臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第2167號原 告 陳鴻文訴訟代理人 劉旻翰律師
吳秉翰律師洪誌謙律師複 代理人 鄭淄宇律師被 告 甘理勻即甘豊宏即甘火崇上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺中市○○區○村○路0○0號房屋全部遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣175,000元，及自民國114年7月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國113年12月19日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣25,000元。被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上如附圖即臺中市雅潭地政事務所民國114年11月5日土地複丈成果圖編號B部分，面積226平方公尺之鐵皮加蓋建物拆除，並騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣49,740元，及自民國114年7月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國113年12月19日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣829元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之66，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第
2、3款、第256條分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○村○路0號之房屋全部遷讓返還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）175,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國113年12月19日起，至返還上開土地之日止，按月給付原告25,000元；㈢被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上如附圖編號A部分所示地上物拆除，並將土地騰空返還原告；㈣被告應給付原告1,242,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年12月19日起，至返還上開土地之日止，按月給付原告20,700元。嗣本院會同原告及臺中市雅潭地政事務所人員至現場勘驗，並囑託臺中市雅潭地政事務所繪製複丈日期114年11月5日之土地複丈成果圖（下稱附圖），原告依該土地複丈成果圖之結果，先後於115年1月5日民事變更訴之聲明暨陳報㈣狀、115年1月12日本院準備程序變更聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○村○路0○0號房屋全部遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告175,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國113年12月19日起，至返還上開房屋之日止，按月給付原告25,000元；㈢被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上如附圖即臺中市雅潭地政事務所114年11月5日土地複丈成果圖編號B部分，面積226平方公尺之鐵皮加蓋建物拆除，並騰空返還予原告；㈣被告應給付原告1,231,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年12月19日起，至返還上開土地之日止，按月給付原告20,520元等語（見本院卷第287至289頁、第303至304頁）。經核，更正後訴之聲明第1、3項屬不變更訴訟標的，僅補充事實上之陳述，而更正後訴之聲明第4項核屬減縮應受判決事項之聲明，均合於前開規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告與原告父親陳添城於81年6月1日簽定房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃標的為原告父親起建之門牌號碼臺中市○○區○村○路0○0號建物全部（未辦保存登記建物，下稱系爭建物），租賃期間為81年6月1日起至83年5月31日止，租金為每月25,000元，每四個月為一期。嗣系爭租約期間屆滿後，原告父親陳添城仍提供系爭建物給被告使用，被告亦按每四個月給付原告父親租金，系爭租約自83年5月31日後即轉變為不定期租賃契約。嗣原告父親陳添城於90年5月14日死亡，原告單獨繼承取得系爭建物事實上處分權，原告同樣以每月租金25,000元出租系爭建物予被告，僅改約定為每月給付租金。詎料，被告自105年3月起陸續積欠租金，截至113年11月止，累積積欠租金共175,000元，原告多次以通訊軟體LINE催請被告給付租金，並於113年11月23日寄發大雅郵局存證號碼389號存證信函催告給付租金意旨，復於113年12月17日寄發臺中漢口路郵局存證號碼507號存證信函終止兩造間之租賃契約，被告於113年12月18日收受，則兩造間不定期租賃契約業於113年12月18日經原告合法終止，是被告與其家人持續無權占用系爭建物迄今，原告自得依民法第455條、第962條前段規定，請求被告遷讓返還系爭建物予原告；又被告占用系爭建物係無法律上之原因，致原告財產權受有損害，則依民法第179條規定請求被告給付租金暨返還相當於租金之不當得利，故被告應按月給付原告25,000元相當於租金之不當得利。此外，被告使用系爭建物期間，於98年1月1日以前，便在系爭建物周圍土地即原告所有臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，另外違法興建未辦保存登記之地上物（下稱系爭地上物），原告於113年12月17日寄發臺中漢口路郵局存證號碼507號存證信函時，亦同時催請被告將系爭地上物拆除、騰空返還土地予原告，惟被告迄今仍未拆除返還，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除違建之系爭地上物，並請求被告將土地騰空返還予原告。