臺灣臺中地方法院民事判決
114年度訴字第303號原 告 呂俊宏訴訟代理人 柯瑞源律師被 告 仁美建設股份有限公司法定代理人 郎怡雯訴訟代理人 陳盈壽律師複代理人 楊勝傑律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國115年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告原以仁美建設股份有限公司、顏牧群為被告，起訴聲明求為「㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）66萬6445元，及自民國114年1月11起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」之判決。嗣於訴狀送達後，撤回對顏牧群之起訴，並更正上開聲明第㈠項求為「㈠被告應給付原告111萬1175元，及其中66萬6445元自114年1月11日起、其中44萬4730元自114年3月22日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」之判決，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，於上揭規定無違，先予敘明。
貳、原告主張：原告於111年5月9日與被告及訴外人顏牧群分別簽訂「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭買賣契約）、「土地預定買賣契約書」之聯立契約，約定原告以總價1930萬元購買被告所興建「仁美至善」建案戶別A6（門牌號碼：臺中市○里區○○路0巷00弄00號，下稱系爭房屋）暨其坐落基地應有部分（詳如附表一，與系爭房屋合稱系爭房地），原告已先後給付如附表二所示之系爭房地買賣價金。依系爭買賣契約第10條第1項、第14條第1項之約定，被告至遲應於112年12月31日前取得使用執照、於113年6月30日前完成交屋及瑕疵修繕事宜，否則每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息（下稱遲延違約金）予原告。詎被告遲至113年3月1日方取得使用執照，且未於113年6月30日前完成交屋，亦未依其於113年8月12日出具之承諾書所載於113年9月30日前將第2次驗屋未修繕部分修繕完成，系爭房屋遲至113年12月23日始正式接通電力，依系爭買賣契約第14條第1項第4款約定及民法給付遲延、違約金之規定，被告應給付原告如附表三所示之遲延違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告111萬1175元，及其中66萬6445元自114年1月11日起、其中44萬4730元自114年3月22日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告抗辯：系爭買賣契約第14條第1項約定所謂「通知買方進行交屋」僅限於「通知行為」，與完成交屋係屬二事，被告僅於通知行為有遲延時，才負該條項第4款約定之遲延違約金予原告之義務，而被告於113年5月10日即已通知原告交屋，並於同年9月30日完成交屋，並無遲延，毋庸給付原告遲延違約金；至系爭房屋是否通過驗收、有無瑕疵，屬原告得否依系爭買賣契約第12條之約定，主張保留部分自備款作為交屋保留款或瑕疵擔保之問題，非屬給付遲延，與系爭買賣契約第14條第1項第4款約定無涉。次被告無法控制台電公司何時接通電力，系爭房屋未能接通電力，係因台電公司之原因所致，不可歸責於被告，且被告將系爭房屋交付原告後，系爭房屋有被告申請之臨時電力可使用，並未影響原告使用系爭房地；況兩造前已就此達成協議，被告已補貼原告113年9至11月之貸款利息及租屋補貼共計14萬4155元，原告不得再請求遲延違約金。再原告主張自113年7月1日起至113年12月23日止計算遲延違約金，其計算期間有誤，且系爭買買契約第14條第1項第4款約定之遲延違約金亦屬過高，應予酌減等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
肆、本件經兩造整理並簡化爭點之結果，兩造就下列事項不爭執，堪信為真正：（見本院卷二第28-31頁）
一、原告於111年5月9日與被告及顏牧群分別簽訂系爭買賣契約、「土地預定買賣契約書」之聯立契約，約定原告以總價1930萬元購買被告所興建之系爭房屋暨其坐落基地應有部分（詳如附表一所示）。
