臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第2837號原 告 許佛山被 告 立慶資產管理顧問股份有限公司法定代理人 詹嘉翔被 告 詹嘉翔上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國114年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告立慶資產管理顧問股份有限公司與被告詹嘉翔應連帶給付原告新臺幣40,483元，及自民國114年9月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告立慶資產管理顧問股份有限公司與被告詹嘉翔連帶負擔10分之1，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告立慶資產管理顧問股份有限公司及被告詹嘉翔如以新臺幣40,483元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告詹嘉翔以被告立慶資產管理顧問股份有限公司（下稱立慶公司）負責人名義，於民國111年3月17日與原告簽訂「房屋租賃契約書」，向原告承租臺中市○○區○○路0段000號1至3樓，租期自111年4月15日起至114年4月14日止，並擔任連帶保證人。詎被告立慶公司竟擅自占用未出租之4樓空間擅自占用，將其中2間房間分別供為曬衣場、堆置衣物及行李箱等雜物使用，並利用4樓樓梯間架設3樓冷氣主機，爰依鄰近房屋租金約每月8,000元計算自111年4月11日起至114年4月15日止共3年之占用期間所受損害為288,000元。而經被告詹嘉翔得知原告無意願續租時，即未依約於114年3月15日繳納當月租金新臺幣（下同）37,000元，且被告立慶公司將系爭房屋1樓轉租予洪健富作為卡利雅車房工作室營業使用，雙方約定之租賃期間係至114年5月9日，明顯違反系爭租約第4條第2項轉租之租期不得超過114年4月14日之約定，原告遂於114年3月21日提前終止系爭租約。又因洪健富迄至114年5月9日始交還房屋，則被告立慶公司既未依約於租賃期滿即行交還房屋，故原告爰依系爭租約第6條違約處罰之約定，將押租保證金74,000元作為違約金予以沒收。嗣經原告收回系爭房屋後，發現被告立慶公司並未依約回復原狀，經委請廠商報價，就1樓地面磁磚敲除、貼磚及牆面粉刷費用需164,500元、玻璃櫥窗76,700元、冷氣清洗及地面窗戶除污17,000元，合計258,200元。另被告立慶公司亦未依約繳納114年2至5月之電費3,159元、2,894元，合計6,053元。
（二）原告依系爭租約第4條第2、4項、第6條第1、2項之約定，得請求被告立慶公司與詹嘉翔連帶給付114年3月份租金37,000元、114年4月15日至114年5月9日未收租金30,833元【計算式：37,000元×25/30＝30,833元】、系爭房屋回復原狀預估費用258,200元、占用4樓相當於租金之不當得利288,000元、114年2至5月電費6,053元，合計620,086元。
爰起訴請求：⑴被告立慶公司與詹嘉翔應連帶給付原告620,086元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告立慶公司及詹嘉翔抗辯：
（一）被告立慶公司向原告承租系爭房屋，取得可轉租及營業之條件，並約定交還房屋時應保持現況及現況交還原告，之後被告立慶公司即將系爭房屋1樓及3樓轉租給訴外人洪健富及謝氏紅。因承租時，屋況糟糕且屋內各樓層仍擺放原告大量雜物，經被告立慶公司協助將雜物統一放在4樓，且更新部分老舊電線，被告立慶公司自始至終沒有使用過4樓空間，並無侵害原告權利之情形。至於，原告主張將4樓2間房間作為曬衣場及放衣物、行李箱等情，被告立慶公司並不知情。
（二）被告立慶公司於114年3月18日得知原告不再續約後，即開始預備租約到期即如期交還系爭房屋之事宜，不料原告於114年3月21日未經法定程序，單方面通知終止系爭租約，並在其間持續擅自闖入該租賃標的即系爭房屋1樓至3樓之專屬空間，張貼公告並收集現住房客之背景資料，其後原告成功與3樓房客謝氏紅取得聯繫後另行簽訂租約，並向謝氏紅收取本屬於被告立慶公司之租金，明顯侵犯被告立慶公司權益，已屬違約。