又被告占用系爭土地興建系爭地上物係無法律上之原因致原告財產權受有損害，而系爭地上物占用面積經臺中市雅潭地政事務所測量為226平方公尺（約68.4坪），參酌系爭土地鄰近租金約為每月每坪300元，原告依民法第179條規定，請求被告返還自113年12月19日回溯5年期間相當於租金之不當得利共1,231,200元〔計算式：（68.4×300）×12×5＝1,231,200〕，並請求被告按月給付20,520元（計算式：68.4×300＝20,520）之不當得利，亦屬有理，爰依前開法律之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○村○路0○0號房屋全部遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告175,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年12月19日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告25,000元；㈢被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上如附圖即臺中市雅潭地政事務所114年11月5日土地複丈成果圖編號B部分，面積226平方公尺之鐵皮加蓋建物拆除，並騰空返還予原告；㈣被告應給付原告1,231,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年12月19日起至返還上開土地之日止，按月給付原告20,520元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張被告與其父親陳添城於81年6月1日簽定系爭租約，約定租賃標的為原告父親起建之系爭建物，租賃期間自81年6月1日起至83年5月31日止，租金每月25,000元，每四個月為一期，系爭租約期間屆滿後，轉變為不定期租賃契約。嗣原告父親陳添城於90年5月14日死亡，原告單獨繼承取得系爭建物事實上處分權，原告仍以每月租金25,000元出租系爭建物予被告，僅改為每月給付租金。被告自105年3月起至113年11月止，累積積欠租金共175,000元，原告以通訊軟體LINE催請被告給付租金，並於113年11月23日寄發大雅郵局存證號碼389號存證信函催告給付租金意旨，復於113年12月17日寄發臺中漢口路郵局存證號碼507號存證信函終止兩造間之租賃契約，被告於113年12月18日收受，被告持續無權占用系爭建物迄今。另被告於原告所有系爭土地上，違法興建系爭地上物，原告於113年12月17日寄發臺中漢口路郵局存證號碼507號存證信函亦同時催請被告將系爭地上物拆除並騰空返還土地予原告，惟被告迄今仍未拆除返還等情，業據提出地籍圖謄本、房屋租賃契約書、臺中市政府地方稅務局房屋稅額繳款書、除戶戶籍謄本、被告欠繳租金明細、兩造LINE對話紀錄、大雅郵局389號存證信函及其郵件收件回執、臺中漢口路郵局507號存證信函及其郵件收件回執、系爭建物及系爭地上物現場照片，並有土地建物查詢資料、臺中市政府地方稅務局豐原分局114年4月2日中市稅豐分字第1142807522號函所附房屋稅籍紀錄表在卷可稽（見本院卷第27至181頁、第187至189頁、第235頁、第335至337頁），復經本院於114年11月5日會同原告前往現場履勘，並囑託臺中市雅潭地政事務所測量人員進行測量，此有本院勘驗筆錄、履勘現場照片、臺中市雅潭地政事務所114年12月10日雅地二字第1140012436號函檢送之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第259至273頁），又被告對原告主張之前開事實，已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段之規定，視同自認，堪認原告主張之前揭事實，洵屬真實。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃
期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第451條、第455條前段分別定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。再按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。末按租賃期間發生承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳者，出租人得提前終止租賃契約，租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款亦有明定。
㈢經查，原告提出系爭租約，租賃期限係自81年6月1日起至83
年5月31日止，原告主張承租人即被告仍繼續占用系爭建物使用，且其請求欠繳租金計算期間自105年3月起至113年11月止，系爭租約顯已視為不定期限繼續租約。又查，依系爭租約所載，系爭建物每月租金為25,000元，被告自105年3月起至113年11月止欠繳之租金金額為175,000元，已逾2個月之租額，經原告以113年11月23日大雅郵局存證號碼389號存證信函向被告催告欠繳租金，被告業於113年11月26日收受，嗣再以113年12月17日臺中漢口路郵局存證號碼507號存證信函終止兩造間之租賃關係，且被告亦於113年12月18日收受，有上開郵件收件回執在卷足憑（見本院卷第335至337頁），堪認系爭租約已於113年12月18日終止，兩造間之租賃關係消滅，被告負有返還系爭建物之義務，則被告持續占有系爭建物即屬無權占有。是以，原告依民法第455條之規定，請求被告將系爭建物遷讓返還予原告，即屬有據，應予准許。
㈣按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明
