臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第379號原 告即反訴被告 許銘仁訴訟代理人 黃啟倫律師被 告即反訴原告 吳采靜訴訟代理人 林見軍律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國114年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分：
一、被告應給付原告新臺幣165萬元。
二、被告應給付原告新臺幣3,942元，及自民國113年12月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用（除撤回、減縮部分外）由被告負擔百分之94，餘由原告負擔。
五、本判決主文第一、二項於原告各以新臺幣55萬元、1,314元供擔保後，得假執行；但如被告各以新臺幣165萬元、3,942元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。查：被告於原告起訴後，主張如附表所示房屋占用他人土地，原告應負不完全給付之損害賠償責任，而對原告提起反訴，反訴之標的非專屬他法院管轄或不得行同種訴訟程序，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，無違民事訴訟法第260條第1項、第2項規定，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第4款定有明文。本件原告起訴時聲明第2項原為：被告應簽名同意安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司，安新公司部分業經原告撤回）將新臺幣（下同）300萬元給付予原告；並應給付原告自民國111年11月14日起至簽名同意「安新公司將300萬元給付予原告」之日止，按每日2,200元計算之違約金等語（本院卷第11頁），嗣因被告已於113年12月20日簽名同意安新公司給付300萬元，爰變更聲明為：被告應給付原告自111年11月14日起至113年12月20日止，按每日2,200元計算之違約金，合計1,689,600元（本院卷第203頁），符合上揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告主張：兩造前於106年9月11日簽訂不動產買賣契約（下
稱系爭買賣契約），約定由原告將如附表所示房地（下稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭不動產）出售予被告，買賣價金為1,100萬元，並委由安新公司辦理履約保證。因訴外人即原告配偶黃蕙霜拒絕自系爭房屋遷出，故兩造於系爭買賣契約第7條約定，原告不負責驅離現居人，且兩造同意於履保專戶內留置300萬元至被告驗屋、交屋後返還。嗣兩造於同年10月16日就系爭不動產辦理過戶完成，因黃蕙霜仍拒不遷出，故兩造於房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單（下稱系爭履保結案單）約定：兩造同意於履保專戶內留置300萬元，至被告驗屋、交屋後，另簽名同意撥付予原告。
⒈被告已另訴請求黃蕙霜遷讓返還系爭房屋，經臺灣高等法院
臺中分院110年度上更一字第36號判決黃蕙霜應將系爭房屋遷讓返還被告確定；被告持前開確定判決向本院執行處聲請對黃蕙霜強制執行，經本院以110年度司執字第157275號遷讓房屋等執行事件受理後，已定111年4月19日現場履勘及同時辦理點交。被告已自行驗屋交屋完成，故原告委請仲介於同年11月13日催請被告簽名同意撥付300萬元予原告，惟被告諉稱與黃蕙霜仍在訴訟中，拒不同意撥付，然被告於112年7月23日已將系爭不動產出售第三人並完成所有權移轉登記，顯見被告業已驗屋、交屋完畢，經原告多次請求被告簽名同意撥付300萬元，被告仍拒不辦理。被告直至113年12月20日始簽名同意安新公司撥付款項，是原告於同年月23日始受領安新公司給付之300萬元。被告違約拒不簽名同意將300萬元撥付予原告，顯已違反系爭買賣契約之義務，原告自得依系爭買賣契約第8條第2項約定，請求被告給付自111年11月14日起至113年12月20日止，每逾一日按買賣總價款萬分之2計算，即每日2,200元計算之違約金，共計1,689,600元。
