臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第3151號原 告 賴青柱
姚賴云庭賴秀彩賴美樺共 同訴訟代理人 許崇賓律師被 告 朱翠紅訴訟代理人 劉鈞豪律師上列當事人間請求不當得利事件，本院於民國115年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣767,705元，及自民國114年10月17日起至交還坐落臺中市○○區○○○段0000地號土地之日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應自民國114年10月17日起至交還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣27,418元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔5分之4，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣256,000元預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣767,705元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命各期給付已到期部分，得假執行。但被告如以每期新臺幣27,418元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落臺中市○○區○○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為原告賴青柱、姚賴云庭、賴秀彩、賴美樺所共有，系爭土地上現有同段3936建號、門牌臺中市○○區○○路0段00巷00號建物（下稱系爭建物）占用，系爭建物原為訴外人賴銘賢所有，民國112年間遭原告以債權人名義聲請法院拍賣（鈞院111年度司執梅字第77153號返還保管款強制執行事件），被告明知系爭建物日後有遭訴請拆除之虞仍向鈞院投標購買，並於112年3月30日以新臺幣（下同）16,019,999元拍定，鈞院民事執行處已明確告知被告標得之建物坐落土地不在本件拍賣範圍內，拍定後會遭訴請拆屋還地或請求給付使用土地之對價，被告仍舊投標更堅持買受系爭建物，自應承受此法律上之不利。被告並於113年3月4日將系爭建物出租予訴外人王定豪，雙方簽訂租賃契約並經公證在案，是被告仍繼續占有使用收益系爭土地至今，顯然拒絕遷出系爭土地。
（二）被告之系爭建物無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致原告就系爭土地之使用收益權能受到損害；以系爭土地位於西屯區熱鬧之處，交通便利，附近多為住宅，工商繁榮程度非高，並斟酌其利用價值及被告占用所受利益，本件應以申報地價年息10％計算被告所受相當於租金之不當得利，始為合理允當。而系爭土地於113年1月之申報地價為每平方公尺3,360元，系爭建物（含違建）占用面積1,224.02平方公尺（含建物468.27平方公尺、未辦保存登記之增建部分755.75平方公尺），從被告占用開始即112年4月1日迄114年8月1日，共27個月（按實則應為28個月），按系爭土地申報地價年息10％計算之不當得利為925,359元【計算式：1,224.02㎡×3,360元/㎡×10％×（27/12）月＝925,359元，元以下四捨五入】，並應自114年8月起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利34,273元【計算式：1,224.02㎡×3,360元/㎡×10％÷12個月＝34,273元，元以下四捨五入】。
（三）綜上所述，原告依民法第179條之規定，起訴請求：⑴被告應給付原告自起訴狀繕本送達之翌日起至交還系爭土地之日止，按月以34,273元計算之損害金；⑵被告應給付原告925,359元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至交還系爭土地之日止，按年息百分之5計算之利息；⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）原告就系爭建物請求被告拆屋還地事件，雖經鈞院以112年度重訴字第322號判決被告敗訴，然被告已提起上訴，現由臺灣高等法院臺中分院審理在案，於該案判決確定前，被告並非已經敗訴而應受不利益。又系爭建物之拍賣公告僅載明拍賣標的不包含土地，建物與土地之關係由拍定人自理，尚非如原告所稱有被告明知不可使用土地之情。再者，系爭建物原為被繼承人賴銘賢所有，原告僅以系爭建物為拍賣，而被告有意願與原告協議設定地上權，本件應得類推適用民法第838條之1規定，由兩造先行協議，原告未出面協議，直接起訴，於法不合。
（二）原告明知系爭建物係已辦理保存登記之合法建物，而聲請法院拍賣系爭建物及未辦保存登記之增建部分，亦係本於房地合而為一，待無人應買時欲以債權人身分承受；又原告應可預見系爭建物可能經第三人拍賣取得卻仍未出價，而有意使第三人拍定以取得拍賣價金。則於被告拍定後，原告本應與被告訂定租賃關係或設定地上權約定，然其僅為實現自己權利之行使而為起訴請求被告給付相當於租金之不當得利，經比較衡量，其所得利益極少，被告及國家社會所受損害甚大，顯係以損害他人為主要目的，違反民法第148條第2項誠信原則而屬權利濫用，不應准許。