二、原告已先後給付如附表二所示之系爭房地買賣價金。
三、被告於113年3月1日取得系爭房屋使用執照。
四、被告與顏牧群於113年7月18日將系爭房地所有權移轉登記為原告所有。
五、兩造於113年8月12日簽立承諾書，被告同意於113年9月30日前將第二次驗屋未修繕部分全數修繕完成。
六、被告先後於113年10月18日交付原告「9、10月房貸利息＋租屋補助」等補助款共8萬6155元、於113年11月13日交付原告「11月房貸利息＋租屋補助」等補助款共5萬8000元。
七、原告於113年12月31日以臺中英才郵局第2807號存證信函催告被告於114年1月10日前給付遲延違約金。被告於114年1月2日收到上揭存證信函。
伍、得心證之理由：
一、原告主張被告逾期交屋等語，為被告所否認，並以前開情詞為辯。經查：
㈠兩造於系爭買賣契約第14條第1項約定：「賣方（按即被告
，下同）應於領得使用執照六個月內，通知買方（按即原告，下同）進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：㈠賣方付清因遲延完工所應付之遲延利息於買方。㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。㈣賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」等語。由系爭買賣契約第14條第1項前段之約定，可知被告通知交屋之期限為自被告領得使用執照起6個月內，而被告於113年3月1日取得系爭房屋使用執照，為兩造不爭執之事實（見不爭執事項三），則被告應通知原告進行交屋之6個月期限自113年3月2日起算至113年9月1日屆滿，堪以認定。原告雖以被告依系爭買賣契約第10條第1項之約定，應於112年12月31日前取得使用執照，主張被告應於113年6月30日前完成交屋，然系爭買賣契約第10條僅約定被告應取得使用執照之期限，並未就交屋期限為約定，而原告主張之上揭交屋期限，與系爭買賣契約第14條第1項前段被告應於領得使用執照6個月內通知交屋之約定不符，自不足採。
㈡次由系爭買賣契約第14條第1項上揭約定觀之，該條項前段
乃就被告應通知進行交屋之期限為約定，後段則就交屋時兩造各應負之履行義務為約定，二者雖屬不同，惟衡酌取得使用執照僅係房屋之基礎結構完成，尚未達可供通常使用之狀態，並綜合系爭買賣契約第14條第1項第2款被告應於交屋時將房屋瑕疵或未盡事宜修繕完成，及第12條第1項：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房地總價款百分之五作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付，…」之約定，可知實際交屋前須經驗收程序，方能確認是否有待修繕之瑕疵或未盡事宜，故而，被告須於系爭房屋取得使用執照、接通水電、完成系爭契約約定及廣告圖說所示設施，使系爭房屋達具可供通常使用之狀態時，始得通知原告進行驗收及交屋程序，方符系爭契約第14條第1項前段約定通知進行交屋之本旨；至驗收程序中驗收是否通過、瑕疵是否修繕完成，乃原告得否保留房地總價款5％作為交屋保留款、請求被告進行修繕，而屬是否完成交屋之問題，與系爭契約第14條第1項第4款約定逾期通知交屋應按逾期日數計付遲延違約金之法律效果並不相同。查，被告於系爭房屋取得使用執照後，於113年5月10日以書面通知原告辦理驗屋及交屋事宜，有交屋通知書在卷可按（見本院卷一第131頁），而系爭房屋迄至113年12月25日方經臺灣電力股份有限公司（下稱台電公司）接通電力 ，及被告所興建「仁美至善」建案於113年8月14日後方陸續經台灣自來水股份有限公司（下稱台水公司）裝錶啟用自來水，為兩造不爭執之事實（見本院卷二第120頁），並分別有台電公司南投區營業處、台水公司第四區管理處大里服務所函覆另案即本院114年度重訴字第221號之115年4月8日南投字第1150002109號函、115年4月21日台水四大里字第1152601370號函在卷可考（見本院卷二第85-108頁），固足認於113年5月10日被告通知進行交屋時，系爭房屋因尚未接通水、電而未達系爭買賣契約約定可通知進行交屋之狀態。然系爭房屋經原告驗屋後，雖經被告於113年8月12日出具承諾書，承諾於113年9月30日前將第二次驗屋未修繕部分全數修繕完成（見不爭執事項五），惟原告自承於113年8月12日簽立承諾書時就取得系爭房屋之大門鑰匙，取得大門鑰匙後就進入裝潢等語（見本院卷二第120頁），足認系爭房屋自113年8月12日起即處於原告之實力支配下，而由原告占有使用，原告復不爭執系爭房屋當時有被告提供之臨時水、電可供使用，堪認原告已同意按系爭房屋於113年8月12日當時之狀態為交屋，而應認被告於該日已完成將系爭房屋交付原告之交屋程序。準此，被告既在系爭房屋取得使用執照6個月內（即113年9月1日前）完成交屋，其無逾期交屋之情事，亦堪認定。
