臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第3549號原 告 林傳倉訴訟代理人 黃呈利律師被 告 林宜鴻
林旻虹上二人共同訴訟代理人 劉 喜律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國115年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一所示建物，准予變價分割，所得價金由兩造按如附表二所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按如附表二所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：（一）兩造為兄妹關係，且如附表一所示建物（下稱系爭建物）為兩造共有，兩造之所有權應有部分比例如附表二所示，系爭建物無不能分割之情形，兩造對之亦無不得分割之約定，然兩造無法就系爭建物之分割方法達成協議，為此提起本件訴訟，請求分割系爭建物。（二）系爭建物之基地為原告單獨所有，且系爭建物內僅有1座樓梯可供上、下樓，及其對外出入口僅有1樓門口，為使系爭建物及其基地之所有權歸於一致，避免將來法律關係複雜化，以發揮經濟上整體利用之效能，故原告主張將系爭建物分歸原告單獨取得，原告願以相當於市場價格補償被告2人等語。並聲明：請准將系爭建物分歸原告單獨取得，被告2人受現金補償。
二、被告則以：（一）因系爭建物之各樓層可使用公共樓梯，原物分割並無困難，故被告主張第一順位分割方案為原物分割，由被告林宜鴻分配2樓，被告林旻虹分配4樓。（二）被告主張第二順位分割方案為變價分割等語資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，原告主張：如附表一所示系爭建物為兩造共有，其應有部分比例如附表二所示，及系爭建物無不能分割之情形，兩造對之亦無不得分割之約定等情，業據其提出與所述相符之建物登記謄本正本為證（見本院114年度中司調字第1335號卷第25至27頁），自堪信為真實。是以，原告訴請裁判分割系爭建物，於法即無不合，應予准許。
（二）又依民法第824條規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」另按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用、共有土地之使用現況，並顧及分割後全體之通路及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院70年度台上字第3468號、93年度台上字第1797號民事裁判意旨可資參照）。
（三）經查：
1.系爭建物為4層鋼筋混凝土造之住商用建物，且其內僅有1座樓梯可供上、下樓，及其對外出入口僅有1樓門口等情，有兩造所提照片在卷可稽（見本院114年度中司調字第1335號卷第33至35頁、第71至85頁，及本院114年度訴字第3549號卷第25至37頁），且為兩造所不爭執（本院114年度訴字第3549號卷第235至236頁），自堪信為真實。
2.關於系爭建物之分割方法，經本院審酌：系爭建物僅有1個對外出入口即1樓門口，未獲分配臨出入口之共有人，須藉由他共有人之同意始得出入，將使共有人間法律關係複雜化，原物分割顯有困難。又衡以採變價分割方式，於自由市場良性公平競價情形下，將使系爭建物之市場價值極大化，故本院認將系爭建物變價分割，所得價金由兩造按如附表二所示應有部分比例分配，較符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之本旨。至被告聲請履勘現場，用以證明系爭建物內有樓梯可通往各樓層，及兩造聲請囑託鑑定系爭建物之市場價值，均已無調查之必要，併予敍明。
3.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。準此，系爭建物之基地所有權人仍得藉由行使優先購買權之方式，使系爭建物及其基地之所有權趨於一致，附此敍明。
4.綜上，本院審酌兩造分割之意願、共有物之性質、經濟效用及使用現況等情，認將系爭建物變價分割，所得價金由兩造按如附表二所示應有部分比例分配，應屬妥適，並符合公平，爰判決如主文第1項所示。
（四）另依民法第824條之1第規定：「共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第八百八十一條第一項、第二項或第八百九十九條第一項規定。前條第三項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第二項但書之抵押權。」查被告林旻虹將其系爭建物之應有部分，為被告林宜鴻設定最高限額抵押權，依前開規定，抵押權人就抵押人所受分配之價金或分配價金之請求權有權利質權，併予敘明。
（五）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
（六）末按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之；判決除別有規定外，應本於當事人之言詞辯論為之，民事訴訟法第196條第1項、第221條第1項分別定有明文。準此，當事人於言詞辯論終結後始提出之攻擊或防禦方法，既未經辯論，法院自不得斟酌而為裁判（最高法院109年度台上字第7號民事裁判意旨參照）。查本件於115年2月4日言詞辯論終結之後，原告於同年2月5日始提出書狀，揆諸前揭說明，本院無從審酌，附此敘明。
四、訴訟費用負擔依據：本件為分割共有物事件，性質上並無訟爭性，得由任一共有人訴請分割，兩造本可互換地位，而本院審酌本件訴訟費用全部由敗訴之被告負擔，顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1規定，命兩造按如附表二所示應有部分比例負擔，並諭知如主文第2項所示。中 華 民 國 115 年 2 月 25 日
民事第四庭 法 官 賴秀雯正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 25 日
書記官 林雅慧附表一：
編號 建號 基地坐落 ----------- 建物門牌 主要用途及主要建材 建物面積(平方公尺) 權利範圍 層次及面積 附屬建物用途及面積 1 臺中市○區○○段000○號 臺中市○區○○段000地號 ----------- 臺中市○區○○路0000號 住商用 鋼筋混凝土造 層次：4層 1層：90.97 2層：109.87 3層：109.87 4層：109.87 騎樓：18.90 地下層：24.35 總面積：463.83 陽台：23.49 林傳倉2分之1 林宜鴻4分之1 林旻虹4分之1 備考 無附表二：共有人應有部分明細表編號 共有人姓名 應有部分比例 1 林傳倉 2分之1 2 林宜鴻 4分之1 3 林旻虹 4分之1