臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第1383號原 告 吳駿翔訴訟代理人 陳冠仁律師
曾元楷律師丁小紋律師被 告 李蕎安訴訟代理人 戴連宏律師複 代理人 賴敬婷律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國114年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國113年9月4日以繼承為原因登記為坐落桃園市○○區
○○段000地號土地應有部分1萬分之304及同段1447建號建物（門牌號碼桃園市○○區○○街00號2樓之1，以下合稱系爭房地）之所有人。
㈡原告於113年9月12日與訴外人建榮不動產經紀業有限公司（
即台灣房屋富榮大墩加盟店，下稱建榮公司）簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），由原告委託建榮公司銷售系爭房地，委託期間自113年9月12日起至114年3月31日止，被告則為負責系爭房地銷售之業務員，並特別約定系爭房地之底價為新臺幣（下同）500萬元，且成交價格扣除系爭房地原有之貸款、仲介費、代書過戶費、房屋稅及「個人房屋土地交易所得稅」（下稱房地合一稅）等相關費用後，原告至少應實拿200萬元。嗣訴外人陳思卉表達購買系爭房地之意，被告向原告保證若以總價500萬元出賣系爭房地，扣除系爭房地原有之貸款及相關費用後，原告可實收款項為「專戶收支明細表暨點交確認單（賣方）」所載之198萬201元，且無須再負擔其他稅金，原告因而於113年10月10日與陳思卉簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭房地以500萬元價金出賣予陳思卉，並於113年11月29日移轉登記系爭房地之所有權予陳思卉（下稱系爭交易）。㈢詎料，原告於113年12月26日前往申報稅款時，經國稅局承辦
人員告知仍須繳納房地合一稅72萬2276元，被告嗣後亦承認與代書聯絡時並未提及應扣除房地合一稅，致原告交易後實拿金額遠低於200萬元。被告既為負責銷售系爭房地之業務員，本有為原告計算出售系爭房地所產生相關交易成本之義務，卻疏未查詢原告父親取得系爭房地所有權之時間，誤認系爭交易可排除適用新修正房地合一稅之規定而無須繳納房地合一稅，且未告知配合辦理系爭交易之地政士應將房地合一稅考量計算原告得受分配之價金，顯然有未盡善良管理人之過失，致原告受有繳納房地合一稅之損害，爰依民法第184條第2項（違反不動產經紀業管理條例第1條）、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告賠償原告72萬2276元等語。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告72萬2276元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠不動產經紀業管理條例第26條第2項為請求經紀業負連帶賠償
責任之請求權基礎，並非針對經紀人員。又該請求「經紀業」負連帶賠償責任之請求權基礎具有其「從屬性」，是為代負責任，必以經紀人員成立侵權行為為其適用前提，方得以此請求權向經紀業請求連帶賠償責任。職此，原告自應以經紀人員具侵權行為主張請求權基礎，方有後續「經紀業」負連帶賠償責任或民法第272條連帶債務之問題，本件原告逕以對「經紀業」請求連帶損害賠償之規定向被告請求，乃對法律適用之誤認。
㈡系爭委託契約第11條第7款，僅列舉排除仲介費、代書過戶費
由原告負擔，系爭買賣契約第6條第4項、第6項，亦約定原告須自行繳付實價登錄費、簽約費、塗銷費、土地增值稅、房屋稅、地價稅及房地合一稅等費用，系爭交易簽約時原告對此知之甚明，被告亦向原告說明。而陳思卉已於113年10月11日、11月11日給付原告簽約款、完稅款各50萬元，其餘買賣價金由買方銀行代償279萬6521元，且觀原告提出之專戶收支明細表暨點交確認單，專戶出款為220萬4270元，則原告實拿200萬元並無問題，至於上開建經專戶之出款事宜，為永東地政事務所處理，該220萬4270元匯至何帳戶，被告並不知情。
㈢況一般房地買賣交易完成後，若賣方須委請他人繳納相關稅
捐，應另支付費用委由代書辦理，委由仲介買賣之業務員協助辦理要非常態現象，衡非仲介業者因居間必發生一般性事務，不屬於不動產經紀業務員之業務事項，而系爭房地所生之交易成本，如稅費、代書費等，於建榮公司之內部作業分擔，亦係委由與建榮公司配合之代書處理，非被告應執行之業務範圍，難認本件房地合一稅之繳納與被告執行職務有關，被告自無任何契約義務之違反，縱認被告有檢查審核之義務，亦僅限於系爭委託書列舉之仲介費及代書費。又若原告於簽署系爭委託契約及系爭買賣契約時，即認為其無需自行繳納房地合一稅，理應於收取買賣價金後，立刻向建榮公司或被告反應，惟原告自承其於113年12月26日前往國稅局申報稅款，顯然原告本即知悉相關稅捐均須自行負擔，與其實拿200萬元一事無關，不能僅因事後須負擔高額房地合一稅，據認被告有何故意或過失之情。
㈣再者，系爭房地買賣事宜包含房地合一稅之約定及計算方式
多為原告與建榮公司之店長林秉達洽談，被告僅係依照林秉達之指示代為簽立系爭委託契約，自始至終均不知悉林秉達與原告有特別約定排除房地合一稅之繳納，亦未經手稅制計算業務，或與代書聯繫相關事宜，更難認此等失誤與被告執行職務有關而有契約義務之違反，或構成侵權行為。且，原告就系爭交易之房地合一稅計算之爭議，並已於提起本件訴訟前與建榮公司及林秉達協商和解，受有和解金之損害填補，原告重複向被告請求損害賠償，亦違反損害填補原則等語，資為抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷第208頁）：㈠原告於113年9月4日以繼承為原因登記為系爭房地之所有人。