（三）被告原意於114年4月14日租賃期滿前搬離，善意將系爭房屋交還給原告，未料原告從114年3月至4月這段期間，除私自與謝氏紅簽訂合約外，並嘗試與洪健富簽約，持續闖入、逕為施工與更換門鎖等誇張行徑，嚴重干擾被告立慶公司致無法於114年4月14日前交還系爭房屋，設法讓被告立慶公司無法履行系爭租約第6條第2項之條件，惡意沒收2個月押金74,000元。原告於合約到期後，想要踢開被告立慶公司直接與洪健富、謝氏紅締約，被告立慶公司並無異議也樂見其成，但原告之手段罔顧法理之公正，請法院詳予審酌等語。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院所為之判斷：
（一）原告主張被告詹嘉翔以被告立慶公司負責人之名義，與原告於111年3月17日簽訂「房屋租賃契約書（下稱系爭租約）」，向原告承租臺中市○○區○○路0段000號1至3樓（下稱系爭房屋），租賃期限自111年4月15日起至114年4月14日止共3年，每月租金37,000元，約定應於每期15日前繳付，並應給付押租保證金74,000元，並由被告詹嘉翔擔任連帶保證人等情，業據提出兩造簽訂之房屋租賃契約書（見本院卷第33至43頁）為證，被告對此亦不爭執，自堪採信。至於，原告主張被告立慶公司未依約於114年3月15日前繳納114年3月份之租金37,000元，又被告立慶公司轉租予洪健富部分，違反系爭租約第4條第1項轉租期限不得超過114年4月14日之約定，已經其於114年3月21日提前終止租約，且被告立慶公司未依約系爭租約期滿日交還系爭房屋，即應給付自114年4月15日起至114年5月9日及交還房屋之押租金日止之租金遷讓返還系爭房屋之日之租金30,833元及沒收押租保證金74,000元作為違約金，再因被告占用未出租之4樓2間房間及樓梯間所受損害288,000元、就1樓部分因回復原狀所需費用258,200元及114年2至5月之電費6,053元，合計620,086元，被告立慶公司及詹嘉翔應負連帶清償之責等情，則經被告否認並以前詞置辯。茲就原告前開各項主張是否有據，逐一析述之。
（二）系爭租約係於114年4月14日租賃期限屆滿而消滅，並未因原告於114年3月21日提前終止：
1、被告立慶公司向原告承租系爭房屋後，即於111年4月6日將系爭房屋2樓其中1間房間及3樓轉租予訴外人謝氏紅供居住使用，約定每月租金16,000元，租賃期間自111年5月1日起至114年4月14日止；復於111年4月10日將系爭房屋1樓轉租予訴外人洪健富，約定每月租金31,500元，租賃期間為1年即自111年5月10日起至112年5月9日止，並於112年5月10日、113年5月10日按前開條件續約，租賃期間迄至114年5月9日期滿等情，此有被告立慶公司與謝氏紅之房屋租賃契約書（見本院卷第221至227頁）、被告利公司與洪健富之房屋租賃契約書（見本院卷第231至236頁）在卷可稽。
2、依據系爭租約第4條：「使用租賃物之限制：⒈本房屋係供營業之用。⒉乙方（即被告立慶公司）可將房屋全部或一部份轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋，租期不得超過114年4月14日。…」之約定（見本院卷第35頁），則被告立慶公司於系爭租約成立後，依約自得將系爭房屋另行轉租他人以收益。而被告立慶公司將系爭房屋1樓最後一次轉租予洪健富，雙方約定之租賃期間係自113年5月10日起至114年5月9日止，確有違反系爭租約第4條第2項關於轉租期限不得超過114年4月14日之約定，則依系爭租約第6條：「違約處罰：⒈乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」之約定（見本院卷第37頁），原告固得提前終止租約。
3、惟觀諸被告所提出兩造間自114年3月16日起至114年3月21日止之對話紀錄（見本院卷第143至151頁），原告僅係於114年3月17日向被告表示沒收到114年3月份租金及於114年3月18日限期催收租金並表明不續租，其後即因被告未於限期內給付租金，即於114年3月21日表示「已催告限期繳納租金仍未繳，終止合約，另第4條第2項違約方面，已保留證據。」，足見原告並未以被告立慶公司違反系爭租約第4條第2項約定而為終止租約之意思表示，則原告事後以此為由，主張系爭租約已因違反系爭租約第4條第2項轉租期限之約定而遭其於114年3月21日提前終止乙節，即屬無據。