（三）另被告並無租金收入，並非如原告所稱有出租獲利之情形，且現均無再使用系爭建物及占用部分利益，原告主張應以申報地價年息10％計算使用利益不合理，至多僅能以年息1％計算，故每月得請求金額應為3,427元等語。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院所為之判斷：
（一）原告主張系爭土地（面積1,974平方公尺），為原告賴青柱、姚賴云庭、賴秀彩、賴美樺四人所共有（應有部分分別為9分之3、9分之2、9分之2、9分之2），被告因法拍程序而取得之系爭建物（面積468.27平方公尺）及未辦保存登記之增建部分（面積755.75平方公尺），占有使用系爭土地面積合計1,224.02平方公尺等情，業據提出土地登記第二類謄本（見本院卷第27至29頁）、本院民事執行處112年3月2日中院平111司執梅字第77153號通知（見本院卷第31至37頁）、被告投標書及繳款收據（見本院卷第39至51頁）、本院民事執行處112年3月30日拍賣不動產筆錄（見本院卷第53至59頁）、本院112年度重訴字第322號民事判決（見本院卷第61至79頁）、臺灣臺中地方檢察署檢察官113年度偵字第42601號不起訴處分書（見本院卷第81至87頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第113至116、135至138頁）在卷可稽，被告對此亦未爭執，自堪信為真正。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。本件被告既不否認其因法拍取得之系爭建物及未辦保存登記之增建部分占用系爭土地之情，則被告就其占有系爭土地具有合法權源乙節，即應負舉證之責。至於，被告抗辯：其於拍賣時，並非明知不可使用系爭土地；本件應類推適用民法第838條第1項規定，視為已有地上權之設定；原告應與被告簽訂租賃契約或協議地上權之地租、期間及範圍，故其並非無權占有系爭土地等語，固據提出本院112年3月2日中院平111司執梅字第77153號第一次拍賣公告（見本院卷第153至155頁）、原告訴請被告拆屋還地之另案民事起訴狀（見本院卷第157至159頁）為證。惟查：
1、依據本院民事執行處112年3月2日中院平111司執梅字第77153號通知及第一次拍賣公告（見本院卷第31至37、153至155頁）所示，在系爭建物之拍賣公告中，於附表備註欄內業經載明：「…拍賣標的不包含土地，建物與土地之使用關係，由拍定人自理，拍定後不點交。」（見本院卷第35頁），衡情以觀，被告當可確認系爭建物及未辦保存登記之增建部分並無使用系爭土地之合法權限。故被告抗辯於拍賣時並非明知不可使用系爭土地云云，即屬無據，要難採信。
2、又按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1第1項固有明文。惟：
⑴系爭土地係經本院於107年7月17日以105年度重訴字第404
號分割共有物事件，判決分歸原告賴青柱、姚賴云庭、賴秀彩、賴美樺取得並按應有部分各9分之3、9分之2、9分之2、9分之2比例維持共有，嗣於110年6月7日以判決共有物分割為登記原因辦理所有權移轉登記等情，此有本院112年度重訴字第322號民事判決事實及理由第三項兩造不爭執事項（見本院卷第69頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第113至116頁）在卷為憑。
⑵而系爭建物係經本院民事執行處以111年度司執字梅第7715
3號於112年3月30日以投標方式公開拍賣，此有本院拍賣不動產筆錄（見本院卷第53至59頁）在卷可稽。由此可見，本院於公開拍賣原屬賴銘賢所有之系爭建物與增建部分時，系爭土地與其上之系爭建物並無同屬於一人所有之情，則被告抗辯本件應類推適用民法第838條之1第1項規定視為已有地上權之設定云云，即屬於法無據，要難採信。
3、再按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。前揭民法第425條之1第1項規定，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度台上字第551號判決意旨參照）。惟本件系爭土地與其上之系爭建物及增建部分，並非同屬一人所有，亦無原所有權人將土地或房屋分別讓與不同人之情，業如前述；而本件被告係透過法拍取得系爭建物及增建部分，亦與前開規定之情形有間，自無適用之餘地。故被告抗辯原告應與其簽訂租賃契約云云，亦屬無據，要難採信。
4、從而，本件被告既然無從證明其就系爭土地有合法占有使用之權源，則就其所有之系爭建物及增建部分占用系爭土地等情，即屬無權占有之行為。
（三）另按權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的，固為民法第148條第1項所明定。倘權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，非不得視為以損害他人為主要目的。惟行使權利，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院88年度台上字第357號判決意旨參照）。又按土地所有權之人得本於所有人之地位行使物上請求權，除建物之使用人有使用土地之正當權源外，土地所有人得請求建物使用人拆除建物、交還土地或遷出建物，交還土地，此係權利之正當行使（最高法院98年度台上字第2483號判決意旨參照）。查：本件原告既為系爭土地之所有權人，而被告透過法拍取得之系爭建物及增建部分，確有無權占用系爭土地之情，則原告本於系爭土地之所有權，於前案請求被告將其無權占用部分之系爭建物及增建部分拆除並將占用土地返還後，再於本案中依不當得利之規定，請求被告給付占有期間所獲得相當於租金之不當得利，雖使被告喪失就前開地上物之使用、收益及處分之利益，然原告收回遭占用之系爭土地及請求賠償所受損害，僅係個人權利之行使，並非以損害被告為主要目的，自難謂有何權利濫用之情。
