臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第3664號原 告 羅呂月紅
羅至鉉共 同訴訟代理人 洪嘉蔚律師複 代理人 陳沂裴律師被 告 悟實建築開發股份有限公司法定代理人 邱明堂訴訟代理人 陳建良律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國115年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊等於民國111年8月29日向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○街00號房屋(下稱系爭房屋)、向訴外人洪錦珍購買系爭房屋坐落基地，約定買賣價金為新臺幣(下同)1,748萬元(房屋部分為891萬5,000元，此部分契約下稱系爭買賣契約)。原告已經給付價金完畢，兩造於114年1月14日辦畢系爭房屋與坐落基地所有權移轉登記，並於同年2月27日交屋。詎伊等於交屋當日發現系爭房屋之二、三樓陽台(下合稱系爭陽台)屬於非經營建單位核准工程項目之違章建築，有遭主管機關勒令拆除之風險，且陽台登記面積與約定面積不符，減少系爭房屋之價值及效用，而屬物之瑕疵，伊等於114年8月6日依民法第359條規定，向被告為減少價金之意思表示，經被告於同年月8日收受，其所受價金150萬元已無法律上原因，應返還之。爰依民法第179條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋於取得使用執照後，確實就系爭陽台施工外推(下稱系爭工程)，然原告明知且同意伊施作系爭工程，原告依民法第355條第1項規定，不得主張瑕疵擔保。又系爭陽台外推應增加室內使用空間，未致系爭房屋價值減損，並非瑕疵。另陽台登記面積雖較契約約定面積減少，然房屋總登記面積並未減少，伊依約無須找補價金等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告於111年8月29日與被告簽立房屋預定買賣契約書、與洪錦珍簽立土地預定買賣契約書，分別向被告、洪錦珍購買系爭房屋與土地，並於114年1月14日辦畢所有權移轉登記，移轉登記為原告共有，應有部分各2分之1，嗣於114年2月27日交屋，原告已經給付價金完畢等情，為兩造所不爭執(見本院卷第275頁)，首堪認定為真正。
㈡系爭工程經過原告同意施作，並非系爭房屋之瑕疵。
⒈買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定
，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第359條及第355條第1項分有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之欠缺而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，固為物有瑕疵。然依契約自由原則，買賣雙方非不得特別約定，標的物存有某項特殊情狀，縱致該物價值減損亦非瑕疵，此時應尊重當事人之決定，出賣人無須付物之瑕疵擔保責任。
⒉考諸系爭買賣契約附件一之房屋平面圖與被告申請建造執照
、使用執照之房屋平面圖相同。原告於111年8月29日與被告所找施作系爭工程之承包商簽立工程承攬合約書，原告主張系爭陽台外推部分，即如上開合約書附圖黃色標示部分等節，為兩造所不爭執(見本院卷第300至301頁)；上開合約書第2條第3項載明：系爭工程為應原告於購屋時要求無償增加施作之工程，供住戶使用，並於完工後交由原告管理，係屬委託增建工程非營建單位所核准之工程項目，原告於訂購時已詳盡瞭解，日後不得對承包商請求瑕疵擔保等內容(見本院卷第233頁)，足徵系爭工程係因應原告要求所施作，原告對於系爭陽台外推之情形，理當事先已同意被告找承包商施作。
⒊再者，兩造於114年1月2日開始驗收系爭房地，原告於驗收過
程中，未曾對系爭陽台外推表示不符合竣工圖，被告並已施作系爭工程，將系爭陽台外推後之狀態與原告點交系爭房屋乙情，亦為原告所不爭執(見本院卷第301至302頁)，依兩造驗屋之過程以觀，益彰原告知悉系爭房屋之陽台已經外推，並未表示任何異議。綜觀兩造簽約及履約過程、原告再行簽立系爭工程承攬合約書、完工後驗屋點交各節，可見原告已經知悉並同意外推系爭陽台，縱系爭工程屬於非經營建單位核准工程項目之違章建築，亦非屬於瑕疵。
⒋原告雖主張其在契約成立時，無從知悉系爭房屋有陽台外推
之瑕疵云云。然稽諸系爭工程係兩造簽約後，於興建過程應原告要求所施作，且約明該工程非屬營建單位所核准之工程項目，原告不得對承包商請求瑕疵擔保；衡酌原告均為具有相當智識、經驗、理性之成年人，對於簽立契約之內容當係明瞭該權利義務，由此以觀，堪認兩造已特約排除系爭陽台外推為瑕疵，自不得再以簽約前不知悉等詞推諉，故其上開主張，顯無可採。
㈢依照系爭買賣契約第5條約定，被告無須找補價款。
⒈系爭房屋之主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分
賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補2％為限(至多不找補超過2％)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分之個別價款除以個別面積所計算之單價，此觀系爭買賣契約第5條第2項即明。核其文義，應係買賣雙方約定系爭房屋面積找補，僅以主建物或登記總面積為準，如屬於附屬建物、共有部分之面積有誤差，雙方均同意不為找補。
⒉系爭買賣契約約定主建物面積為141.82平方公尺、附屬建物
面積為14.4平方公尺、共有部分為0.11平方公尺，總面積為
156.33平方公尺；而系爭房屋登記謄本面積與使用執照竣工圖所示相同，主建物為146.54平方公尺、陽台14.04平方公尺、共有部分為0.128平方公尺，總面積為160.708平方公尺乙節，為兩造所不爭執(見本院卷第300頁)，是系爭房屋之主建物或登記總面積，均較系爭買賣契約約定之面積為多，依照上開契約約定，即無找補問題。兩造既就系爭房屋約定面積與登記面積已有特約找補方式，則縱系爭陽台比約定面積減少，亦非屬於價值減損或通常效用減少之瑕疵，亦不該當瑕疵。
㈣基上，系爭陽台外推乃兩造合意之內容，系爭陽台登記面積
雖與約定面積不符，依照系爭買賣契約第5條第2項約定，亦無需找補，自非屬物之瑕疵，原告請求被告負瑕疵擔保責任，均無足取。原告既不得請求減少價金，被告基於系爭買賣契約受領價金，即難認無法律上原因，原告依民法第179條規定，請求被告返還150萬元，要屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付150萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
民事第二庭 法 官 鍾宇嫣以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 22 日
書記官 林錦源