臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第3825號原 告 吳永華訴訟代理人 楊孝文律師被 告 林宏澤上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於中華民國115年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落臺中市○○區○○段000地號土地之所有權移轉登記返還被告之同時，給付原告新臺幣198萬元，及自民國114年5月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣66萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣198萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張
（一）先位之訴：兩造於民國112年4月8日簽約，由原告以價金新臺幣（下同）198萬元，向被告買受其所有坐落重測前臺中市○○區○○○段○○○○段00000地號（即於114年11月4日重測後之東勢區埤頭段851地號）土地（下稱系爭土地），經於112年5月15日完成所有權移轉登記，價金由被告於114年5月31日受領完畢。迄至114年7月間，原告因接獲地籍重測通知前往現場，赫然發現系爭土地之東南側如附圖所示黃色區域竟於草叢中隱存有一墳墓（下稱系爭墳墓）。嗣經原告委請臺中市東勢地政事務所於115年3月6日鑑界後，確認系爭墳墓位於系爭土地如附圖所示黃色區域。系爭土地存有系爭墳墓，即有減少其價值之瑕疵，自應構成物之瑕疵。原告係於重測時始發現上開瑕疵，且被告係故意不告知其瑕疵，爰依民法第359條前段規定，解除其契約；如認不得解除契約，則依民法第92條第1項規定，撤銷被詐欺所為買賣意思表示。再依民法第179條及第259條第2款之規定，請求被告返還價金198萬元附加自114年5月31日起算之法定遲延利息等情。並聲明：1.如主文第1項所示；2.願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位之訴：倘認原告解除契約或撤銷買賣意思表示部分均為無理由，則依民法第767條第1項前、中段之規定，請求被告遷移系爭墳墓，將土地返還原告。另依民法第359條前段規定，請求減少價金59萬6,000元，再依民法第179條之規定，請求被告返還59萬6,000元，附加自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等情。並聲明：1.被告應將坐落系爭土地如附圖所示黃色區域之地上物清除，將土地返還原告；2.被告應給付原告59萬6,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭墳墓是被告之曾祖父母的墳墓，不爭執系爭墳墓坐落系爭土地上，但原告買受系爭土地前就知道其上有系爭墳墓存在，並答應被告不會動系爭墳墓。如果認為原告得請求被告返還價金198萬元本息，則被告要主張同時履行抗辯，要求原告同時將土地移轉返還被告等語，資為抗辯。
並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於112年4月8日簽約，由原告以價金198萬元，向被告買受其所有系爭土地（下稱系爭買賣契約），於112年5月15日完成所有權移轉登記，其價金由被告於114年5月31日受領完畢。
（二）系爭土地之東南側如附圖所示黃色區域存有系爭墳墓。
（三）系爭墳墓是被告之曾祖父母的墳墓。
四、得心證之理由：
（一）依民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」同法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」本件兩造間買賣之系爭土地，存有系爭墳墓之情狀，衡諸一般社會通念，除已將此情狀計價者外，難謂無減少其價值之瑕疵，其減少之程度，亦難謂無關重要，即有物之瑕疵。除別有規定者外，出賣人即被告應負物之瑕疵擔保責任。復查無解除契約顯失公平之情事；又查無超過除斥期間之情事，買受人即原告解除其契約，即無不合。
（二）至民法第355條第1項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」倘被告所辯關於原告買受系爭土地時知其上有系爭墳墓存在乙節屬實，則不負擔保之責。但依民事訴訟法第277條規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」原告既否認被告上開所辯，自應由被告就該抗辯事實之存在，負舉證責任。有關於此，被告雖提出兩造間於112年4月2日使用通訊軟體LINE互傳訊息之對話紀錄，並聲明證人莊眉茵，為其論據。惟查：
1.觀諸上揭LINE對話紀錄（見本院卷第155至159頁），並未見任何關於墳墓之內容，自不足資為有利被告認定之依據。
2.被告聲明之證人莊眉茵，經查為被告之配偶，除立場上有迴護被告之虞外，據被告聲稱莊眉茵可作證關於原告及其家屬於墳墓前停留休息之事實云云。然互核被告於115年2月3日初次言詞辯論時乃聲稱：「……墳墓就在一個角落，是進去橘子園裡的必經之路，他本來就知道該墳墓的存在，這是我們家的祖墳，知道我要賣土地給別人的時候就請我便宜賣他，並且答應我不會動這個墳墓……我還有出售土地前跟吳永華聯絡的資訊，而且現場墳墓很大，還有一個平台，我跟原告之前都會在那裡聚餐，經過現場都會看到……（問：起訴狀所附照片的墳墓是不是被告所說的墳墓？【提示系爭墳墓照片】）不是。
我說的是另一個。（問：起訴狀照片上的墳墓坐落位置在哪裡？）我的土地上應該是只有我們祖墳的一半，附近有其他的墳墓，但應該不在我賣給吳永華的土地上。
」云云，記明筆錄（見本院卷第110至111頁），可見被告最初所辯原告知悉之墳墓並非系爭墳墓，且在附近之墳墓並不只有系爭墳墓，則縱令莊眉茵作證關於原告於墳墓前停留休息，亦未能特定為系爭墳墓，故無訊問該證人之必要，附此敘明。
3.被告既未能舉證以實其說，本院即不能逕認原告於買受系爭土地時知其上有系爭墳墓存在，遑論答應被告不會動系爭墳墓云云。基此，被告所辯其不負物之瑕疵擔保責任之事由，即無從採憑。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，為民法第259條第2款所明定。本件原告以訴狀繕本之送達，解除系爭買賣契約，既無不合，其契約自始歸於消滅，則被告受領價金198萬元之原因（買賣）其後已不存在，致原告受損害198萬元，原告自得依上開規定，請求被告返還並附加自受領時起之利息償還之。
（四）惟契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年台上字第702號判例要旨參照）。又此項同時履行抗辯權之援用，無需以訴為之，如果當事人之一方在裁判上援用之，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院72年度台上字第1309號、85年度台上字第2220號判決要旨參照）。本件被告既提出同時履行抗辯，則本院自應為原告提出對待給付時，被告應對之為給付之判決。
（五）綜上所述，原告先位之訴依民法第179條及第259條第2款之規定，請求被告應於原告將系爭土地之所有權移轉登記返還被告之同時，給付原告198萬元，及自114年5月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。則備位之訴自毋庸審究，附此敘明。
（六）兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，無庸逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
民事第三庭 法 官 蔡嘉裕正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
書記官 譚鈺陵