4、至於，原告雖得依系爭租約第6條第1項之約定，就被告立慶公司拖欠114年3月份租金經催告限期繳納仍不支付之違約情事，主張提前終止租約。然按民法第440條：「①承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。②租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。…」之規定，本件被告立慶公司向原告承租之租賃物為系爭房屋，而被告立慶公司僅積欠114年3月份1個月之租金，其遲付之租金總額並未達2個月之租額，依前揭規定，原告並不得提前終止租約。是以，原告以此為由，主張系爭租約已於114年3月21日提前終止乙節，亦屬無據。
5、從而，原告於114年3月21日所為之終止租約意思表示既不合法，則系爭租約仍應認定係於114年4月14日始因租賃期限屆滿而消滅。故原告主張系爭租約已於114年3月21日經其提前終止等情，即屬無據。
（三）原告請求被告立慶公司給付114年3月份積欠之租金37,000元及自租賃期滿後之114年4月15日起至114年5月9日即交還房屋之日止之租金30,833元部分：
1、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。系爭租約既經認定並未經原告合法提前終止，依此，系爭租約之效力，應係於114年4月14日始因租賃期間屆滿而消滅，則被告立慶公司於約定之租賃期間即負有按期給付租金之義務。是以，原告主張被告立慶公司積欠114年3月份租金37,000元未為給付之情，既為被告所不爭執（見本院卷第217頁），則原告請求給付前開租金，即屬有據。至於，原告主張被告立慶公司另應給付自租賃期間屆滿後翌日即114年4月15日至實際交還房屋之日即114年5月9日止之租金30,833元部分，則因系爭租約已於114年4月14日因租賃期間屆滿而消滅，原告自不得再依系爭租約之約定或民法租賃之規定，請求被告立慶公司給付租金，故原告此部分之主張，即屬無據。
2、至於，被告雖抗辯原告於114年3月初即私下與其租客謝氏紅、洪健富聯繫續租問題，謝氏紅並與原告先行簽約，並給付114年3月15日至114年4月14日之租金予原告等語，然被告立慶公司積欠原告114年3月份租金，與被告立慶公司之租客謝氏紅有無給付租金，係屬二事，二者係出於不同之租賃契約，尚難以此資為被告立慶公司拒絕給付前開租金之事由，故被告立慶公司就此所辯，即屬無據，要難採信。是以，原告得請求被告立慶公司給付114年3月份租金37,000元，逾此部分，即屬無據。
（四）原告請求被告立慶公司給付系爭房屋回復原狀所需之費用258,200元部分：
1、原告主張系爭房屋為回復原狀需支出①1樓地面磁磚敲除和貼磚及牆面粉刷費用164,500元、②玻璃櫥窗76,700元、③冷氣清洗和地面窗戶除污17,000元，合計258,200元等情，固據提出系爭房屋111年4月之現況照片（見本院卷第47至51頁）、被告立慶公司轉租洪健富作為卡利雅車房工作室使用時之現場照片（見本院卷第53頁）、系爭房屋114年5月19日之現況照片（見本院卷第55至63頁）、佑順工程行工程估價單（見本院卷第69頁）、鍾國玻璃工程行估價單（見本院卷第71頁）、財親潔雅專業清潔公司環境清潔評估報價單（見本院卷第73頁）為證。
2、惟觀諸系爭租約第4條第4項後段約定：「乙方（即被告立慶公司）於交還房屋時，並應保持現況屋況。」、第5項約定：「除甲方（即原告）同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日將房屋以誠意照現況遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費用或任何費用。」（見本院卷第35頁），由此可知，兩造於簽約時業經明確約定，系爭租約於租賃期滿時，被告立慶公司應保持系爭房屋之現況並照現況遷讓返還原告，不負回復原狀之責。
3、至於，原告雖主張當時係被告有提出，但其並未同意，修改部分亦經其未蓋章，更非其所書寫等情，然系爭租約係由原告於起訴時所提出，可見係由原告手上所持有之版本；而系爭租約將第6條原第4項後段之「負責回復原狀」等字刪除手寫更改為「保持現況屋況」、原第5項之「原狀遷還」將原狀二字刪除手寫更改為「現況」、原第6項之「照原狀交還」將原狀二字刪除手寫更改為「依使用狀況」等情，雖未經兩造於前開更改處蓋章，然原告於111年3月17日簽約當下既未要求回復原本內容，迄至114年4月14日租賃期限屆滿前亦未曾提出質疑，則於本院審理中始稱未同意前開更改等情，即屬無據，要難採信。
