臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第2673號原 告 張語涵訴訟代理人 蔡弘亮律師被 告 林美伸訴訟代理人 林振廷上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地應予變價分割，所得價金由兩造按如附表所示之應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按如附表所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地)，面積436.66平方公尺，應有部分如附表所示，未定有不分割契約，而系爭土地並無使用目的上及約定上不能分割之情事，兩造因無法協議分割方法，且系爭土地屬農業發展條例所定之耕地，若採原物分割無法達到最小面積之要求，故系爭土地以原物分割顯有困難，若採變價分割，兩造可藉由出售系爭土地，提高其交換價值，透過市場良性公平競價結果，使兩造受分配金額增加，更有利兩造，再者變賣共有物時，共有人依民法第824條第7項規定有優先承買權，則兩造於系爭不動產變賣時，得視變賣價額選擇由第三人高價買受，或依法主張優先承買權，對兩造更有彈性。爰依民法第823條第1項、第824條第1、2項規定請求變價分割等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：請求按照兩造持分比例原物分割，但沒有具體分割方案等語，資為抗辯。並聲明：請求原物分割。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求裁判分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。經查，兩造為系爭土地之共有人，就系爭土地之應有部分如附表所示，無設定他項權利且其上無建物，此有系爭土地登記第一類謄本在卷可查(本院114年度中司調字第928號卷【下稱中司調卷】第33頁)；又系爭土地固然為特定農業區、農牧用地，屬農業發展條例第3條所謂之「耕地」，且兩造均於農業發展條例89年1月4日施行後始因贈與而取得系爭土地應有部分，應受農業用地興建農舍辦法第12條第2項之限制，惟系爭土地上經查並無已辦理保存登記之建物，亦未經申請建造執照紀錄或經農舍套繪管制，有臺中市○里地○○○○000○0○00○里地○○○0000000000號函、臺中市政府都市發展局114年9月30日中市都測字第1140219266號函、臺中市○○區○○000○00○0○○區○○○○0000000000號函在卷可憑（本院卷第21、25、41頁），參以原告提出系爭土地現狀照片（見中司調卷第19至20頁），亦足見系爭土地未建有農舍或相關地上物，故系爭土地即無法令上不得分割之限制，且無因物之使用目的不能分割之情事，復查無兩造就系爭土地有以契約訂立不分割之期限，又兩造就系爭土地未能達成協議分割之共識，揆諸首揭規定，原告請求裁判分割，自無不合。另查，系爭土地既為耕地，面積為436.66平方公尺即0.04367公頃，應有農業發展條例第16條規定：「每宗耕地分割後，每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之限制，有臺中市○里地○○○○000○00○0○里地○○○0000000000號函在卷可稽（本院卷第45至46頁）。惟按共有耕地整筆變賣，以價金分配共有人，並不發生農地細分情形，應不在該條限制之列。是以共有耕地之共有人請求採變賣共有物分配價金之分割方法，並非不得准許（最高法院63年台上字第543號、64年台上字第420號、68年台上字第3247號判決意旨參照）。據此，系爭土地仍得以變價分配價金之方式分割之。㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第1項、第2項定有明文。又按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量，必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。本院考量系爭土地面積為436.66平方公尺，目前為閒置，現況並無建物或地上物，僅有雜草及樹木，有原告提供之系爭土地現場照片在卷可參（見中司調卷第19至20頁），又如將系爭土地原物分割，勢必將造成每人分得部分面積狹小零碎而難以利用，貶低土地之經濟利用價值，更有違農業發展條例第16條所規定之分割限制，足見原物分配顯有困難；參以分割共有物，性質上為處分行為，固應尊重當事人意願，惟本件原告主張變價分割，被告則主張依兩造持分比例原物分割，有所歧異，而變價分割之方式，係由需用土地者取得所有權，基於市場之自由競爭，可使系爭土地之市場價值極大化，有助提昇系爭土地之利用價值及經濟效益，若共有人即兩造嗣後有意願取得系爭土地所有權，亦均得以參與競標或行使優先承買權之方式達其目的，對於共有人而言，自屬有利。據此，本院認為兼顧系爭土地之性質及價值、經濟效用、公平經濟原則等情事，系爭土地應變價分割歸於一人，並依兩造應有部分比例分配變價所得之價金，應屬適當之分割方法，且符合公平原則，爰判決如主文第1項所示。至於被告另主張以系爭土地及毗鄰耕地即同段677-2地號土地之所有權人部分相同，可依農業發展條例第16條第1項但書第1款所訂「因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併」之規定合併分割，為此聲請再開辯論云云。惟查，本件非購置毗鄰耕地之情形，且上開毗鄰耕地所有權人僅有被告而與系爭土地之所有權人並非完全相同，顯然均不符農業發展條例第16條第1項第1款所定例外得為原物分割之要件，是此部分無再開辯論必要，併此敘明。
四、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一審酌，附此說明。
五、訴訟費用負擔之依據：按分割共有物之訴，具非訟事件之性質，而分割共有物之方法，應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。故原告請求分割系爭不動產之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，應由兩造各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰依民事訴訟法第80條之
1、第78條規定，諭知訴訟費用之負擔如主文第2項所示。中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
民事第三庭 法 官 林秉賢以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
書記官 張雅慧附表：
共有物：臺中市○○區○○段000地號土地 編號 共有人 應有部分 1 林美伸 9000分之4100 2 張語涵 180分之98