臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第2773號原 告 方志航被 告 中興新大禮社區管理委員會法定代理人 劉俊志上列當事人間請求確認管理費等事件，本院於民國114年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第2項定有明文，且依勞動事件法第15條後段規定，於勞動事件亦適用之。經查，原告起訴主張：1.確認被告有向原告超收管理費之不當得利，2.確認被告向原告收繳之管理費調漲計算方式，有違公平及比例原則，3.確認被告訂定之中興新大禮社區（下稱系爭社區）房屋出租戶管理辦法（下稱系爭管理辦法）為違法行為，其規定應無效，4.判決被告應向原告所超收之管理費計新臺幣（下同）60,213元，及自起訴日起按年息百分之5計算之利息。嗣於言詞辯論時更正聲明為：1.被告應給付原告60,213元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.確認系爭出租戶管理辦法無效等語（本院卷第147頁，下稱變更後聲明）。業經被告無異議並為本案之言詞辯論，核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張㈠原告向訴外人謝玉華（下稱謝玉華）承租系爭社區（下稱系
爭社區）內門牌號碼台中市○里區○○路000號建物（下稱系爭房屋），並與謝玉華約定，由原告向被告繳納管理費。
⒈系爭房屋面積為41.3094坪，惟被告竟以53.95坪計算應繳納之管理費，以此超收管理費共60,213元。
⒉另依據系爭社區住戶規約（下稱系爭社區規約）第10條第1項
第4款約定，關於「提供相當資料」屬被告執掌範圍，又依據系爭社區規約第17條第2項約定，若區分所有權人會議之目的與專有部分承租人有利害關係時，承租人得經專有部分區分所有權人同意後，列席區分所有權人會議表示意見。然被告以區分所有權人會議通過調漲管理費之決議，惟會議前，被告拒絕提供相當資料予原告閱覽，亦未使原告參與區分所有權人會議，業已違反程序正義及系爭社區規約前開約定，致使被告對系爭房屋管理費計算標準及依據不明，且前開區分所有權人會議就管理費調漲幅度與慣例不同，亦有違反公平原則及比例原則。依據民法第148條第1、2項規定，系爭社區規約關於調漲管理費之規定應屬無效。
⒊此外，被告並增訂系爭出租戶管理辦法，且於該辦法第2條規
定：承租人應提交房屋租賃切結書供被告建檔等語，以此方式使原告行無義務之事，侵害原告個人隱私，亦已違反個人資料保護法（下稱個資法）之規定，依據民法第148條第1、2項規定，系爭出租戶管理辦法應屬無效。
㈡為此，爰依憲法訴訟權之保障、民法第148條、第179條等規定提起本訴，並聲明：如變更後聲明所示。
二、被告則以㈠被告依據公寓大廈管理條例第18條第2項規定及系爭社區規約
約定，向系爭房屋之區分所有權人謝玉華收取管理費，並無不法；至於原告與謝玉華間因租賃系爭房屋而訂立租賃契約所約定之管理費之繳納方式實與被告無關，原告若認被告收取之管理費計算不當，致原告給付謝玉華之租金有溢收之情形，應向謝玉華請求返還；況原告僅為系爭房屋之承租人，並非系爭社區之區分所有權人，則原告向被告請求返還溢收租金，亦不具當事人適格。
㈡此外，依據系爭社區規約約定，以區分所有權人之應有部分
計算應繳納之管理費，而系爭房屋之騎樓因屬共用部分，應計入管理費繳納坪數計算，另系爭社區分別於108年11月24日以第14屆第2次區分所有權人會議決議通過調漲109年度管理費（下稱系爭區權人會議二），及於112年12月3日以第18屆第2次區分所有權人會議決議通過調漲第113年度管理費（下稱系爭區權人會議二），又系爭房屋登記面積136.56平方公尺、共有部分面積則為41.62平方公尺，換算坪數共53.97坪，是被告係以53.95坪計算並收取系爭房屋之管理費，並無超收。參以，謝玉華及其眷屬於系爭社區共所有5戶房屋，僅系爭房屋尚未繳納管理費，甚且系爭社區共171戶，亦僅有系爭房屋未繳納管理費，則原告就本件之請求，實屬無理。
㈢再者，系爭出租戶管理辦法於113年11月9日經被告社區第19