4、從而，被告抗辯依系爭租約第4條第第4、5項約定不負回復原狀之義務等情，即屬有據。故原告主張被告立慶公司應負回復原狀之義務，請求被告給付回復原狀所需費用258,200元，既屬無據，要難准許。
（五）原告請求被告立慶公司給付114年2月至5月之電費6,053元部分：
1、依系爭租約第7條第1項後段約定：「乙方（即被告立慶公司）使用之水電費及營業上必須繳納之費用自行負責。」（見本院卷第39頁）。是原告主張被告立慶公司應自114年2月26日起至114年4月14日止，即系爭租約於前開租賃期間所生之電費，即屬有據。本件被告立慶公司既將系爭房屋轉租予洪健富使用，且其租賃期間係約定至114年5月9日止，此有被告立慶公司與洪健富簽訂之房屋租賃契約書（見本院卷第231頁）在卷可稽，則原告主張就系爭租約租期屆滿後尚未交還系爭房屋前所生之電費，依系爭租約第7條第1項之約定仍應由被告負給付之責，亦屬有據。
至於，被告立慶公司抗辯其僅承租至114年4月14日，之後電費不應由其繳納等語，要難採信。故原告得請求被告立慶公司給付114年2月26日至114年5月9日所生之電費，逾此期間所生之電費，即不得請求被告立慶公司給付。
2、而觀諸原告提出之台灣電力公司114年5月及7月繳費通知單（繳費憑證）（見本院卷第75、77頁），其中114年5月份部分，其計費期間為114年2月26日至114年4月28日，均在系爭租約之租賃期間內，則該段期間所生之電費2,894元確屬被告立慶公司依約應給付之範圍；而114年7月份部分，其計費期間為114年4月29日至114年6月26日，惟因被告立慶公司僅應就114年4月29日至114年5月9日之期間所生之電費負責，業如前述，且原告亦無法提出相關事證以資證明114年7月份之應繳電費均係被告立慶公司於前開期間所使用，則被告立慶公司僅須就該段期間所生之電費3,160元，按實際使用期間14日占該計費期間59日之比例計算，負擔其中電費589元部分【計算式：3,160×11/59≒589元，元以下四捨五入】。故本件被告立慶公司應給付之電費為3,483元【計算式：2,894＋589＝3,483】。
3、從而，原告得請求被告立慶公司給付114年2月26日至114年5月9日期間所生之電費3,483元，逾此範圍之請求，即屬無據，要難准許。
（六）原告請求被告給付違約金74,000元部分：
1、就原告主張被告未於114年4月14日即租賃期滿日交還系爭房屋，依系爭租約前開約定，應支付違約金74,000元部分，被告立慶公司雖抗辯係因原告自114年3月初即私下與其租客聯繫，致其無法於114年4月14日如期交還系爭房屋等語，然依被告立慶公司與洪健富所簽訂之房屋租賃契約書所載，雙方約定之租賃期間係自113年5月10日至114年5月9日止（見本院卷第231頁），被告立慶公司在租期屆滿之前，若無特定情事，並無權要求洪健富提前搬遷交還房屋，且被告立慶公司亦未提出任何相關事證以資證明曾與洪健富協調要求其提前搬遷交還房屋之情，則被告抗辯係因原告之行為致其無法如期交還房屋等語，即屬無據，要難採信。而依原告所述，被告立慶公司之租客洪健富係於114年5月9日前開租約期滿後始遷離，則原告主張被告立慶公司未依約於租期屆滿時交還系爭房屋等情，即堪採信。
2、依據系爭租約第6條第2項：「乙方（即被告立慶公司）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新臺幣74,000元整，即二個月租金，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付。」之約定（見本院卷第37頁），則原告以被告立慶公司未於租賃期滿交還房屋為由，請求被告給付違約金74,000元，確屬有據。再就系爭租約第3條第2項有約定押租保證金74,000元，原告應於租賃期滿交還房屋時無息交還被告立慶公司，而系爭房屋已於114年5月9日交還，原告即負有返還前開保證金之義務，則原告主張以該保證金74,000元抵付前開違約金74,000元，亦屬有據。
3、從而，原告以被告立慶公司違反系爭租約第6條第2項之約定，未於系爭租約期滿時交還房屋，請求被告立慶公司給付違約金74,000元，並以被告立慶公司給付之保證金74,000元抵付，即屬有據。至於，被告立慶公司就此所辯，即屬無據，要難採信。
