臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第2743號原 告 陳財祥訴訟代理人 陳東癸
黃麗香陳財順被 告 洪渝婷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路○段000號房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣141,419元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之60，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行；但被告如以新臺幣350,700元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項得假執行；但被告如以新臺幣141,419元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於民國111年12月19日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將所有門牌號碼臺中市○○區○○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期4年，自112年1月1日起至115年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）38,000元，水、電、瓦斯費用均由被告自行負擔。不料被告遲付及未繳租金已達7個月（計算至114年4月24日止，短少月份為113年10月、11月；未繳月份為113年12月、114年1月、2月、3月、4月），共計欠繳租金226,000元。原告以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並終止租約，被告於租約終止後，未依約遷讓返還系爭房屋，屬無權占有，侵害原告之所有權，爰依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋如聲明第1項所載。此外，被告拖欠房租費用，應負清償責任，又因被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損失，為此依不當得利之法律關係請求被告給付原告如聲明第2項所受之損害。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路○段000號房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告計算至114年4月24日止，應給付原告226,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張其於111年12月19日與被告簽訂系爭租約，約定原告
將所有系爭房屋出租予被告，租期4年，自112年1月1日起至115年12月31日止，每月租金38,000元，水、電、瓦斯費用均由被告自行負擔，被告至114年4月24日止，遲付及未繳之租金已達7個月，尚欠繳租金共計226,000元，原告以存證信函通知被告限期繳清、搬遷，並終止租約，被告於系爭租約終止後，仍繼續占用系爭房屋等情，業據提出住宅租賃契約書、原告寄予被告之存證信函、被告寄予原告之存證信函、調解不成立證明書、兩造LINE對話紀錄截圖、原告兆豐國際商業銀行（下稱兆豐銀行）存摺封面及內頁影本、臺灣電力公司繳費憑證、臺灣自來水公司繳費憑證、水費通知單及超商繳費收據、欣中天然氣公司繳費通知單及超商繳費收據、系爭房屋鐵門外觀照片在卷可稽【見本院114年度中補字第1946號（下稱中補字第1946號）卷第23至67頁、本院卷第31至42頁、第57頁】，被告就原告主張之上開事實，已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，視同自認原告主張之事實，堪信原告上開主張為真。
㈡按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約」；「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」；「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約」；「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第421條第1項、第440條第1、2項、第455條前段定有明文。經查，被告於113年10月、11月僅繳納租金20,000元，自113年12月起即未繳付租金，原告已於113年11月至114年2月間陸續已通訊軟體LINE催繳積欠租金，有對話記錄截圖為證（見本院卷第49至51頁），又於114年3月14日寄發臺中大坑口郵局存證號碼000098號存證信函向被告催繳積欠租金，並向被告為終止系爭租約之意思表示，有存證信函在卷可憑（見中補字第1946號卷第33至34頁），是依民法第440條第1項規定，原告自得終止系爭租約。
然原告未提出郵件送達回執以資證明被告收受送達之時間，尚難僅憑前開存證信函遽認前開終止租約之意思表示於114年3月14日當日已送達被告而發生效力。觀諸被告於114年3月24日寄發臺中大坑口郵局存證號碼000124號存證信函予原告（見中補字第1946號卷第35至37頁），內容係就上開原告催告事項為抗辯，可徵被告此時應已收受原告所寄發存證號碼000098號存證信函，是堪認原告終止租約之意思表示已送達被告，堪認系爭租約已於114年3月24日終止，則原告依民法第455條前段規定，請求被告將系爭房屋騰空並返還予原告，即屬有據。
㈢按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明
文。經查，依系爭租約第3條約定，每月租金38,000元，並於每月15日前轉帳至原告兆豐銀行帳戶（見中補字第1946號卷第26頁），被告於113年10月、11月僅繳納租金20,000元，自113年12月起即未繳付租金，迄至系爭租約終止即114年3月24日止，已積欠原告租金188,000元（計算式：18,000+18,000+38,000+38,000+38,000+38,000x24/31=179,419，元以下四捨五入），扣除押租金76,000元後，尚有103,419元未給付，則原告依前開約定，請求被告給付103,419元，亦屬有憑。
㈣按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，系爭租約已於114年3月24日終止，業如前述，被告未於系爭租約終止時將系爭房屋返還予原告，即屬無權占有，被告自因無權占有系爭房屋，而可能獲得相當於租金之利益，原告亦因系爭房屋遭被告無權占有，致無法使用系爭房屋，而受有相當於租金之損害，又兩造間系爭租約所約定租金既為每月38,000元，則原告主張以每月38,000元，作為計算被告無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利益，應屬適當。是以，原告請求被告給付終止租約後即自114年3月25日起至114年4月止相當於租金之不當得利38,000元，核屬有據，應予准許。綜上，原告請求被告給付141,419元（計算式：103,419＋38,000=141,419），洵屬有據，逾此範圍之請求，核屬無據。
四、綜上所述，原告依所有物返還請求權、系爭契約及不當得利之法律關係，請求㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路○段000號房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告141,419元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決第1、2項原告勝訴部分，所命被告給付金額未逾未逾50萬元（計算式：350,700+141,419=492,119），依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，併依同法第392條第2項規定，依職權酌定被告免為假執行之擔保金額。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
民事第五庭 法 官 陳雅郁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
書記官 丁于真