臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第3575號原 告 宏凱大綠地社區管理委員會法定代理人 陳韋宏訴訟代理人 林更穎律師複代理人 陳紀雅律師被 告 許惠英上列當事人間強制遷離等事件，本院於民國115年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自門牌號碼臺中市○區○○○街00號房屋遷出。
二、被告應出讓如附表所示之不動產（門牌號碼：臺中市○區○○○街00號）。
三、被告應給付原告新臺幣29萬3,923元，及自民國115年1月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣55萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣165萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第三項於原告以新臺幣9萬7,974元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣29萬3,923元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無同法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：被告為坐落於宏凱大綠地社區（下稱系爭社區）如附表所示房地（下合稱系爭房地，分稱系爭房屋、系爭基地）之建物區分所有權人及基地所有權應有部分所有權人。被告自民國107年11月30日起至111年8月31日止共積欠管理費新臺幣（下同）26萬7,348元，原告起訴請求，經本院112年度中簡字542號判決，並經本院112年度司執字第186551號強制執行，於上開強制執行程序中(即113年2、3月)，被告僅繳清自107年11月30日起至111年8月31日止積欠之管理費26萬7,348元。自111年9月1日起迄今未給付任何管理費，核算被告積欠系爭社區自111年9月1日起至114年11月10日止之管理費，已達29萬3,923元，顯逾被告所有系爭房地總價值1,368萬7,790元(計算式：7萬5,700元×556㎡×1/11+7萬5,700元×118㎡+92萬8,900=1,368萬7,790元)之1/100，即13萬6,878元(計算式：1,368萬7,790元×1/100=13萬6,878元，元以下四捨五入)。原告多次以存證信函促請被告繳納管理費，然被告仍置之不理，而被告積欠之管理費已逾其區分所有權總價1/100，原告並已於113年8月30日與114年8月22日召開區分所有權人會議並通過訴請法院強制被告遷出及出讓之決議，爰依公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第22條第1項第1款及第2項之規定訴請被告遷出及出讓。又被告積欠原告上開管理費29萬3,923元，經原告催告迄今未給付，爰依管理條例第21條規定，請求被告如數給付等語。並聲明：如主文第1、2、3項所示，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張之事實，業據其提出系爭房地之建物及土地謄本、
本院112年度中簡字第542號民事判決、系爭社區會議紀錄、本院執行處函、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執、公告土地現值及公告地價查詢、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、系爭社區規約等附卷為憑（本院卷第21至61頁、89至105頁），被告經合法通知，既未到場爭執，亦未提出書狀答辯以供斟酌，依民事訴訟法第280條第3項規定，應認原告之主張為真實。
㈡按住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請
其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第49條第1 項第1款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同，管理條例第22條定有明文。經查，被告為系爭房地之區分所有權人，自107年11月30日起至111年8月31日止，已積欠系爭社區管理費26萬7,348元，經原告委員會提起訴訟，聲請強制執行後，被告於執行程序中(即113年2、3月)僅繳清自107年11月30日起至111年8月31日止積欠之管理費26萬7,348元。被告自111年9月1日起至114年11月10日止，則積欠系爭社區管理費29萬3,923元，已達被告所有系爭房屋區分所有權總價1,368萬7,790元之1/100，即13萬6,878元，經原告委員會以存證信函促請被告給付管理費，已逾3個月，被告仍繼續積欠系爭社區管理費用，顯未改善自明。是原告委員會依系爭社區於113年8月30日與114年8月22日日召開區分所有權人會議之決議，以被告積欠依系爭社區規約所定應分擔之管理費用，經強制執行清償後，再度積欠金額達其區分所有權總價1/100為由，訴請被告遷離系爭房地及出讓系爭房地，依法有據，應予准許。
㈢按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，管理條例第10條第2項、第21條分別定有明文。經查，被告積欠自111年9月1日起至114年11月10日止之管理費29萬3,923元迄今未繳納，經原告催告迄今未給付，則原告依上開規定，請求被告給付29萬3,923元，自屬有據。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229條第1項、第2項前段定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。揆諸前揭說明，原告併請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即115年1月10日（送達日為114年12月30日寄存送達，於000年0月0日生送達效力，見本院卷第77頁送達證書）起，至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，亦屬有據。
四、綜上，被告為系爭房屋之區分所有權人，其積欠管理費違反系爭社區規約，且經原告促請改善，於3個月內仍未改善，確已構成管理條例第22條第1項第1款規定之事由要件；嗣經區分所有權人會議決議依據管理條例第22條第2項之規定，分別訴請法院強制被告遷離系爭房地及出讓其如附表所示之建物區分所有權及基地所有權應有部分，並依管理條例第21條規定，請求被告應給付原告29萬3,923元，及自115年1月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。
從而，原告依前揭規定，訴請被告如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許。
五、本判決第1、3項部份，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無未合，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權酌定相當擔保金額准被告預供擔保免為假執行。然本判決第2項部分，係法院依管理條例第22條第2項前段規定，命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，屬命被告為一定之意思表示之判決，自判決確定時視為其已為意思表示，故性質上已不適宜宣告假執行。再參諸管理條例第22條第2項後段之規定：「於法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所權應有部分判決確定後3個月內，該區分所有權人不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之，於法院命出讓區分所有權及其基地所權應有部分之判決確定後，管理負責人或管理委員會尚須待該區分所有權人於3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續，始得聲請法院拍賣，而非可逕付強制執行」，是依舉重以明輕之法理，本判決第2項部分自不得逕依聲請宣告假執行，原告固對該部分陳明願供擔保請准宣告假執行，然於法不合，不應准許，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 2 月 4 日
民事第二庭 法 官 顏銀秋上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 4 日
書記官 賴恩慧附表：
土地所有權部分 編號 縣市 鄉鎮 市區 段 地號 面積 (平方公尺) 權利範圍 1 臺中市 西區 麻園頭 134-6 556 11分之1 2 臺中市 西區 麻園頭 134-10 118 全部建物所有權部分 編號 建號 基地坐落/建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 (平方公尺) 權利範圍 1 臺中市○區○○○段0000號 臺中市○區○○○段000000地號/臺中市○區○○○街00號 住家、鋼筋混凝土造4層 一層：74.47 二層：49.32 三層：74.47 四層：58.32 地下層：39.13 合計：295.71 附屬建物 陽台：5.91 平台：3.12 露台：7.54 全部 備考 含共有部分：麻園頭段8706建號，面積449.02平方公尺，權利範圍11分之1