（四）而按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。再所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所「申報之地價」為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以「公告地價」（並非公告土地現值）百分之八十為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦有明文。而土地法第97條關於房屋及基地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準（最高法院49年度台上字第1230號判決參照）。查：
1、系爭土地為被告無權占用之事實，業如前述，則被告因無權占用系爭土地而受有利益，並致原告受有損害，原告自得對被告請求返還相當於租金之利益。系爭土地位於臺中市西屯區下石碑段，係工業用地，此有土地登記第一類謄本其他登記事項（見本院卷第113頁）在卷可稽；而被告所有之系爭建物及未辦保存登記之增建部分，其主要用途為廠房及辦公室使用，此有本院民事執行處拍賣公告附表所載建築式樣（見本院卷第35頁）在卷為憑；審酌上情及被告所有系爭建物及增建部分利用系爭土地之經濟價值及所受利益，並衡酌系爭土地113年1月當期申報地價為每平方公尺3,360元，此有土地登記第一類謄本（見本院卷第113頁）在卷可稽，認被告所受相當於租金之利益，應按系爭土地申報地價年息百分之8計算為適當。
2、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。本件被告係於112年3月30日本院民事執行處以投標之方法第一次公開拍賣時得標拍定，業如前述；依被告於另案警詢中以證人身分證稱：系爭建物係於112年6月16日完成登記等情，此有臺灣臺中地方檢察署檢察官113年度偵字第42601號不起訴處分書理由（見本院卷第85頁）在卷為憑，則被告無權占有系爭土地之時間應係自112年6月16日起算，而非原告主張之112年4月1日。
3、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自112年6月16日取得系爭建物所有權之日起至114年10月16日起訴狀繕本送達之日（見本院卷第121頁）止之期間（共28個月），按其占用土地面積1,224.02平方公尺（見本院卷第69頁），以系爭土地申報總價每平方公尺3,360元，依年息百分之8計算相當於租金之不當得利767,705元【計算式：（1,224.02㎡×3,360元/㎡×8％÷12個月）×28個月＝767,7
05.344元，元以下四捨五入】，及自起訴狀繕本送達之翌日即114年10月17日（見本院卷第121頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日即114年10月17日起至返還前開土地之日止，按月給付原告27,418元【計算式：1,224.02㎡×3,360元/㎡×8％÷12個月＝27,418.048元，元以下四捨五入】，核屬有據，應予准許，逾此範圍部分之請求，即屬無據，要難准許。
（五）綜上所述，被告既無法舉證其就系爭土地有合法使用之占有權源，則其所有之系爭建物及未辦保存登記之增建部分占用原告所有系爭土地，即屬無權占有之行為，則原告依不當得利返還請求權之規定，請求：⑴被告應給付原告767,705元，及自114年10月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵被告應自114年10月17日起至交還前開土地之日止，按月給付原告27,418元，為有理由，應予准許。至於，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、假執行部分：
（一）本判決主文第1項，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，本院經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
（二）本判決主文第2項所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行。而就被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行部分，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 115 年 2 月 3 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 3 日
書記官 施玉卿