臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第3496號原 告 蔡瑋宸被 告 鄒佳儒上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○段00○0號房屋全部騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣21萬3,362元，及其中新臺幣18萬元自民國114年12月9日起；其中新臺幣1萬362元自民國115年2月27日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告應自民國115年2月26日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣3萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔98％，餘由原告負擔。
六、本判決第1項於原告以新臺幣36萬2,933元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣108萬8,800元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項於原告以新臺幣7萬1,121元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣21萬3,362元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第3項於原告就按月給付已到期部分，每期以新臺幣1萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如每期以新臺幣3萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。另不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款、第256條分別定有明文。查，原告起訴時原聲明請求被告應給付積欠租金新臺幣（下同）18萬元，及自民國114年7月1日起至遷讓返還臺中市○○路○段00○0號房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付3萬元相當於租金之不當得利（本院卷13頁），嗣變更請求114年6月5日至114年8月5日，及自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋日止之不當得利，又追加其中18萬元之欠租自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之利息請求（本院卷113頁），原告上開所為訴之變更，係屬擴張、減縮應受判決事項之聲明。另追加請求被告給付代墊之管理費1萬3,62元本息（本院卷113頁），與其原起訴請求，均係兩造因系爭房屋租賃事宜所生爭執之同一基礎事實，均與上開規定相符，應予准許。另原告補充系爭房屋門牌號碼為臺中市○○區○○路○段00○0號，係屬更正事實上之陳述。
二、當事人就其是否於審理期日到場，有程序上處分權，是在監所之當事人已具狀表明於審理期日不願到場，法院自不必於期日提解該當事人。查被告因案在監執行，並於本院審理中提出意見陳報狀表示其不願意被提解到庭，亦不委任訴訟代理人到庭等語（本院卷167頁），是應認被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造於112年12月17日簽訂租賃契約（1、2樓之租約下分稱系爭租約A、系爭租約B，下合稱系爭租約），由被告向原告承租其所有之系爭房屋，約定租賃期間自112年12月19日起至117年8月31日止，每月1日繳納1樓租金1萬9,000元，2樓租金9,000元（於114年起調整為1萬1,000元）。詎被告自114年2月起，即未給付租金，原告已於114年4月2日、114年5月28日以存證信函催告被告繳清欠租，並於114年5月28日存證信函援引民法440條通知被告終止系爭租約之意思表示，被告已於114年6月5日收受，系爭租約已於同日終止，被告仍置之不理，倘認系爭租約尚未合法終止，則以民事準備暨陳報狀之送達為對被告終止系爭租約之意思表示，爰依民法第455條前段、第767條第1項前段規定及系爭租約第14條第2項約定，請求擇一判命被告騰空遷讓返還系爭房屋。並依民法第439條、第179條、系爭租約第6條，請求擇一判命被告給付自114年2月1日至114年6月4日之欠租12萬元，及自114年6月5日至114年8月5日相當於租金之不當得利6萬元，並自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告3萬元、代墊管理費1萬362元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告19萬362元，及其中18萬元自起訴狀繕本送達翌日起；其中1萬362元自民事準備暨陳報狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算利息。㈢被告應自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告3萬元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，以意見陳報狀陳稱：無答辯理由等語。
三、本院之判斷：㈠原告主張其所有之系爭房屋出租予被告，約定2樓114年每月
租金1萬1,000元、115年每月租金則為1萬2,000元，保證金1萬6,000元；1樓每月租金1萬9,000元，保證金3萬8,000元，租賃期間自112年12月19日起至117年8月31日止，被告自114年2月起未給付租金等情，有系爭租約、Line對話紀錄、登記謄本、現場照片可證（本院卷25至61、123至137頁），被告已於相當時期受合法通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪認實在。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租
人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。
⒉原告主張有於114年5月28日再次以桃園大業郵局存證號碼第0
