臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第1395號原 告 韓碧琛訴訟代理人 蔡錫欽律師被 告 何玉燻
陳振農共 同訴訟代理人 張欽昌律師上列當事人間請求居間報酬事件，本院於民國115年4月30日於言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳振農應給付原告新臺幣88萬4500元，及自民國114年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告陳振農負擔百分之40，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣29萬4800元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣88萬4500元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告依居間契約法律關係，起訴請求被告何玉燻、陳振農應給付原告新臺幣（下同）530萬7000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第9頁），嗣於起訴狀繕本送達被告何玉燻、陳振農後，於民國114年11月27日以民事準備書㈡狀，變更聲明求為被告何玉燻、陳振農應給付原告221萬1250元及其本息（見本院卷第289頁），經核原告上開訴之聲明變更，核屬聲明之減縮，揆諸上開規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告陳振農於113年3、4月間，得知訴外人臺灣金聯資產管理股份有限公司（下稱臺灣金聯公司）有意將其所有不良資產即訴外人力興資產管理股份有限公司（下稱力興公司）所有坐落南投縣○○鄉○○段000○000○000地號等土地3筆、同段7、9建號等建物2筆（下稱系爭房地）出售，遂委託原告居間促成，經原告努力穿梭溝通，臺灣金聯公司同意系爭房地之出賣價格，由每坪5萬5000元，降至每坪4萬9000元，最終以總價8845萬元成交，並由被告陳振農之配偶即被告何玉燻與力興公司於113年11月29日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。兩造當時雖未約定居間報酬，然原告係以從事不動產仲介為業之人，並非基於熱心無償居間媒介，參酌民法第566、570、566條及不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條之規定，及臺灣金聯公司因公司規定不負擔仲介服務費，故在議價時，已告知服務費應由買方負擔，故請求按成交價金2.5％計算之居間報酬，共計221萬1250元（計算式：8845萬元2.5％＝221萬1250元）等語。並聲明：被告何玉燻、陳振農應給付原告221萬1250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告何玉燻係配合被告陳振農之要求，出名簽立買賣契約，並未委託原告從事居間工作，原告請求被告何玉燻給付居間報酬，並無理由。被告陳振農係委託原告與陳政文洽商系爭房地買賣事宜，與原告與陳政文間有居間契約關係存在，但對於應否給付報酬及報酬金額，並無任何合意，而原告不具不動產經紀人或營業員資格，亦未依法申請許可經營不動產經紀業，相對於其他合法申請經營不動產經紀業者，原告係以較低成本、負擔之方式從事經紀業務，依我國不動產經紀市場，有關買方應負擔仲介費之約定，常見為不動產買賣價金總額1％，且本件居間人有原告及陳政文2人，應共同享有居間報酬，是原告所得請求之報酬，應僅限於買方報酬部分，共計44萬2250元（計算式：8845萬元×1％×1/2＝44萬2250元）等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠本件居間契約之當事人為何？原告與被告何玉燻間是否就系爭房地買賣成立居間契約？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。而居間契約如何成立，法無特別規定，應適用民法第153條之規定，因當事人意思之合致而成立。
⒉原告主張被告陳振農委託其居間向臺灣金聯公司購買系爭房
地，原告與被告陳振農間就系爭房地之買賣有居間契約關係存在，且系爭買賣契約確係由原告居間媒介，以總價8845萬元成交，由被告何玉燻與力興公司簽訂系爭買賣契約乙節，固為被告何玉燻所不爭執，惟原告以系爭買賣契約書係由被告何玉燻與力興公司簽訂，故認被告何玉燻亦為系爭居間契約當事人，則為被告何玉燻所否認，依前揭說明，原告自應就其與被告何玉燻間因意思合致而成立居間契約之主張負舉證之責。而查，法律並無明文規定必須由居間契約當事人為不動產買賣契約之買受人，則居間契約當事人自得以第三人為不動產買賣契約之買受人或登記名義人，原告係居間使被告陳振農買受取得系爭土地，被告陳振農以被告何玉燻任名義買受人，與力興公司簽訂系爭買賣契約，被告2人間之內部法律關係為居間、委任或第三人利益契約不一而足，然基於債之關係相對性原則，對原告而言，被告何玉燻僅為系爭買賣契約之名義買受人，與被告何玉燻間仍無何契約關係存在，不能徒以被告何玉燻為系爭買賣契約之名義買受人為由，遽謂被告何玉燻亦為系爭居間契約當事人之一。原告復未提出其他積極事證可認其與被告何玉燻間有居間契約關係存在，其主張被告何玉燻為系爭居間契約之當事人，依居間契約關係請求被告何玉燻給付居間報酬，要屬無據。
㈡原告依居間契約關係，請求被告陳振農給付居間報酬221萬12
50元，有無理由？⒈依民法第566條規定：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約
機會或媒介者，視為允與報酬（第1項）。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付（第2項）。」；又民法第568條第1項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」。
⒉原告與被告陳振農間就系爭房地之買賣有居間契約關係存在