⒉系爭房屋後側二次施工之增建部分坐落在訴外人農田水利會
所有之土地上，原告與農田水利會定有土地租賃契約，每6個月租金為7,164元，而系爭房屋既為被告所有，自應由被告依農田水利會之規定辦理變更承租人或重新簽訂租約，惟被告拒不繳納租金，亦不辦理變更承租人或重新簽訂租約，原告為被告代繳租金共66,685元，被告受有使用農田水利會土地之不當得利，原告自得依不當得利規定，請求被告返還原告繳納之租金66,685元。
⒊依系爭買賣契約第6條第1項、買賣價金履約保證書第8條約定
，系爭不動產點交前、後之費用分別由原告、被告負擔，該年度之各項稅捐則由兩造按比例負擔，是原告應給付房屋稅232元予被告，被告則應給付地價稅874元予原告；另履約保證金應平均負擔各3,300元，被告應負擔之履約保證費則先自原告之價款中代扣，再由被告另行支付予原告。是以，被告應給付地價稅874元加計履約保證金3,300元，扣除原告應給付之232元後，被告尚應給付3,942元予原告。
⒋爰依系爭買賣契約第8條第2項、第6條第1項約定、不當得利
之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：⑴被告應給付1,689,600元；⑵被告應給付70,627元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶願供擔保，請准宣告假執行。
㈡被告則以：
⒈被告雖在111年4月間排除黃蕙霜就系爭不動產之現實占用，
而實際占有系爭不動產並整理屋況，惟兩造未到現場進行驗屋、交屋；又撥款程序須由原告、被告、代書及安新公司共同處理，原告未主動請求被告配合向安新公司申請撥付款項，被告無法單獨完成300萬元之撥款，原告未依請款流程進行而未能領取該筆款項，自不可歸責於被告；縱被告應給付違約金予原告，原告請求之違約金亦屬過高。
⒉原告係依其與農田水利會之租賃關係給付租金，兩造並未約
定由被告受讓承繼租賃關係，被告自無為原告給付租金之義務，且該段期間之系爭房屋係原告配偶黃蕙霜所占用，原告請求被告給付租金自無理由。
⒊代書已經就稅費、履約保證金計算結清，被告於結算當日已
給付3,942元予原告，原告並在稅費分算表簽名確認等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：兩造簽立系爭買賣契約時，反訴被告於現況
說明書勾選系爭房屋未占用他人土地，反訴原告係事後始知系爭房屋有占用他人土地之疑慮；反訴原告於111年12月間委由房仲出售系爭不動產時提及前開問題，原開價2,698萬元求售系爭不動產，然買方因系爭不動產有占用他人土地之疑慮，致反訴原告僅能降價以2,408萬元售屋。反訴被告因故意或過失未向反訴原告告知系爭房屋有占用他人土地之瑕疵，反訴原告不知前情，反訴被告自應負不完全給付之損害賠償責任，故請求反訴被告賠償所失利益之差額290萬元。
爰依民法第227條之規定提起本件訴訟，一部請求反訴被告給付其中200萬元等語。並聲明：⒈反訴被告應給付200萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴被告則以：反訴被告於兩造簽約時即已向反訴原告告知
增建部分有部分坐落在農田水利會所有之水利地，及反訴被告與農田水利會有簽訂土地租賃契約等情，反訴原告明知系爭房屋之增建部分坐落在他人土地而買受系爭不動產，自不構成不完全給付之情形；另否認反訴原告受有所失利益之損害，以反訴原告銷售的買賣價金大約每坪是40萬元與同社區於112年11月之房屋交易價格比較，反訴原告就系爭不動產取得買賣價金之單價與市價相近，自無喪失可得的利益等語，資為抗辯。並聲明：⒈反訴原告之訴駁回；⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠本訴部分：
⒈原告主張依系爭買賣契約第8條第2項約定，請求被告給付違
約金1,689,600元等語，並提出系爭買賣契約、系爭履保結案單、臺灣高等法院臺中分院110年度上更一字第36號、111年度再易字第10號判決、111年度聲字第20號裁定、本院執行命令、對話紀錄、存證信函、交屋點交明細為證（本院卷第25至67、81頁），然為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴依系爭買賣契約第17條第3項、第5項約定：「產權過戶完成