00166號存證信函（下稱第166號存證信函）援引民法第440條規定，通知被告終止系爭租約，請求被告搬遷並返還租賃物，系爭租約業於114年6月5日終止等情，業據其提出存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執為證（本院卷157至159頁）。查被告自114年2月1日起即未按期給付租金，已如前述，經依土地法第100條第3款規定先扣除被告給付之保證金5萬4,000元，迄至第166號存證信函於114年6月5日送達被告時，被告已積欠原告2個月之租額，且遲延給付逾2個月，則原告以第166號存證信函催告被告於5日內給付積欠之租金，自無不合。又查被告業於114年6月5日收受第166號存證信函，然仍未依限繳納等情，亦為被告所不爭執，復有郵局收件回執存卷可參（本院卷159頁)，經核即已符合系爭租約第12條第1項第2款所定「乙方（即被告，下同）遲付租金或費用，達2個月之租額，經催告仍拒繳」，出租人得提前終止租賃契約之情形，且原告亦併於第166號存證信函中，表示請被告於114年6月10日前搬遷返還房屋於本人等語，雖未為終止系爭租約之意思表示，難認已生合法終止之效力，然仍可認定原告業已依系爭租約第12條第2項第1款所定需於終止前30日通知承租人之規定，將欲提前終止租約之意思通知被告。則原告另以民事準備暨陳報狀中，表示以本書狀繕本送達被告之日，作為終止系爭租約之意思表示，該書狀既經被告於115年2月26日收受而仍未繳納，有意見陳報狀可稽（本院卷167頁），且已逾原告以第166號存證信函通知後30日，自應認系爭租約已於115年2月26日發生終止之效力。原告依民法第455條前段之規定，請求被告返還系爭房屋，核屬有據。原告另依民法第767條第1項前段規定為請求，即無庸審酌，附此敘明。
㈢茲就原告請求之金額，逐一略述如下：
⒈積欠租金部分：
承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。系爭租約A第3條約定：每月租金1萬9,000元，應於每月1日繳納。系爭租約B第3條約定：每月租金9,000元，依右上租金逐年調整（租約右上則記載租金給付金額如下，114年1萬1,000元；115年1月至117年8月為1萬2,000元），並於每月1日前支付（本院卷47、55頁），系爭租約114年每月租金合計為3萬元，115年每月租金合計則為3萬1,000元，故原告依系爭租約第3條之約定，請求被告給付114年2月至114年6月4日積欠之租金12萬元、114年6月5日至8月5日積欠之租金6萬元，及起訴狀繕本送達翌日即114年12月9日（本院卷101頁）至115年2月25日止積欠之租金7萬7,000元（計算式：3萬元×2個月＋【3萬元÷30日×17日】＝7萬7,000元），共計25萬7,000元（計算式：12萬元＋6萬元＋7萬7,000元＝25萬7,000元），即屬有據。
⒉租約終止後相當於租金之不當得利部分：
無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例參照）。查系爭租約已於115年2月26日終止而消滅，被告占用系爭房屋之原因，其後已不存在，被告應即時騰空遷讓返還系爭房屋予原告，迄今仍繼續占用系爭房屋，而受有使用系爭房屋之利益，並已影響原告對於系爭房屋之使用收益，致原告受有無法使用系爭房屋相當於租金之損害，核屬無法律上原因而所得利益性質不能返還之情形，審以被告向原告承租系爭房屋所約定之115年每月租金合計為3萬1,000元，則原告依民法第179條之規定，請求被告自系爭租約終止日即115年2月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元，亦屬有據。
⒊管理費部分：
又水電費、瓦斯費、網路費、管理費、乙方居住使用租賃房屋所生之雜項費用等由乙方負擔，系爭租約第6條明文約定。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。原告主張其為被告代墊系爭房屋管理費1萬362元，業據其提出新中元年管理委員會收費憑證為證（本院卷23頁），且為被告所不爭執。則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付代墊系爭房屋之管理費1萬362元，洵屬有據。
⒋租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力，無需出租人或承租人為抵充之意思表示。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。
又清償人不為抵充順序之指定者，債務已屆清償期者，儘先抵充，此觀諸民法第322第1款自明。是於租賃關係消滅後，押租金即當然發生抵充欠繳租金之效力。經查，依系爭租約第5條約定，系爭租約A保證金3萬8,000元、系爭租約B保證金1萬6,000元，共計5萬4,000元，作為其履行本契約義務之擔保，甲方（即原告）應於租賃契約消滅，乙方返還租賃房屋及清償本契約所生之債務時，無息退還保證金或抵充本契約所生債務後之剩餘保證金。性質上屬押租金，被告尚積欠原告租金25萬7,000元，業如前述，則於原告與被告間租賃關係消滅後，被告所交付之保證金5萬4,000元即當然抵充先到期所欠租金，抵充後尚欠租金20萬3,000元（計算式：25萬7,000元－5萬4,000元＝20萬3,000元），加計代墊之管理費，則原告向被告請求給付21萬3,362元（計算式：20萬3,000元＋1萬362元＝21萬3,362元），核屬有據。
⒌給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。
又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。原告請求被告給付尚積欠之租金其中之18萬元，係以支付金錢為標的，上開積欠之租金20萬3,000元，依系爭租約第3條約定，原應於每月1日前各繳納當月之租金予原告，屬有確定期限，是原告請求被告給付尚欠租金其中18萬元，應加計自114年12月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息，洵屬有據。另原告對被告上開管理費債權，核屬無確定期限之給付請求，經受原告催告時始負遲延責任。被告於115年2月26日收受民事準備暨陳報狀時已知悉原告關於管理費之請求，斯時始發生催告之遲延責任。從而，原告請求被告給付管理費1萬326元，及自115年2月27日起（即民事準備暨陳報狀送達翌日，本院卷167頁）至清償日止，按年息5％計算之利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；依系爭租約第3、6條之約定、民法第179條之規定，請求被告給付21萬3,362元，及其中18萬元自114年12月9日起；其中1萬362元自115年2月27日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；依民法第179條之規定，請求被告自115年2月26日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元，均有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就原告勝訴部分與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第四庭 法 官 吳金玫正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 唐振鐙