臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第3706號原 告即反訴被告 林美怡訴訟代理人 魏其村律師被 告即反訴原告 誠總建設開發有限公司法定代理人 王麗芳被 告 林志德
陳天福王順民上四人共同訴訟代理人 黃文皇律師上列當事人間請求清償債務事件，本院於中華民國115年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應給付反訴原告新臺幣2萬6512元，及自民國115年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、反訴原告其餘之訴駁回。
五、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之19，餘由反訴原告負擔。
六、本判決反訴原告勝訴部分，得假執行。但反訴被告以新臺幣2萬6512元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。經核，反訴與本訴均係基於兩造間於民國112年3月5日簽立「房屋預定買賣合約書」、「土地預定買賣合約書」（下合稱系爭契約，單指其一，則分別稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約）之法律關係所生之爭執，可認反訴原告所提反訴與本訴之標的及其防禦方法相牽連，揆諸前揭規定，反訴原告提起反訴，於法相合，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：㈠原告主張：
⒈原告與被告誠總建設開發有限公司（下稱誠總公司）於112年
3月5日簽訂系爭房屋買賣契約，約定由原告向被告誠總公司買受臺中市政府都市發展局（下稱都發局）核准112中都建字第00067號建造執照「洲際首席」建案（下稱系爭建案）之編號A2房屋（下稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）1000萬元，並於同日與被告林志德、陳天福、王順民簽訂系爭土地買賣契約，約定由原告向其等買受坐落臺中市○○區○○段00000○000000○000000○地號土地（下合稱系爭土地），買賣價金為2998萬元。嗣原告依系爭契約，給付被告誠總公司訂金100萬元、簽約金300萬元、頂樓結構完成款400萬元、取得使用執照款200萬元，並給付被告林志德、陳天福、王順民取得使用執照款200萬元，被告誠總公司亦於114年1月2日取得使用執照。
⒉詎被告誠總公司於取得使用執照後，因房屋內部設施延宕未
完成，無法達到初驗程度，經原告多次催促，被告誠總公司則以颱風因素、二次施工等作為工程延遲理由，並承諾114年8月1日進行房屋初驗，然系爭房屋於該日仍未達可供初驗程度。原告持續向被告誠總公司質問，被告誠總公司始於114年8月15日寄發買賣流程通知單，並與原告約定於114年9月6日進行房屋初驗，原告遂於該日會同訴外人家昕科技檢驗有限公司之人員進行房屋初驗，現場仍有多項缺失。迄至114年9月19日，被告誠總公司寄發交屋通知，與原告約定於114年9月29日進行複驗，並於該日完成複驗後，合意於同日辦理交屋手續，原告亦付清交屋保留款。
⒊依系爭房屋買賣契約第16條第1項第4款、系爭土地買賣契約
第8條第1項第4款約定（下合稱系爭期限約定），被告應於領得使用執照6個月內，通知原告進行交屋，如未遵期交屋，即應分別按逾期日數、按已繳之房屋價款或土地價款之萬分之5單利計算遲延利息予原告。被告誠總公司既於114年1月2日取得使用執照，自應於同年7月2日前將系爭房屋完成至符合約定品質且可供居住狀態，與原告完成初、複驗手續後，再通知原告辦理交屋，然被告遲於114年8月15日、114年9月19日通知進行複驗，後於114年9月29日完成複驗並與原告合意完成交屋，等同於114年9月29日通知交屋，已逾期89日，則依系爭期限約定，被告誠總公司應給付原告44萬5000元，被告林志德、陳天福、王順民則應共同給付原告108萬9230元等語。
⒋並聲明：⑴被告誠總公司應給付原告44萬5000元及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑵被告林志德、陳天福、王順民應共同給付原告108萬9230元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑶原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
㈡被告則以：
⒈被告於114年5月23日即通知原告辦理驗屋，因原告要求偕同