，系爭房地經原告居間媒介而以總價8845萬元成交，原告已完成居間契約任務，依民法第568條第1項之規定，原告得向被告陳振農請求居間服務報酬，然原告與被告陳振農就居間報酬並未約定，且無「價目表」可資依循，本件居間報酬應以一般交易習慣定之，此為原告與被告陳振農均不爭執。不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6％或1個半月之租金。」之規定，係規範不動產經紀業或經紀人向買賣雙方或一方收取之服務報酬，合計金額不得超過實際成交價金6％，至於實際收取之成數為何，仍應依市場自由機制，由契約雙方自行約定之，無從視為本件係一般居間契約可依循之「習慣」。又「⒈依內政部地政司不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，本業買賣案件報酬，係以成交價金百分之6為收取上限。且實務上成交價越高，報酬收取比例會越低，均屬個案議定。⒉8500萬元以上之不動產買賣交易案件已屬高價產品，其仲介報酬通常會個別議定，無一定習慣。⒊不動產經紀業係特許行業，依法須繳交營業保證金，並聘僱取得經紀人員資格者，製作不動產說明書後，始得開業經營，營業成本繁重。本案原告非經紀人員無相關營業成本負擔，純係居間說合，其勞務提供與經紀業顯有差距。又經紀業實務上對提供客戶之人，會提供成交價1％以下之中人費，以拓展業務。」，此有中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會114年12月4日營保金金字第11410號函在卷可稽（見本院卷第293頁）。依證人王政文、郭文進、張素美於本院審理時證述，可知證人王政文最初與臺灣金聯公司之員工鍾先生聯繫購買系爭土地時，因被告陳振農出價過低，並無下文，嗣由原告再次聯繫臺灣金聯公司，向臺灣金聯公司居間介紹被告陳振農有意購買系爭房地、協助帶看系爭房地，引薦被告陳振農與臺灣金聯公司見面，及於113年11月25日協同被告陳振農與臺灣金聯公司議價後，提出初步之申購金額，再於113年11月29日正式簽約時，參與最後價格之討論及協助房地買賣契約之簽立（見本院卷第230至239、313頁），足認原告就系爭房地買賣交易之成立，係有為相當之助力，及本件因系爭買賣價金已達8500萬元以上，買賣價額甚高，本院認為原告得向被告陳振農請求之居間報酬，應按成交價之1％計算為當。準此，原告得向被告陳振農請求之居間報酬應為88萬4500元（計算式：8845萬元×1％＝88萬4500元）。⒊原告雖以證人郭文進於本院審理時證稱：「（問：本件不動
產議價當時，有無講到賣方要付的仲介費要由買方負擔？）有，……我有聽過這件事，買方都知道……我」為據，主張主張本件出賣人即臺灣金聯公司不負擔仲介服務費，賣方在議價時，已告知服務費應由買方負擔，故被告陳振農亦應負擔賣方之仲介服務費云云（見本院卷第290頁）。然查：證人郭文進、張素美均證稱原告知悉依臺灣金聯公司之規定，不會給付原告任何賣方之仲介服務費用（見本院卷第232至234、237頁），證人郭文進復證稱其為臺灣金聯公司之總經理，非直接經辦系爭房地交易之人，亦未親自參與議價過程，且公司既然不負仲介費用，亦不會提及仲介費應由何人負擔之事等情，亦據證人郭文進於本院審理時證述明確（見本院卷第236、234、239至240頁），是由證人郭文進之證述，尚不足以證明兩造間，確有達成被告陳振農應負擔賣方仲介服務費之意思表示合致存在。況且，依在場之證人張素美證稱：113年12月29日簽約當時，沒有講到買賣雙方居間報酬怎麼計算，居間費用由何人負擔，中間人向對方拿仲介費，公司不會介入干涉，我不知道原告與被告間有關委託居間之約定內容為何等語（見本院卷第232至234頁），可見113年12月29日簽約當時，並未提及雙方居間報酬應如何計算及由何人負擔之事，原告復未提出其他事證佐證兩造已就被告陳振農應負擔賣方仲介服務費達成合意。是原告此部分主張，尚不足採。
⒋被告另抗辯原告與陳政文為共同居間人，原告所得請求之報
酬，應與陳政文平均分受云云。惟查：依證人陳政文於本院審理時證稱：陳振農係朋友關係，以前從事土地仲介為業，目前已經退休，當時是何玉燻、陳振農其中1人跟我說要買南投縣民間鄉的土地，因為我對土地比較瞭解，他們請我準備土地謄本，陪他們去現場看土地，我自己有跟臺灣金聯公司一位鍾先生聯絡，鍾先生說出價太低不賣，之後就換原告，後來陳振農有請我於113年11月15日一起到臺灣金聯臺北總公司，後來113年11月29日在臺灣金聯臺中分公司簽約時，陳振農是我朋友，我有盡量想幫他議價便宜一點，成交之後，陳振農說有1％仲介費給仲介人分，我有拿10萬元，可是到底仲介有幾人我也不知道等語（見本院卷第312至317頁），則依證人陳政文上開所述，可知證人陳政文並非主動為臺灣金聯公司或被告陳振農居間仲介系爭房地之買賣，其雖受被告陳振農之邀，陪同被告陳振農前往系爭房地現場，及與原告、被告陳正同一同前往臺灣金聯臺北總公司及臺中分公司洽商議約事宜，然被告陳振農係於系爭房地成交後，始向證人陳政文提及仲介費用之事，並非兩造原本即有約定居間報酬或仲介費用，自益難認為原告與證人陳政文間，就系爭房地有約明共同為被告陳振農為居間之勞務，並共同分配其等共同取得居間報酬之合意存在，則原告、證人陳政文與被告陳振農間，應係各自成立不同之居間契約，被告陳振農抗辯本件仲介報酬應由共同居間人即原告與被告陳振農平均分受之，尚難憑採。㈢末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件居間報酬係以支付金錢為標的，是原告請求被告陳振農應給付自起訴狀繕本送達之翌日即114年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第565條、第566條第1、2項之規定，請求被告陳振農應給付88萬4500元，及自114年5月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 115 年 5 月 21 日
民事第六庭 法 官 孫藝娜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 21 日
書記官 資念婷