後，賣方（按指原告，下同）不負責驅離現居人，概由承買人（按指被告，下同）解決，所發生任何費用亦與賣方無涉無異議」、「買賣雙方協議同意留置新臺幣參佰萬元正於履保專戶內，至買方驗屋交屋後返還，雙方無異議」；另安心建築經理（股）公司房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單則載明：「雙方同意留置300萬元於履保專戶內，至買方驗屋交屋後，另簽名同意撥付賣方」，有系爭買賣契約、系爭履保結案單可稽（本院卷第25至37頁），可知系爭房屋為他人所占用，兩造約定應由被告自負排除他人占用之責任，並於驗屋交屋完成後，簽名同意將履保專戶內之買賣價金300萬元交予原告。
⑵又依系爭買賣契約第7條第1項約定：「…賣方將買賣標的物騰
空辦理點交（含所有權狀、鑰匙、購買車位者含車庫遙控器及相關證件）予買方佔有時，點交手續即視為完成…」，再參諸交屋點交明細所示，原告已將系爭不動產之所有權狀交予被告，是於被告取得系爭不動產占有時，即應認系爭不動產點交完成。而被告前持臺灣高等法院臺中分院110年度上更一字第36號確定判決為執行名義，向本院執行處聲請對黃蕙霜強制執行，經本院以110年度司執字第157275號遷讓房屋等執行事件受理，本院執行處於111年6月7日解除黃蕙霜對系爭不動產之占有，將系爭不動產交予被告接管占有，並經被告簽署點交切結、接管不動產切結等情，經本院依職權調閱上開卷宗核閱無訛，被告更自承：於111年4月間即已排除黃蕙霜對系爭不動產之現實占有完成遷出，被告取得實質占有並整理屋況等語（本院卷第243頁），足認被告至遲於111年6月7日業已取得系爭不動產之占有。是以，原告主張系爭不動產業已由被告占有而交屋完成，自屬有據。
⑶按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條定有明文。被告取得系爭不動產之占有後，依前開規定，自有從速驗屋即檢查、確認系爭不動產是否合於系爭買賣契約之約定，如有瑕疵，則有即時通知原告之義務，被告既已自承於111年4月間取得占用後即已開始整理屋況，然迄至原告提起本件訴訟前，均未向原告通知系爭不動產有何瑕疵；且被告於同年12月1日即已將系爭不動產委由訴外人仲友開發有限公司仲介銷售等情，有被告提出一般委託契約書可證（本院卷第173頁），堪認被告業已檢查系爭房屋並承認所受領之系爭不動產，而已驗屋完成，否則自應通知原告有何瑕疵，當無逕將系爭不動產委由他人出售之理。從而，原告主張系爭不動產業已驗屋交屋完成，被告有簽名同意將履保專戶內之買賣價金300萬元交予原告之義務，亦屬有據。
⑷依系爭買賣契約第8條第2項約定：「買方若不依合約履行各
項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之2計算違約金予賣方（逾期日起至完成給付之日止）…」，被告依約應於驗屋交屋完成，簽名同意將履保專戶內之買賣價金300萬元交予原告，然觀諸房仲與被告之對話紀錄（本院卷第59頁）所示，原告於111年11月13日委由房仲請求被告將履保專戶內之買賣價金300萬元交予原告，為被告所拒絕，並稱：黃蕙霜又另闢戰場，如果原告想要盡快領取，可能要談一下，扣除一些費用，因為伊還有風險等語，是原告主張被告未依約簽名同意交付300萬元，依前開約定，請求被告給付違約金，自屬有理。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年度台上字第1915號判決意旨參照）。被告本應於111年11月13日受原告請求時同意交付該300萬元，然其遲至113年12月20日始簽立同意書交予安新公司乙節，有該同意書在卷可查（本院卷第139頁），本院審酌被告逾期期間為768天，而本件系爭不動產之買賣總價為1,100萬元，依每逾一日按買賣總價款萬分之2計算，共1,689,600元，已占系爭房地總價百分之15.35，又除利息損失外，原告未提出受有何其它損害，再參酌內政部112年7月1日成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12點，就解除契約之違約金以不超過房地總價款百分之15為限等情事，是認前開約定之違約金過高，應酌減為以系爭不動產買賣總價百分之15即165萬元計算較為適當。
⑸至被告辯稱原告未履行驗屋交屋之義務，且撥款程序須由原