文。又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，依系爭租約第3條約定，每月租金25,000元，原告主張被告尚積欠自105年3月起至113年11月止之租金共計175,000元，被告經合法通知未到庭或以書狀否認而視同自認，是原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付欠繳租金175,000元，即屬有據。又系爭租約已於113年12月18日終止，業如前述，被告未於系爭租約終止時將系爭建物返還予原告，即屬無權占有，被告自因無權占有系爭建物，而可能獲得相當於租金之利益，原告亦因系爭建物遭被告無權占有，致無法使用系爭建物，而受有相當於租金之損害，又兩造間系爭租約所約定租金既為每月25,000元，則原告主張以每月25,000元，作為計算被告無權占有系爭建物可能獲得相當於租金之利益，應屬適當。是原告請求終止租約後即自113年12月19日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告25,000元，應屬可採。
㈤按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者得請求防止之；民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年台上字第1120號判決意旨參照）。經查，原告主張系爭土地為其所有，而被告有如臺中市雅潭地政事務所複丈日期114年11月15日土地複丈成果圖所示編號B使用面積226平方公尺之鐵皮加蓋地上物有占用系爭土地之事實，已如前述，被告既視同自認而不爭執，亦未證明其有占有使用系爭土地之正當權源，自屬無權占有。是原告既為系爭土地之所有權人，本得自由使用收益系爭土地，被告未經原告同意占有系爭土地，即屬無權占有，從而，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告將系爭地上物拆除，並將所占用之土地返還予原告，於法即屬有據。
㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條前段定有明文。請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院107年度台上字第911號裁定意旨參照）。另按租用基地建築房屋，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。且土地法第97條第1項所謂土地價額，依同法施行法第25條規定係指法定地價，及依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號裁判意旨參照）。經查，被告既為無權占有系爭土地，則原告主張被告因此享有相當於租金之利益，致原告受有不能使用收益之損害，而向被告請求不當得利等語，自屬可採。而查，原告固稱參酌系爭土地鄰近租金約每月每坪300元，因此原告請求被告應返還5年期間相當於租金之不當得利1,231,200元，並請求被告自113年12月19日起至返還上開土地之日止，按月給付20,520元之租金等語，然原告未提出相關證據以實其說，本院無從逕為其有利之判斷，故而，本院斟酌系爭土地並非位於住宅、商業都市地區，且周遭有稻田，生活機能普通，並參之系爭地上物為鐵皮加蓋一層樓建物，已屬老舊建物等情，有系爭地上物現場照片在卷可佐（見本院卷第157至169頁、第179頁），認被告所有系爭地上物占用系爭土地之使用對價，應以系爭土地申報地價總額年息5％計算為適當。參諸系爭土地113年1月申報地價為每平方公尺880元，被告無權占用系爭土地如複丈成果圖編號B部分面積為226平方公尺，有土地及建物查詢資料、雅潭地政事務所114年11月15日土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第235頁、第273頁），則被告占用系爭土地每月可獲得相當於租金之不當得利數額應為829元【計算式：226平方公尺（占用面積）×880元/平方公尺（申報地價）×5％÷12個月＝829，元以下4捨5入】，從而，原告請求被告應返還自113年12月19日起回溯五年間所受相當於租金之不當得利49,740元（計算式：829×12×5＝49,740），暨自113年12月19日起至返還上開土地之日止，按月給付原告租金829元，於法即屬有據，至原告逾上開範圍之請求，則屬無據。
㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件原告請求被告應給付已到期之租金175,000元，及請求自113年12月19日翌日起回溯五年間所受相當於租金之不當得利49,740元部分，均係於起訴前已屆清償期，且屬無確定期限之給付，本件既經原告提起民事訴訟，起訴狀繕本於114年6月23日寄存送達馬岡派出所（見本院卷第219頁），於114年7月3日發生送達效力，被告迄未給付，依前揭規定，被告即應於收受起訴狀繕本後負遲延責任。是原告就上開已屆清償期之債權，請求自起訴狀繕本送達翌日即114年7月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段及中段、第179條之規定，請求㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○村○路0○0號房屋全部遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告175,000元，及自114年7月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年12月19日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告25,000元；㈢被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上如附圖即臺中市雅潭地政事務所114年11月5日土地複丈成果圖編號B部分，面積226平方公尺之鐵皮加蓋建物拆除，並騰空返還予原告；㈣被告應給付原告49,740元，及自114年7月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年12月19日起至返還上開土地之日止，按月給付原告829元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院勘酌後，認與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 陳文爵
法 官 林俊杰法 官 陳雅郁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 27 日
書記官 丁于真