訊息，然其持續時間有1小時餘至數小時之久，情況不一，難以政府機關曾有上開示警資料，即認已達不可抗力之事由致不能施工者。另被告抗辯降雨天數共有107天，翻曬風乾天數14天均無法施工等節，除本院上開認定應扣除日數外，其餘部分均經原告否認，被告並未提出其他事證證明無法施工情事，自無從認定已達不能施工之程度。
㈣另臺中市因颱風災害之停班日2天（112年9月4日、112年10月
5日），自屬因天災地變等不可抗力之事由，致不能施工者，此2日可不計入遲延工期。故原遲延天數共計60日（兩造不爭執，見本院卷一第143、334頁），扣除8日（6日因天候不能施工及2日因颱風停班）後應以52日計算遲延利息。㈤按約定利率，超過週年百分之十六者，超過部分之約定，無
效，民法第205條定有明文。系爭房屋契約第10條第1項約定每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5計算遲延利息，折計年息為18.25%，已逾法定最高上限，故逾年息16%以上遲延利息之約定無效。又被告不爭執已繳房地價款以291萬元計算（見本院卷一第334頁），則原告得請求之遲延利息應為66,332元（計算式：291萬元×(16%÷365日)×52天=66,332元），逾此部分之請求，則屬無據。㈥如前所述，原告既係請求被告逾期之遲延利息，應認為原告
不得再請求賠償其他遲延利息之損害（最高法院112年度台上字第2753號判決意旨參照）。從而，原告另請求自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為無理由，應予駁回。
二、原告請求遲延交屋之遲延利息部分：㈠系爭房屋契約第14條「通知交屋期限」第1項：一、賣方應於
領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：（一）賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。（二）賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。（三）買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。（四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方；系爭房屋契約第12條「驗收」第1項：一、賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房地總價款百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，買賣雙方議定以新台幣零佰玖拾柒萬元整作為交屋保留款。公共設施之驗收，屬管理委員會或管理負責人之權責，買方不得以公共設施之相關驗收事項，而拒絕房屋驗收。依此，被告於113年3月1日領得系爭房屋之使用執照，則被告通知交屋期限應至113年9月1日屆滿。
㈡原告主張被告通知原告辦理交屋手續前，應完成交屋驗收程
序。然就上開約定內容為文義解釋與體系解釋，兩造就系爭房屋之「通知交屋期限」、「驗收」分別於系爭契約第14條、第12條各有明文，係屬不同之程序，且按「通知交屋」，亦與「交屋」不同，「交屋」係驗收後，賣方完成瑕疵修繕，買方給付應付價金後，由賣方交付買賣房地及由買方受領買賣房地之行為；然「通知交屋」則係賣方依系爭房屋買賣契約第14條約定，於領得使用執照6個月內應通知買方交屋之義務，俾便買賣雙方為交屋前之準備，如賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，仍於交屋前完成修繕後，買方始有繳清全部價款之義務。系爭房屋買賣契約之「通知交屋」應僅係通知原告準備進行「驗屋」，俾便被告就驗屋所發現之瑕疵進行修繕，以利最後之交屋，是「通知交屋」前並無需達到系爭房屋毫無瑕疵可指或瑕疵已完成修復之狀態為必要，方符合雙方契約約定之真意。倘系爭房屋非屬於有礙居住之重大瑕疵，應認被告已合法通知交屋。是原告主張被告通知原告辦理交屋手續前，應完成交屋驗收程序，已將通知交屋與完成驗屋並實際交屋應完成之事項合而為一，容有誤會，自不足採。
㈢原告不爭執被告於113年5月10日通知進行交屋（見本院卷一
第225頁），並有交屋通知書在卷可參（見本院卷一第205頁），足認被告已於通知交屋期限內為通知交屋之程序。原告主張縱被告於113年5月10日已通知原告進行交屋，但系爭房屋均處於施工中，且尚未正式接通水、電，顯未達可正常居住使用之狀態，此為被告所否認。經查：
⒈原告雖提出原證11之照片（見本院卷一第231、233頁）以為
證明系爭房屋113年5月29日現況（未將土堆清除、門窗未安裝）（見本院卷一第225頁），然證人即原告之女張淑婷到庭證稱：上開照片乃其他戶別之照片，非系爭房屋照片等語（見本院卷一第344頁），自無從證明原告主張之事實為真。
⒉依台灣自來水股份有限公司第四區管理處大里服務所（下稱
自來水公司）函：「㈠、臺中市○里區○○路0巷00弄00號於113年6月21日受理自來水新裝申請，113年7月4日繳納費用後即當日辦理瓦斯查線後申請道路挖掘許可，業於113年8月7日管線施工完成及竣工，113年8月14日完成裝錶啟用。」等語（見本院卷二第59頁）、台灣電力股份有限公司南投區營業處（下稱台電公司）函：「自申請人完成繳費至正式送電之處理時程說明如下：㈠、本案申請人113年7月30日完成繳費後，本處隨即於113年8月5日派案至施工部門，並交辦承攬商著手進行現場勘查及工作安排，後於113年9月3日施作配電設備基礎台及安排配電外線施工事宜。㈡本案外線施工複雜須經2次停電方能完成，惟安排停電施工會影響用戶用電權益，須事先與受影響用戶協妥停電時程。案經評估外線施工停電範圍及影響用戶數，自113年9月17日擬定工作停電計畫及公告周知受影響用戶，經與受影響用戶協調妥於113年10月1日進行第1次外線停電施工並順利完成，後續施工因附近民眾異議而取消，幾經多次協調後才得以繼續施工，故第2次停電施工延至113年11月28日進行並完工（依本公司規章規定，除緊急需求外，相同停電範圍之計畫性停電應至少安排相隔1個月以上）。㈢待外線工程完工後，本處重新核算施工費用並通知申請人，申請人於12月19日完成補繳及申報內線竣工，本案於113年12月25日完成內線檢驗後送電。」等語（見本院卷一第487至488頁），足認被告已於113年6月21日向自來水公司申請自來水新裝，並於113年7月30日向台電公司完成繳費，顯見系爭房屋於被告向自來水公司及台電公司申請安裝水表、電表前，室內管線均已達接通。且依上開函文，系爭房屋於113年8月14日裝錶啟用自來水，係於通知交屋期限113年9月1日前，正式電雖於113年12月25日始接通，然係因施工糾紛導致後續無法繼續施工之狀態，並因此發生延滯情事，自屬不可歸責於被告，且該等期間被告亦有提供臨時電力供原告住戶臨時使用，此亦為原告所不否認（見本院卷一第482、483頁），足證原告並非完全無電可用，應認於通知交屋期限前被告確已於113年5月10日通知交屋，且系爭房屋尚無有礙居住之重大瑕疵，已符合通知交屋之程序。
⒊被告於通知交屋期限前，已為通知交屋之程序，且系爭房屋
尚無有礙居住之重大瑕疵，已符合系爭房屋契約第14條所稱之通知義務。被告既無逾期通知交屋之情事，原告依系爭房屋契約第14條第1項第4款規定，請求被告給付遲延利息，自屬無據。
三、綜上所述，原告依系爭房屋契約，請求被告給付66,332元，為有理由，應予准許。逾此部分則無理由，應予駁回。本判決第一項所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定職權宣告假執行，另依聲請宣告被告得預供擔保而免為假執行。又原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及提出之證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 10 月 16 日
民事第二庭 法 官 顏銀秋以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 16 日
書記官 賴恩慧