告、被告、代書及安新公司共同處理，原告未主動請求被告配合向安新公司申請撥付款項，被告無法單獨完成300萬元之撥款，原告未依請款流程進行而未能領取該筆款項，不可歸責於被告云云，然原告已取得系爭房屋之占有而視為點交，並已進行驗屋完成，且原告已委由房仲請求被告將履保專戶內之買賣價金300萬元交予原告等節，均已認定如上，原告未能取得履保專戶內之買賣價金300萬元，乃係因被告拒絕給付所致，是被告所辯，自無理由。
⑹綜上，原告依系爭買賣契約第8條第2項約定，請求被告給付違約金165萬元，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。
⒉原告主張依不當得利規定，請求被告給付66,685元等語，並
提出不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）、公證書暨土地租賃契約書、土地租金繳費通知單（本院卷第69至79、83至92頁）為證，然為被告所否認，並辯稱：原告係依其與農田水利會之租賃關係給付租金，兩造並未約定由被告受讓承繼租賃關係，被告自無為原告給付租金之義務，且該段期間之系爭房屋係原告配偶黃蕙霜所占用，原告請求被告給付租金無理由等語。經查：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。依原告提出之公證書暨土地租賃契約書、土地租金繳費通知單（本院卷第71、83至92頁）所示，該土地租賃契約書之出租人為農田水利會、承租人為原告，是原告自有依約繳納租金之義務。而原告就兩造間有被告應向農田水利會變更承租人或重新與農田水利會簽訂租約之約定等有利於己之事實，並未舉證以實其說，是前開租金乃係原告依約應給付予農田水利會之款項，原告主張係為被告代繳共66,685元之租金，依不當得利之規定，請求被告如數返還，難認有據。
⑵至被告所有系爭房屋雖有占用農田水利會土地之情事，然此
僅涉農田水利會或原告是否因此無法使用承租之土地而受有無法使用該土地之損害，自難以此遽認原告依約繳納予農田水利會之租金為系爭房屋占用土地所致之損害，併此敘明。⑶綜上，原告依不當得利規定，請求被告給付66,685元，為無理由。
⒊原告主張依系爭買賣契約第6條第1項約定，請求被告給付3,9
42元，並提出稅費分算表、安心建築經理（股）公司專戶資金及利息結算明細表為證（本院卷第93、83至92頁），然為被告所否認，辯稱：被告已於結算當日給付現金予原告，原告並在稅費分算表簽名確認等語。經查：
⑴依系爭買賣契約第6條第1項約定：「房屋點交前應繳納之各
項費用…悉由賣方負責繳清，點交後即由買方負擔；而該年度之各項稅捐應以房地點交日為準，按比例由雙方公平負擔」；再按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任（最高法院28年度渝上字第1920號判決意旨參照）。依據稅費分算表記載（本院卷第93頁）：原告應負擔房屋稅之金額為232元，被告應負擔地價稅及履保費之金額則分別為874元、3,300元，經計算後，被告應給付予原告之金額為3,942元，又被告就前開金額並無爭執，僅抗辯：稅費分算表之金額業經給付等語（本院卷第200頁），是依前開說明，被告即應就清償之事實負舉證之責。
⑵然觀諸稅費分算表上並無原告受領款項之記載，而兩造雖有
於稅費分算表上簽章，僅能證明兩造均已確認就稅費、履保費金額計算無訛，而無法證明被告有於該日交付3,942元予原告。被告就清償3,942元之有利於己事實，既未能舉證已實其說，自難採信。從而，原告依系爭買賣契約第6條第1項約定，請求被告給付3,942元，為有理由。
⑶按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。原告對被告之前開3,942元債權，核屬無確定期限之給付，原告既起訴請求被告給付，且起訴狀繕本已於113年12月6日送達予被告（本院卷第121頁），然被告迄今未給付，依前揭規定，被告即應於收受起訴狀繕本後負遲延責任。則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日即同年月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法自屬有據。
㈡反訴部分：
⒈反訴原告主張反訴被告因故意或過失未向反訴原告告知系爭