屆區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議三）合法表決通過，並已向區公所完成核備，自得拘束全體區分所有權人；原告主張前開辦法違反公平及比例原則、民法第148條第1、2項規定，亦非有理。
㈣並聲明：1.原告之訴駁回，2.願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、本院得心證之理由原告主張向謝玉華承租系爭房屋，被告為系爭社區管理委員會等情，為被告所不爭執，然原告主張被告溢收管理費，且系爭出租戶管理辦法為無效等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：被告收取系爭房屋之管理費是否受有不當得利？系爭出租戶管理辦法是否具無效事由?茲分述如下：
㈠被告收取系爭房屋之管理費並無受有不當得利
1.原告主張：被告於系爭區權人會議一、二開會前，拒絕提供相關會議資料予原告閱覽，亦未使原告參與會議，故系爭區權人會議一、二所通過、關於調漲管理費計算基準之決議，已違反法令及系爭社區規約，被告應返還溢收之管理費等語。為被告所否認，抗辯：關於管理費之調整均經區分所有人會議通過後施行，且管理費係由區分所有權人繳納，原告並非區分所有權人，則原告請求被告返還，亦非有據等語。經查：
⑴系爭社區以系爭會議一、二決議通過調漲管理費之決議，有
會議紀錄在卷可參（本院卷第189、197頁），此外，系爭社區規約第17條第2項固約定：「會議之目的如為專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見」等語，然原告並未舉證是否已得專有部分之區分所有權人即謝玉華之同意參與系爭區分所有權人會議，則原告主張得列席參與系爭區權人會議一、二，即尚非有據。
⑵佐以，公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集程序及
決議方法固定有明文，然原告主張之被告並未提供資料或使原告參與系爭區權人會議一、二等情，與區分所有權人會議之召集程序及決議方法並無相涉，再參以，前開規定並無效力規定、而僅屬訓示規定，是縱有違反，亦不影響系爭區權人會議一、二之決議結果；則原告主張被告就系爭會議一、二之召集程序違反法律或系爭社區規約，仍非有理。
⑶況按「本條例未規定，適用其他法令之規定。」，公寓大廈
條例第1條第2項亦有明文。經查，公寓大廈條例本身就「區分所有權人會議」及「管理委員會」之召集程序或決議內容有違反法令時，其效力如何，並無規定或準用之規定，自應回歸適用民法之普通規定。次按，「總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求撤銷其決議，但出席社員，對於召集程序或決議方法未當場表示異議者不在此限」，民法第56條第1項定有明文，準此，得請求法院撤銷總會決議或宣告決議無效者，僅限於「社員」，不具備社員身分者，縱與社員關係密切，或縱係受社員委託出席會議者，嗣後亦不得以自己名義提起撤銷總會決議，此為當然之理，否則，若社員對總會決議內容已無異議，或已喪失得請求撤銷決議之資格時，非社員之第三人猶得對總會之決議請求法院撤銷，將使社團之運作處於不安狀態。經查，「區分所有權人會議」為公寓大廈住戶之最高意思表示機關，其性質與社團總會相似，則區分所有權人會議如有程序或決議內容上之瑕疵等問題時，自可類推適用民法第56條規定。依此，可提起撤銷區分所有權人會議決議者，應僅限於具有區分所有權人資格者，始得為之。依此，本案中，縱系爭區權人會議一、二之召集程序或決議方法有違反法令或章程之情事，然原告既非系爭社區之區分所有權人，依法仍不得起訴請求法院撤銷系爭區分所有權人會議之決議。
⑷準此，原告主張被告未提供會議資料、未使原告列席系爭區
權人會議一、二違反系爭社區規約約定，並影響區分所有權人會議決議之效力等語，並非可採。
⒉原告另主張：區分所有權人會議決議調漲管理費之幅度與歷
次慣例不同，有違公平原則及比例原則，依據民法第148條第1、2項規定，應為無效等語。然按，關於系爭社區管理費調漲之決議，係經系爭區權人會議一、二通過，且收取之標準乃對照系爭房屋之謄本後，依據系爭房屋應有及共用部分計算後收取，亦有系爭社區規約第18條第4項及前開會議紀錄在卷可考（本院卷第302頁），實難認有何違反前開規定及原則之情事，則原告主張：系爭區分所有權人會議決議無效，亦非有理。
