臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第2595號原 告 王瑞原訴訟代理人 鄭淄宇律師被 告 鄧秋菊上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00弄0號之房屋回復原狀並返還予原告。
被告應給付原告新臺幣156,000元，及自民國114年8月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣112萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣3,360,116元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣156,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造於民國112年8月5日就原告所有臺中市○○區○○路000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）簽訂「房屋租賃契約書（下稱系爭租約）」，約定租賃期限5年即自112年9月起至117年9月4日止，每月租金新臺幣（下同）12,000元，應於每月5日以前繳納，訂約時交付押租保證金12,000元。
詎被告自113年12月起即未再繳納租金，所欠租金以押租保證金扣抵後，尚有約7個月應納租金未繳，經原告以LINE通知及發函催繳後，均未見被告回應，原告遂於114年7月15日寄發存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，並以本件起訴狀繕本之送達作為向被告終止系爭租約之意思表示，則被告於系爭租約終止後，仍繼續占用系爭房屋，即屬無權占有。故原告爰依民法第440條第1、2項、第455條前段、第767條第1項之規定，請求被告應將系爭房屋回復原狀並返還予原告；並依民法第439條前段、第179條之規定及系爭租約第12條之約定，請求被告給付前開積欠租金84,000元，及返還自114年7月15日系爭租約終止後至114年8月11日起訴之時止，相當於租金之不當得利12,000元，暨賠償原告委請律師處理訴訟之律師委任費6萬元。並聲明：⑴被告應將系爭房屋回復原狀並返還予原告；⑵被告應給付原告156,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、本院所為之判斷：
（一）原告主張兩造於112年8月5日就原告所有之系爭房屋簽訂系爭租約，約定租賃期限自112年9月起至117年9月4日止，每月租金12,000元，應於每月5日以前繳納，訂約時交付押租保證金12,000元，被告自113年12月起即未再繳納租金，經原告以LINE通知及發函催繳後，均未見被告回應，原告遂於114年7月15日寄發存證信函及以本件起訴狀繕本之送達作為向被告為終止系爭租約之意思表示，被告於系爭租約終止後，仍繼續占用系爭房屋等情，業據提出臺中市政府地方稅務局114年期房屋稅繳款書（見本院卷第19頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第21至22頁）、不動產交易實價查詢服務網資料（見本院卷第23頁）、建物登記第一類謄本（見本院卷第25至26頁）、房屋租賃契約書（見本院卷第27至31頁）、兩造間之LINE對話紀錄截圖（見本院卷第33至39頁）、原告寄送予被告之郵局存證信函（見本院卷第41至44頁）、律師委任費用收據（見本院卷第45頁）為證。而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項前段規定，視同自認，是原告主張之事實，自堪信為真正。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款定有明文。
再按租賃期間發生承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳者，出租人得提前終止租賃契約，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款亦有明文。查：
1、被告自113年12月5日起即未按期給付租金，迄至114年8月30日即系爭租約合法終止之日止，被告積欠8個月又26天之租金總額為106,065元【計算式：月租12,000元×（8個月＋26/31個月＝106,064.5元，元以下四捨五入】，已逾2個月之租額，經原告多次催告仍未為給付，依民法第440條第2項、土地法第100條第2款、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款之規定，原告自以被告積欠租金總額已逾2個月以上為由，終止系爭租賃關係。
2、至於，原告雖於114年7月15日即寄發存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，此有存證信函（見本院卷第43至44頁）在卷為憑，然原告並未提出送達回執以資證明被告收受送達之時間，尚難僅憑前開存證信函遽認前開終止租約之意思表示於114年7月15日原告寄發前開存證信函當日即已送達被告而發生效力，故本件僅能以起訴狀繕本送達被告之時間即114年8月30日（見本院卷第63頁）作為系爭租約合法終止之時間。
3、是以，兩造間之系爭租約已因被告積欠租金總額已逾2個月以上而遭原告於114年8月30日合法終止。
（三）次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上第801號判例意旨參照）。查：系爭租約既經原告合法終止，被告即負有返還系爭房屋之義務，則被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有。是以，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段之規定，請求被告應將系爭房屋回復原狀並返還予原告，核屬有據，應予准許。
（四）又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查：系爭租約既經原告合法終止，原告依法自得請求被告給付系爭租約存續期間（即自113年12月5日起至114年8月30日止）所積欠之租金94,065元【計算式：積欠租金總額106,065元－押租保證金12,000元＝94,065元，元以下四捨五入】，則原告僅請求被告給付其中租金84,000元，即屬有據，應予准許。
（五）而依系爭租約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，則原告依前開約定請求被告賠償委任律師提起本件訴訟所支出之律師委任費用6萬元，此有委任律師費用收據（見本院卷第45頁）在卷可稽，即屬有據，應予准許。
（六）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第 294號判決參照）。查：系爭租約已於114年8月30日終止，業如前述，被告既未於系爭租約終止時遷讓返還系爭房屋，則自租約終止之翌日即114年8月31日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。參以，系爭房屋每月租金為12,000元，本院認為以此數額為被告使用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，核屬適當。是原告得請求被告自系爭租約終止之翌日即114年8月31日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利12,000元，則原告僅請求被告給付相當於1個月租金之不當得利12,000元，核屬有據，應予准許。
（七）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之前開給付租金等債權156,000元【計算式：84,000元＋60,000元＋12,000元＝156,000元】，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達起訴狀繕本，被告迄未給付，依法即應負遲延責任。是原告請求自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即114年8月31日（見本院卷第63頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。
（八）綜上所述，原告依民法第179條、第439條前段、第440條第1、2項、第455條前段、第767條第1項之規定及系爭租約第12條之約定，請求被告將系爭房屋回復原狀並返還予原告，及給付原告156,000元及自114年8月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本判決第1項，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，本院經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣告被告如供擔保得免為假執行；本判決第2項所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行，並依職權宣告被告如供擔保得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 21 日
書記官 施玉卿