臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第3557號原 告 張幸如訴訟代理人 張益夫被 告 詹琬婷上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○區○○○街0巷0號6樓之3房屋遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣84,000元，及自民國114年10月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國114年10月31日起至返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣16,000元。
四、訴訟費用由被告負擔。事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴原聲明如民事起訴狀所載（見本院卷第11、13頁）。嗣分別於民國114年8月5日以民事起訴狀（更正後）、115年1月23日言詞辯論期日減縮聲明為：㈠被告應將門牌號碼為臺中市○區○○○街0巷0號6樓之3房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）84,000元(當庭捨棄不當得利6,192元)，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元及按年息百分之5計算之利息（見本院卷第6
5、106、107頁）。核原告變更訴之聲明部分，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：兩造於113年3月15簽訂系爭房屋租賃契約，約定租期自113年3月15日起至116年3月14日止，每月租金16,000元，應於每月15日前繳納租金予原告。詎被告自114年3月起即未依約繳足租金，遲延繳納租金3個月，原告遂於114年6月5日以存證信函催繳及表示自114年6月19日終止兩造間租賃契約，被告亦於翌日收受送達，為此依民法第455條規定及系爭租約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告84,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之系爭房屋租
賃契約書、存證信函及回執各二份、土地及建物登記第一類謄本、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明等件為證（本院卷第21至42、49至57頁），核屬相符；而被告已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，視同自認原告之主張，是原告主張之前揭事實，堪信為真正。
㈡茲就原告各項請求說明如下：
⒈返還系爭房屋部分：
⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第455條、第767條第1項前段分別定有明文。按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項亦分別定有明文。又「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時…」，土地法第100條第3款亦有明定。
⑵本件被告113年度尚有36,000元租金未給付，又自114年3
月份起至6月份亦未按月給付租金，經扣除已繳納之押金32,000元後，累積欠繳2個月以上租金共68,000元（計算式：113年度欠租36,000元+114年3月至6月欠租6,4000元-押租金2個月32,000元＝68,000元），經原告於114年6月5日、19日分別以內湖江南郵局第425號、第456號存證信函，催告被告應分別於文到10日內、7日內盡速繳納，並表示依法終止租約，惟被告迄今仍未繳清上述積欠租金，嗣原告於審理時同意改以起訴狀繕本送達作為終止系爭房屋租賃契約之時點等情，此有存證信函、回執及本院審理筆錄等各1份在卷可佐（本院卷第29至42、106頁），系爭租約既於114年6月20日因被告違約未付租金，且斯時被告積欠之租金早已超過扣抵押租金後之2個月租金總額，則原告自得依民法第440條第1項、第2項規定終止租約，並依民法第455條前段規定，請求被告返還系爭房屋予原告，是原告訴之聲明第一項，為有理由。
⒉欠繳租金及不當得利部分：
⑴查系爭房屋租金為每月16,000元，每1個月支付1次，並
應於每月15日以前支付，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延，系爭租約第3條、第4條定有明文（本院卷第21頁）。又被告除113年度欠繳租金36,000元外，另自114年3月起至同年6月間均未依約給付租金，經扣除2個月押租金32,000元後，原告自得請求被告給付欠繳之租金68,000元(計算式：113年度欠租36,000元+114年3月至6月欠租6,4000元-押租金2個月32,000元＝68,000元）。
⑵按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法第179條定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段亦有明定。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參）。被告於原告終止系爭租約後，未自系爭房屋騰出搬遷，而仍繼續占用系爭房屋，自屬無權占用，且受有相當於租金之不當得利，致原告受有相當於租金之損害，故原告請求被告應自起訴狀繕本送達翌日（即114年10月31日，見本院卷第87頁送達證書）起至返還系爭房屋之日止，按月支付原告相當於月租金之不當得利16,000元，即屬有據。
⒊欠繳違約金部分：
⑴按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。又約定之違約金如有過高者，法院亦得減至相當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額；又違約金之核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年臺上字第1915號、第1612號裁判意旨參照）。
⑵查被告確有於系爭租約終止後仍不交還等情業如前述，
又依系爭租約第6條約定「…如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…」等語（見本院卷第23頁），本院衡酌被告於開庭時從未出席，亦未以書狀答辯，且原告亦已依存證信函向被告表明立場，然被告並未積極與原告協商處理方式，認原告依上開約定，向被告請求16,000元之違約金，尚屬合理，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭租約及民法第455條、第179條之規定，請求㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告84,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年10月31日（於114年10月30日送達，見本院卷第87頁送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告應自114年10月31日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,000元，均為有理由，應予准許。
五、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第五庭 法 官 林俊杰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 黃俞婷