㈡原告於113年9月12日與建榮公司簽訂系爭委託契約，由原告
委託建榮公司銷售系爭房地，委託期間自113年9月12日起至114年3月31日止；被告則係建榮公司負責銷售系爭房地之承辦業務員。
㈢原告經建榮公司仲介居間於113年10月10日與陳思卉簽訂不動
產買賣契約書，由原告將系爭房地以500萬元價金出賣予陳思卉，並於113年11月29日由陳思卉自原告受移轉取得系爭房地所有權登記。
㈣原告於113年12月27日向國泰世華銀行東台中分行繳納原告就系爭房地之房地合一稅72萬2276元。
四、本院之判斷：㈠按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。
但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第2項定有明文。又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項亦定有明文。
㈡原告主張被告有違反不動產經紀業管理條例第1條規定，構成
違反保護他人之法律，致原告受有繳納房地合一稅72萬2276元之損害云云。惟不動產經紀業管理條例第1條係規定：「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例」，此條僅係揭示該條例之立法目的，並非明文禁止經紀業或經紀人員為何特定侵害交易者權益之行為，實難認本規定屬於民法第184條第2項之「違反保護他人之法律」，原告此部分主張實於法不合。
㈢原告復主張系爭委託契約第20條約定原告就系爭交易應實拿2
00萬元，被告為負責系爭房地銷售之業務員，卻疏未查詢原告父親取得系爭房地所有權之時間，誤認系爭交易可排除適用新修正房地合一稅之規定而無須繳納房地合一稅，且未告知配合辦理系爭交易之地政士應將房地合一稅考量計算原告得受分配之價金，顯然有未盡善良管理人之過失，致原告受有繳納房地合一稅之損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告賠償原告72萬2276元云云。㈣惟所得稅法第4條之4第1項規定：「個人及營利事業交易中華
民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應依第14條之4至第14條之8及第24條之5規定課徵所得稅。」是凡於105年1月1日以後就我國境內之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地有交易者，即應依所得稅法相關規定繳納所得稅，則原告就系爭交易繳納之房地合一稅72萬2276元實屬原告盡其繳納所得稅義務之結果，難認此屬原告「所受損害」。
㈤再者，原告以系爭委託契約第20條約定及兩造間之錄音譯文
為據，主張被告就系爭交易負有保證原告於扣除系爭房地原有貸款、仲介費、代書費、房屋稅及房地合一稅及相關費用後，原告至少應實拿200萬元之義務云云。
㈥然系爭委託契約之當事人為原告及建榮公司，並不包含被告
，被告並不對原告負系爭委託契約條款之契約義務。且系爭委託契約第20條係約定：「屋主不繳所有費用例仲介費 代書過戶費等相關費用 屋主實拿貳佰萬元整屋主底價伍佰萬元整」、第11條7項則約定：「買賣成交時，依法或交易習慣應由甲方負擔之土地增值稅或其他相關稅費，均由甲方（即原告）負責繳納」（見本院卷第27、29頁），綜合以觀，可知原告與建榮公司就系爭交易已約定關於交易所生之稅費係由原告負擔，實難認建榮公司甚或被告（非契約當事人）有何應為原告計算房地合一稅且保證原告於扣除全部交易成本、房地合一稅後實拿200萬元價款之義務。
㈦至於原告所提出兩造間之錄音譯文部分，被告稱：「假如說
我們沒有…我們沒有…我們是以五百，五百五實拿好了啦，五百五賣出啦，讓你實拿兩百的話，你的稅金也是要繳到七十幾啊，這個稅金你是肯定跑不掉的啦，你儘管賣多少，你的稅金也是要繳到那麼高，不會因為代書他算錯了，所以說你稅金就…就能夠減少不繳…」等語（見本院卷第119頁），亦可見被告於該對話中已向原告表示縱使系爭房地以550萬元賣出，於扣除系爭房地原有貸款、仲介費、代書費後實拿200萬元，原告後續仍須繳納70幾萬元之稅金，不會因代書計算失誤而不須繳納稅金等語，由此可認被告並未有何向原告承諾系爭交易於扣除一切交易所生之成本以及房地合一稅後，原告仍可實拿買賣價金200萬元之情事，原告所指顯然與事證不符，而不可採。
㈧綜上，被告就系爭交易並無原告所指違反保護他人法律之情
形；被告亦無任何承諾「原告就系爭交易於扣除一切交易所生之成本及房地合一稅後可實拿買賣價金200萬元」之情事，則關於系爭房地之房地合一稅計算及繳納自非被告執行仲介業務之範圍，原告依民法第184條第2項、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，請求被告賠償原告繳納房地合一稅所受損害72萬2276元，並無理由。
五、綜上所述，原告請求被告給付72萬2276元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、原告固聲請傳喚證人鄭金蓮，並稱其係承辦系爭交易之地政士事務所人員，其可證明被告有無傳達需要計算房地合一稅之事云云。然建榮公司或被告均無為原告計算房地合一稅，且保證原告於扣除全部交易成本、房地合一稅後實拿200萬元價款之義務，業經本院認定如前，自無再准予原告聲請調查之必要，原告聲請應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
民事第五庭 法 官 潘怡學以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
書記官 賴玉真