驗屋公司進行程序，被告主張驗屋公司須有專業證照，原告不同意，方延後通知。且因兩造就系爭房屋有二次施工之約定，而二次施工項目與原使用執照所載圖說不符，必須在設計變更之使用執照核發後始能施工，且兩造所約定二次施工之工項繁多，原告遂簽署受益坪數規範同意書（下稱系爭同意書）載明「因受益坪數施工屬使用執照核發後之客變工程，屬於獨立於主約外之工程，本客變工程乃需365個工作天進行施工，未確保受益坪數工程能於使用執照後排定施作，不受主合約規範之領得使用執照六個月內通知本人進行交屋之限制」，顯見兩造已合意排除主契約約定被告應於領得使用執照後6個月內通知進行交屋之限制。
⒉二次施工部分，從1層至頂層均為重大結構變更，且為房屋全
面性施工，無從強行割裂二次工程與主契約工程而分別通知交屋之可能，而系爭同意書已經明確記載排除主合約規範6個月之通知交屋期間限制，且因二次施工須核發建造執照後始得開始施工，本不在系爭房屋買賣契約約定之6個月通知交屋範圍，益徵系爭同意書所排除之通知交屋限制係針對系爭房屋整體，則被告並無任何遲延給付情事，原告主張顯屬無據等語。
⒊並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：
⒈依據系爭房屋買賣契約第5條第2項約定，主建物或房屋登記
總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方至多找補百分之2，且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分之價款除以各面積計算之單價，無息於交屋時一次結清。系爭房屋約定價款為1000萬元，系爭房屋買賣契約第3條約定房屋面積為250.51平方公尺（主建物面積227.47平方公尺、附屬建物面積23.04平方公尺），而系爭房屋實際登記面積為254.06平方公尺（主建物面積232.11平方公尺、附屬建物面積21.95平方公尺），登記面積超過原約定面積3.55平方公尺，以兩造約定之每平方公尺單價3萬9919元計算，反訴被告應依上開約定給付反訴原告14萬1712元等語。
⒉並聲明：反訴被告應給付反訴原告14萬1712元，及自反訴起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡反訴被告則以：
⒈依系爭房屋買賣契約第14條第1項約定，房屋驗收時，須達天
然氣可接通狀態，且反訴原告亦有收取「外瓦斯費」代辦費3萬388元，足見其交屋同時應使天然氣處於開通可供掛錶使用之狀態。然於114年9月29日辦理交屋手續後，伊發現反訴原告遲未向主管機關為開通天然氣之申請，遲至115年1月20日始有天然氣可供使用，顯已遲延3個月又22日，且期間適逢冬日，伊因無天然氣可供沐浴、烹煮，而須在外租屋，每月額外支出租金3萬2000元，反訴原告自應依民法關於不完全給付、給付遲延等規定，賠償上開期間之租金損失11萬9567元。反訴被告依民法第334條第1項、第335條第1項規定，主張以上開損害賠償請求權與反訴原告之價金找補債權14萬1712元互為抵銷，並就抵銷後餘額部分，再以其於本訴部分主張之債權為抵銷等語。
⒉並聲明：⑴反訴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准免為假執行。
三、本院之判斷（以下就本訴及反訴合併論述，並逕稱當事人為林美怡、誠總公司、林志德、陳天福、王順民，並就誠總公司、林志德、陳天福、王順民合稱誠總公司等4人）：
㈠林美怡與誠總公司於112年3月5日簽訂系爭房屋買賣契約，約
定由林美怡向誠總公司買受系爭房屋，買賣價金為1000萬元，並於同日與林志德、陳天福、王順民簽訂系爭土地買賣契約，約定由林美怡向其等買受系爭土地，買賣價金為2998萬元；包含系爭房屋在內之系爭建案，經都發局於114年1月2日發給114中都使字第00028號使用執照（下稱系爭使用執照）；林美怡於114年6月8日簽立系爭同意書交予誠總公司；林美怡於114年7月9日登記取得系爭房屋所有權，誠總公司於114年9月19日寄送交屋通知予林美怡，通知就系爭房屋進行複驗程序，林美怡與誠總公司嗣於114年9月29日就系爭房屋完成複驗程序，並於同日辦理交屋程序等情，為兩造所不爭執（見本院卷第271至273頁），可認為真。
㈡林美怡主張被告遲延89日交屋，依系爭期限約定分別請求誠
總公司給付林美怡44萬5000元，請求林志德、陳天福、王順民共同給付林美怡108萬9230元，均為無理由：
⒈系爭房屋買賣契約第16條第1項第4款約定：「賣方應於領得
使用執照六個月內，通知買方進行交屋；交屋時雙方應履行下列各項義務：（四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」，系爭土地買賣契約第8條第1項第4款約定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；交屋時雙方應履行下列各項義務：（四）賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳土地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」（見本院卷第36、68頁）。