3.按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。系爭社區規約第18條第1項第2款定有明文（本院卷第302頁）。另按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。
⑴經查，「為充裕共用部分，在管理上必要之經費，區分所有
權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款項㈠管理維護費㈡管理基金。」、「管理費訂定為一樓店面，每坪每月40元，二樓以上住家，每坪每月55元。」、「113年1月開始修改成一樓店面，每坪每月30元調漲成40元，二樓以上住家每坪每月55元調漲成65元」，系爭社區規約第18條第2、4項、系爭社區管理費收繳積欠管理辦法增項目分別約有明文（見本院卷第302、316頁）。是系爭社區之管理費乃由被告依據公寓大廈管理條例及系爭住戶規約約定，向各區分所有權人收取。依此，原告既非系爭社區之區分所有權人，則原告向被告請求溢收之管理費，即非有據。至原告固主張其與謝玉華於房屋租賃契約書約定由原告向被告繳納系爭房屋之管理費等語。然被告既非前開租賃租約之當事人，則原告與謝玉華間就系爭房屋管理費之支付約定內容為何，仍無從拘束被告。
⑵次查，系爭區權人會議一、二決議調漲管理費之決議並無得
撤銷或無效事由，仍屬有效，業經本院認定如前；被告既係依據系爭區權人會議一、二決議結果即系爭社區規約約定，向區分所有權人收取管理費，即非無法律上之原因。況系爭房屋總面積136.56坪、就共有部分7042.27坪應有部分100000分之593（即41.76坪）有系爭房屋之建物謄本在卷可查（本院卷第117頁），另被告以前開坪數為系爭房屋管理費之計算基準，亦有存證信函附卷可稽（本院卷第109至111頁），則被告就系爭房屋之管理費亦無溢收之情形。
⑶準此，原告主張被告向原告收取管理費受有不當得利，核與
民法第179條規定之要件未合，原告據以請求被告返還溢收之管理費，即非可採。
㈡關於確認系爭出租管理辦法無效部分
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查原告為系爭房屋承租人，而原告主張系爭出租戶管理辦法侵害原告權利為無效，則為被告所否認，基此，兩造就此有所爭執，且有不明確之情形，亦影響被告管理系爭社區公共基金事務，堪認系爭出租戶管理辦法是否無效，影響原告在法律上之地位，並得以本件確認判決加以除去，則原告提起本件訴訟，應有確認利益。
2.原告另主張：系爭出租戶管理辦法規定出租人與承租人簽立房屋租賃契約書時，需簽立房屋租賃切結書供被告建檔管理，侵害承租人即原告之個資及隱私權，違反個資法規定，依據民法第148條第1、2項規定，應為無效等語。然查，系爭社區鑒於出租戶總戶數占30％以上，考量住戶安全及環境維護之需求，故於113年11月8日以系爭區權人會議三通過系爭出租戶管理辦法，有會議紀錄附卷可參（本院卷第211頁），則該次會議並無基於損害他人之不當目的、或有違反誠信原則之情形。況原告若己身有隱私權之考量，亦存有是否向區權人承租系爭房屋與否之決定自由，既原告於知悉系爭社區決議通過系爭出租戶管理辦法後，仍同意續租系爭房屋，即難謂系爭出租戶管理辦法之內容有何侵害個資及隱私權侵害之情形，則原告此部分主張，仍非有理，亦非可採。
四、綜上，原告依據民法第148條1、2項、第179條之規定請求被告返還溢收之管理費，及請求確認系爭出租戶管理辦法無效，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民法第78條。中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
民事第七庭 法 官 陳航代正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 24 日
書記官 江沛涵