㈢原告雖以系爭房屋遲至113年12月25日始正式接通電力，主
張被告應負交屋遲延責任等語。然姑不論原告於113年8月12日即取得系爭房屋大門鑰匙，隨後並即進入進行裝潢，系爭房屋自該日起已在原告之實力支配下，足認原告已同意被告按系爭房屋當時之狀況為交屋，已如前述。況被告於系爭房屋取得使用執照後、約定通知進行交屋期限屆至前之113年7月30日，即已完成向台電公司繳納含系爭房屋在內之「仁美至善」建案申請用電之繳費事宜，然因外線施工複雜須經2次停電方能完成，因安排停電施工會影響用戶用電權益，故須事先與受影響用戶協調妥停電時程，經評估外線施工停電範圍及影響用戶數，自113年9月17日擬訂計畫及公告、並與受影響用戶協調妥於113年10月1日進行第1次外線停電施工並順利完成，然後續施工因附近民眾異議而消取，幾經多次協調後才得以繼續施工，故第2次停電施工延至113年11月28日進行並完工，待外線工程完工後，台電公司重新核算施工費用並通知補繳，經被告於113年12月19日補繳完成及申報內線竣工後，台電公司於113年12月25日檢驗送電等情，有台電公司前揭函在卷可考（見本院卷二第85-88頁），且兩造就台電公司之上揭函覆內容均無意見，並稱以函覆內容為準（見本院卷二第120頁）。由台電公司上揭函示內容，可知系爭房屋遲至113年12月25日方正式接通電力之原因，係因台電公司依規定為停電安排及附近民眾異議，致台電公司無法順利施工所使然，而台電公司受被告用電之申請後安排何時施工、附近民眾是否會提出異議，均非被告所能掌控之事項，被告既早於兩造約定通知交屋期限屆至1月之前已完成申請電力之繳費事宜，則系爭房屋接通電力縱有遲延，亦屬非可歸責於被告之事由所致，被告就此不負遲延責任。
二、綜上所述，被告並無原告所主張之交屋遲延情事，則被告依系爭買賣契約第14條第1項第4款之約定及民法關於給付遲延、違約金之規定，請求被告給付111萬1175元，及其中66萬6445元自114年1月11日起、其中44萬4730元自114年3月22日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
三、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 8 日
民事第二庭 法 官 呂麗玉以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 12 日
書記官 陳念慈附表一：仁美至善A6房地明細建物 建號：臺中市○里區○○段0000○號 門牌號碼：臺中市○里區○○路0巷00弄00號 土地 臺中市○里區○○段0000地號土地應有部分50分之1 臺中市○里區○○段000000地號土地全部 臺中市○里區○○段000000地號土地應有部分50分之1 臺中市○里區○○段000000地號土地應有部分50分之1 臺中市○里區○○段000地號土地應有部分50分之1 臺中市○里區○○段00000地號土地應有部分50分之1附表二：付款明細約定期款 房屋應付期款金額 土地應付期款金額 實際付款情形 定金 0元 10萬元 111年5月5日給付現金10萬元 簽約金 39萬元 144萬元 111年5月9日匯款183萬元 結構體完成 96萬元 0元 112年7月28日匯款96萬元 銀行貸款 926萬元 618萬元 113年8月7日銀行撥貸1540萬元（貸款差額4萬元） 113年8月7日匯款1351萬元代償 113年8月24日匯款189萬元履保 交屋款 97萬元 0元 113年8月12日付現金101萬元（含交屋款及貸款差額） 房地總價1930萬元 1158萬元 772萬元附表三：
編號 遲延期間 日數 已繳房地價款 遲延利息 （違約金） 遲延利息起算日 1 113年7月1日 至 113年8月23日 54日 289萬元 7萬8030元 114年3月22日（卷第155頁，準備一狀） 2 113年8月24日 至 113年9月30日 38日 1930萬元 36萬6700元 3 113年10月1日 至 113年12月23日 84日 1930萬元 66萬6445元 114年1月11日（卷第97至102頁） 合計 111萬1175元