⒉然依被告所提出之系爭同意書記載：「因受益坪數施工屬使
用執照核發後之客變工程，屬獨立於主約之外工程，本客變工程乃需365個工作天進行施作，為確保受益坪數工程能於使用執照後排定施作，不受主合約規範須於過戶完成後進行施工，且不受主合約規範之領得使用執照六個月內通知本人進行交屋之限制」，此同意書並經林美怡簽名（見本院卷第97頁），可認因系爭房屋於誠總公司取得使用執照後，尚須進行客變工程，林美怡並同意上開客變工程不受主合約規範之領得使用執照6個月內通知交屋之限制，自已排除系爭期限約定之適用，則林美怡再依系爭期限約定請求誠總公司給付44萬5000元之遲延利息，請求林志德、陳天福、王順民給付108萬9230元之遲延利息，均屬無據。
⒊林美怡雖稱：其於系爭同意書之同意附有解除條件，如誠總
公司未能依系爭同意書第3項約定，於114年8月1日進行初次驗屋程序，林美怡即不受系爭同意書第1項有關工程期間延長之拘束云云。然系爭同意書分為3項記載，列明：「一、因受益坪數施工屬使用執照核發後之客變工程，屬獨立於主約之外工程，本客變工程乃需365個工作天進行施作，為確保受益坪數工程能於使用執照後排定施作，不受主合約規範須於過戶完成後進行施工，且不受主合約規範之領得使用執照六個月內通知本人進行交屋之限制」、「二、本人已明確知悉客變工程為二次施工，與建築執照之圖說不相符合，本人同意本工程於使用執照核發後，委託誠總公司之相關營造單位，依上述所需之工作天進行客變工程的施工，其客變工程之受益坪完工圖如本同意書之附件所示」、「三、雙方合意約定民國114年8月1日進行房屋初驗」（見本院卷第97頁），全文未見有何類如「屆114年8月1日仍未完成初驗則上開約定均失效力」等之文字，自難認林美怡就系爭同意書第1項之同意係附有解除條件，林美怡此部分主張並不可採。㈢誠總公司依系爭房屋買賣契約第5條第2項約定，請求林美怡給付2萬6512元，為有理由；逾此部分之請求則無理由：
⒈按系爭房屋契約第5條第2項約定：「主建物或本房屋登記總
面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限（至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價，無息於交屋時一次結清」（見本院卷第27頁）。又系爭房屋買賣契約第3條第1項約定：「本房屋面積總計約貳伍零.伍壹（柒伍.柒捌坪），包含：1.主建物面積貳貳柒.肆柒平方公尺（陸捌.捌壹坪）。2.附屬建物面積，陽台貳參.零肆平方公尺（陸.玖柒坪），合計貳伍零.伍壹平方公尺（柒伍.柒捌坪）。」（見本院卷第25至26頁）。參系爭房屋之建物第一類謄本所載：「層數：005層 總面積：232.11平方公尺」、「附屬建物用途：陽台面積：21.95平方公尺」（見本院卷第105頁），可知兩造原先約定之建物總面積為250.51平方公尺，完工後登記之建物總面積則為254.06平方公尺（計算式：232.11平方公尺+21.95平方公尺=254.06平方公尺），其間誤差為3.55平方公尺（計算式：254.06平方公尺-250.51平方公尺=3.55平方公尺），而兩造原約定單價為3萬9919元/平方公尺（計算式：1000萬元/250.51平方公尺=3萬9919元/平方公尺），依上開約定，林美怡應找補誠總公司14萬1712元（計算式：3萬9919元/平方公尺×3.55平方公尺=14萬1712元，元以下四捨五入，下同）。則誠總公司反訴主張其對林美怡有上開14萬1712元之債權，尚非無據。
⒉林美怡抗辯系爭房屋於誠總公司交付時未使天然氣處於開通
可供掛錶使用狀態，致其另行租屋而受有11萬5200元之損害，並據此與上開誠總公司之債權相互抵銷，亦屬有據：
⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延之規定行使其權利；債務人遲延者，債權人得請求賠償因遲延而生之損害，民法第227條第1項、第231條分別定有明文。
⑵又系爭房屋買賣契約第14條第1項約定：「賣方依約完成本戶
一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。……」（見本院卷第33頁），是誠總公司於通知林美怡驗收、交屋前，有使系爭房屋達成天然氣瓦斯配管可接通狀態之給付義務。
⑶而依欣中天然氣股份有限公司（下稱欣中公司）以115年8月1