房屋有占用他人土地之瑕疵，且於前開契約現況說明中勾選系爭房屋未占用他人土地，應負不完全給付之損害賠償責任等語，並提出對話紀錄為證（本院卷第171頁），然為反訴被告所否認，辯稱：反訴被告於兩造簽約時即已向反訴原告告知增建部分有部分坐落在農田水利會所有之水利地，及反訴被告與農田水利會有簽訂土地租賃契約等情，反訴原告明知系爭房屋之增建部分坐落在他人土地而買受系爭不動產，自不構成不完全給付之情形等語，並提出對話紀錄為證（本院卷第279至285頁）。
⒉經查：參之不動產委託銷售標的現況說明書第6點（本院卷第
69頁）所示，反訴被告固於出售系爭不動產時勾選建物並未占用他人土地，惟反訴原告自承：反訴被告之父親請仲介轉述系爭房屋有占用水利地，故須承租水利地；伊向反訴被告父親確認後，其又否認有占用水利地，只是建議要承租，避免反訴被告之配偶承租土地後會很麻煩；伊也不清楚為什麼土地被反訴被告之配偶承租後會很麻煩，只是因租金不高，怕如有占用情形又未承租土地，房屋會被拆除等語（本院卷第299至300頁），是依其所述，反訴被告確曾向反訴原告告知系爭房屋有占用水利地，而反訴被告既已委由房仲向反訴原告告知前情，又表明反訴原告應向農田水利會承租該土地，顯無隱瞞系爭房屋占用他人土地之意思，是反訴原告稱反訴被告事後否認有占用他人土地云云，悖於情理，尚難遽信；佐以反訴原告與房仲之對話紀錄（本院卷第171頁）內容，房仲表示：「水利地承租到期，原屋主要我轉達因房子增建部分有在水利地上面，他建議要承租避免被前妻租走會更麻煩」等語，反訴原告則回覆：「那他要續租吧！當初簽約前他有說有長期承租水利地」、「我先繳掉，等他老婆搬走交屋再算租金」、「請水利局跟我聯絡」等語，足見反訴被告於簽約前即已告知因系爭房屋之增建部分占用水利地，故其有長期承租該水利地，並因租約到期，建議反訴原告向農田水利會繼續承租該土地，況如系爭房屋未占用農田水利會之土地，系爭房屋所有人當無向農田水利會承租土地之必要，反訴原告既知其取得系爭房屋後應向農田水利會承租土地，益徵其明知系爭房屋占用農田水利會之土地，是反訴被告抗辯於簽約時有向反訴原告告知系爭房屋占用他人土地等情，應堪採信。
⒊從而，反訴原告主張反訴被告未向其告知系爭房屋占用他人
土地，應負不完全給付之損害賠償責任，一部請求賠償200萬元，應無理由。
四、綜上所述，㈠本訴部分：原告依系爭買賣契約第8條第2項、第6條第1項約定，請求被告給付1,653,942元，及其中3,942元自113年12月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回；㈡反訴部分：反訴原告依民法第227條之規定，一部請求反訴原告給付200萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本訴之原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至本訴之原告敗訴及反訴部分，原告及反訴原告所為假執行之聲請已失所附麗，均予駁回。
六、本件事證已臻明確，反訴原告固聲請傳訊魏旭國、羅哲明到庭作證，以證明系爭房屋占用他人土地之所失利益金額等情，惟反訴原告請求反訴被告負不完全給付之損害賠償責任為無理由乙節，業經認定如上，是認無再行調查之必要；至兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：本訴部分：民事訴訟法第79條；反訴部分：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
民事第六庭 法 官 蔡汎沂以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
書記官 陳宇萱附表：土地部分 編號 土地坐落 權利範圍 1 臺中市○區○○○○段000000地號 109分之1 2 臺中市○區○○○○段000000地號 10000分之95 3 臺中市○區○○○○段000000地號 138分之2 4 臺中市○區○○○○段000000地號 全部 5 臺中市○區○○○○段0000000地號 10000分之619 6 臺中市○區○○○○段0000000地號 138分之2 7 臺中市○區○○○○段0000000地號 138分之2房屋部分： 編號 建號 門牌 權利範圍 8 臺中市○區○○○○段00000○號 臺中市○區○○路000巷00弄00號 全部 9 臺中市○區○○○○段00○號 臺中市○區○○路000巷0號 109分之1