（七）原告請求被告立慶公司給付占用4樓房間及樓梯間所生損害288,000元部分：
1、原告主張被告立慶公司擅自占用未出租之4樓空間，將其中2間房間分別供為曬衣場、堆置衣物及行李箱等雜物使用，並利用4樓樓梯間架設3樓冷氣主機，按占用期間自111年4月11日起至114年4月15日止共3年，依鄰近房屋租金每月平均8,000元計算其所受損害，被告立慶公司應賠償288,000元之損害等情，固據提出兩造間之對話紀錄（見本院卷第17至19、65至67頁）、4樓房間及樓梯間遭占用之採證照片（見本院卷第21至25頁）、鄰近房屋租金查詢資料（見本院卷第123頁）為證。
2、惟依被告立慶公司與訴外人謝氏紅所簽訂之房屋租賃契約書所載，被告立慶公司出租之範圍僅為系爭房屋2樓1間房間及3樓（見本院卷第221頁）；而依被告立慶公司與洪健富所簽訂之房屋租賃契約書所載，被告立慶公司出租之範圍亦僅為系爭房屋1樓（見本院卷第231頁）；依此足認，被告立慶公司並未將系爭房屋4樓擅自出租或提供予他人使用之情。再者，依據原告提出之前開事證，並無從據以認定被告立慶公司有擅自占用系爭房屋4樓其中2間房間及樓梯間或將前開空間提供予謝氏紅或洪健富使用等情，則被告立慶公司抗辯對於系爭房屋4樓其中2間房間遭占用作為曬衣場、堆置衣物及行李箱等雜物使用暨4樓樓梯間遭占用以架設3樓冷氣主機等情並無所悉，亦非其所為等語，即堪採信。
3、從而，原告提出之前開事證，既不足以證明被告立慶公司有無權占用系爭房屋4樓其中2間房間及樓梯間之情，則原告請求被告立慶公司應賠償其所受損害288,000元，即屬無據，要難准許。
（八）從而，原告依據系爭租約之約定，請求被告立慶公司給付114年3月份租金37,000元、114年2月26日至114年5月9日期間之電費3,483元及未依約於租賃期滿交還房屋之違約金74,000元，合計114,483元，核屬有據，而經與原告應返還予被告立慶公司之押租保證金74,000元抵銷後，原告尚得請求被告立慶公司給付40,483元，逾此範圍之請求，既屬無據，要難准許。另被告詹嘉翔既為系爭租約之連帶保證人（見本院卷第43頁），依系爭租約第6條第3項：「乙方（即被告立慶公司）如有發生違約事項，以致損害甲方（即原告）之權益者，丙方（即被告詹嘉翔）絕負完全賠償連帶責任，並乙、丙方均願拋棄先訴抗辯權。」之約定(見本院卷第37頁)，自應與被告立慶公司負連帶清償之責，故原告請求被告立慶公司與詹嘉翔應連帶給付40,483元，亦屬有據，應予准許。
（九）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1項、第2項定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之前開給付租金等債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達起訴狀繕本，被告立慶公司及詹嘉翔迄未給付，依法即應負遲延責任。是原告請求自民事起訴狀繕本送達被告立慶公司及詹嘉翔之翌日即114年9月11日（見本院卷第171頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。
（十）綜上所述，原告依系爭租約第4條第2項、第6條第1項、第2項、第3項、第7條第1項之約定，請求：被告立慶公司與詹嘉翔連帶給付原告40,483元，及自114年9月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至於，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本判決就原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，本院經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。而就原告敗訴部分，其訴既經駁回，所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 114 年 12 月 23 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 23 日
書記官 施玉卿