0日115年工發字第980號函，函覆本院稱：系爭建案於112年6月21日繳費發交施工，114年10月20日內管試氣完成，115年1月15日外管路面開挖接氣完成達成可供氣狀態後，當日即開放用戶申請裝表，系爭房屋於115年1月20日裝表使用天然氣等語（見本院卷第291頁），可認系爭房屋迄至115年1月15日始合於「達成瓦斯配管之可接通狀態」，則林美怡主張誠總公司於114年9月29日所交付之系爭房屋，未能符合上開「達成瓦斯配管之可接通狀態」，構成不完全給付，得請求自114年9月29日起至115年1月15日止之不完全給付損害賠償等語，自屬可採。至於林美怡關於115年1月16日至同年月20日止亦受有不完全給付之損害，則不可採。
⑷就林美怡因上開誠總公司不完全給付所受之損害賠償計算部
分。林美怡主張其於上開期間，因在外租屋而每月額外支出租金3萬2000元，並提出房屋租賃契約書為證（見本院卷第191至204頁）。本院審酌房屋於無法使用天然氣瓦斯情況下，難以期待房屋所有人得於房屋內進行烹煮、洗澡等生活必需之活動，林美怡主張其於天然氣接通並裝表前，仍必須在外租屋，而受有租金支出之損害，應屬可採，並得以該每月之租金數額作為林美怡損害之賠償參考。查自114年9月29日交屋日起，至115年1月15日系爭房屋達成可供氣狀態並可申請裝表之日止，共3個月又18日，林美怡因而受有之損害為11萬5200元【計算式：3萬2000元×（3+18/30）=11萬5200元】，是林美怡依民法第227條第1項、第231條第1項等規定，對誠總公司有11萬5200元之損害賠償債權，林美怡逾上開金額之抵銷抗辯則不可採。
⑸誠總公司雖另以本件係欣中公司之外部管線未接通造成於115
年1月20日前無瓦斯可用，依系爭房屋買賣契約第12條第1項第4款約定，其不負遲延責任等語。然，系爭房屋買賣契約第12條第1項第4款約定：「本預售屋之建築工程應在民國112年7月1日之前開工，民國115年7月1日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但有下列情事之一者，得順延其期限：（四）本預售屋外水、外電、電信、瓦斯、有限公司等配管及埋設工程，其接通日期悉依各該公用事業單位之作業和程序而定，不受本條完工期限之拘束」（見本院卷第31頁），可知此約定係關於取得使用執照之順延事由，與林美怡抵銷抗辯係關於取得使用執照後誠總公司交屋時所應履行之義務，兩者並無關聯，故誠總公司上開抗辯，並不可採。
⑹次按2人各負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項本文、第335條第1項亦有明文。查誠總公司與林美怡有14萬1712元之債權，林美怡則對誠總公司負有11萬5200元之債權，其等給付種類均為金錢債權，並均屆清償期，依上開規定，林美怡主張抵銷自屬有據，上開債權相互抵銷後，誠總公司仍得向林美怡請求2萬6512元（計算式：14萬1712元-11萬5200元=2萬6512元），誠總公司逾此金額之請求，則無理由。
⑺末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，年息為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。誠總公司依系爭房屋契約第5條第2項約定對林美怡之2萬6512元請求權，核屬無確定期限之給付，既經誠總公司提起反訴，而反訴起訴狀繕本於115年1月20日送達林美怡（見本院卷第178頁），林美怡迄未給付，當應負遲延責任。是誠總公司請求自反訴起訴狀繕本送達林美怡之翌日即115年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合。
四、綜上所述，就本訴部分，林美怡依系爭期限約定，請求誠總公司給付44萬5000元，請求林志德、陳天福、王順民給付108萬9230元，均無理由，應予駁回；就反訴部分，誠總公司請求林美怡給付2萬6512元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、就本訴部分，因本訴業經駁回，林美怡假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。就反訴部分，本判決所命林美怡給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，又林美怡聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核均與訴訟結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：本訴為民事訴訟法第78條；反訴為民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 115 年 10 月 2 日
民事第七庭 法 官 潘怡學以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 10 月 2 日
書記官 賴玉真