臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第3225號原 告 李惠君被 告 趙千頤上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國114年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○區○○路0段00號9樓之906室房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣34,000元，及自民國114年10月9日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,500元。
三、被告應自民國114年10月9日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣17,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔99%，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣1,086,869元為被告供擔保後得假執行。但被告以新臺幣3,260,608元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣11,333元，及各到期部分，於原告以新臺幣2,833元，分別為被告供擔保後，各得假執行。但被告如以新臺幣34,000元，及對於各到期部分，如各期以新臺幣8,500元，分別為原告預供擔保，各得免為假執行。
八、本判決第三項各到期部分，於原告以各期新臺幣5,667元為被告供擔保後，各得假執行。但被告於各到期部分，如以各期新臺幣17,000元為原告預供擔保，各得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：兩造於民國112年10月7日簽訂房屋租賃契約書（下稱112年租約），由被告向原告租賃坐落臺中市○區○○路0段00號9樓之906室（下稱系爭房屋），供被告居住使用，租賃期限自112年10月9日起至113年10月8日止，租金每月新臺幣（下同）8,500元，應於每月10日前給付。嗣112年租約於113年10月8日屆滿時，依112年租約其他約定事項第7點約定，視為雙方同意以原租賃契約條件内容續租之表示，是經續租後，租賃期限為113年10月9日起至114年10月8日止，內容不變（下稱系爭租約）。惟被告自114年5月起，迄起訴時，未按時繳納5至9月租金已達5個月，亦未按時繳納114年5、7、9月電費，經原告於II4年9月30日寄發存證信函，告知被告應於函到5日即114年10月5日前給付租金，否則依法以被告收到該存證信函時終止租約。惟被告迄未履行，已違反系爭租約第3、4條、其他約定事項第5點約定及民法第455條第1項前段規定，是原告依系爭租約第14條約定，以該存證信函送達被告時，已終止系爭租約。爰依系爭租約第6條及民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓系爭房屋；並依系爭租約第3、4條約定，請求被告給付終止系爭租約前未繳付之114年5至9月租金計42,500元；暨依民法第179條規定，請求系爭租約至114年10月8日終止後，自114年10月9日起至遷讓系爭房屋日止，無權占有系爭房屋之相當於租金即按月給付8,500元之不當得利；另依系爭租約第6條約定，請求被告自114年10月9日起至遷讓系爭房屋日止，按月給付違約金17,000元。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
㈡被告應給付原告42,500元，及自114年10月9日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,500元。
㈢被告應給付原告自114年10月9日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付17,000元。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造除112年租約外，未再簽立新租約，亦無口頭約定視為原條件續租，伊僅依時間給付租金，原告亦讓伊繼續承租，伊確實自114年5月起未繳納租金，惟尚有2個月押金，扣掉押金，同意自7月算未繳納租金，並同意遷讓系爭房屋。惟存證信函所示金額不對，每月租金8,500元，迄起訴前7、8、9月租金未繳，伊預計115年2月11日返還系爭房屋，並同意給付未遷讓期間租金，算至1月租金為59,500元。伊於114年10月6日前收到存證信函，於10月6日以LINE告知存證信函內容有爭議，伊自113年10月至114年9月確實僅給付6個月租金，扣除押金後應再給付4個月租金。另兩造未另簽新租約，不得以112年租約約定違約金內容請求等語。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第421條、第450條第1項、第451條定有明文。
考其立法意旨乃以承租人於租賃期限屆滿後，仍就租賃物繼續使用或收益，而出租人不即表示反對之意思者，推其意欲繼續租賃契約者為多，故視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論。若當事人已經表示要另訂新約，已明確顯示並無不定期限續租之意思，其隱含之意應為不續約即不出租，應認為已屬民法第451條所稱「反對之意思」。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。再定期租賃契約期滿後，得否變為不定期限租賃，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為必要，苟無即表示反對之意思，縱未收取使用收益之代價，條件仍為成就，苟已即為反對之意思而收取使用收益代價或損害金，其條件仍為不成就（最高法院91年度台上字第221號裁判決參照）。
㈡原告主張被告向其承租其所有系爭房屋，原約定租期為自112
年10月9日起至113年10月8日止，租金為每月8,500元，應於每月10日前給付，押租保證金17,000元之112年租約，於112年租約屆期後，兩造未另簽新約，被告仍每月給付租金，原告亦續讓被告承租使用系爭房屋。然被告自113年10月至114年9月僅繳納6個月租金，原告以存證信函通知被告給付租金，逾期未給付即生終止系爭租約等事實，有112年租約之房屋租賃契約書、大肚郵局存證號碼000062存證信函在卷可稽（本院卷19至22、25至26、41至46頁），被告對上情亦不爭執（本院卷第61至63頁），可信為真。原告固主張系爭租約係依112年租約其他約定事項第7點約定，視為同意以原112年租約條件內容續租1年之意思表示合致云云，則為被告所否認。徵以112年租約其他約定事項第7點約定：「甲方（即原告）不擬續出租本約標的物時，應於租賃期滿30日前，以電話或訊息通知乙方（即被告），否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示。」，第8點係約定：「乙方於租賃期滿後，若不續租者，請於終止租約前30日，以電話或訊息通知甲方。」等語（本院卷第20至21、42至43頁），足見第7點係對出租人即原告續租意思表示之約定，第8點係對承租人即被告續租之約定，原告復未舉證證明兩造曾就以112年租約意思表示合致達成續租之新租約之有利事實，是兩造於112年租約屆期後，即未另訂新租約，僅被告續為給付租金，原告亦繼續收受被告租金，並供被告繼續承租使用系爭房屋之客觀事實，是系爭租約之性質，依上開法律規定，應為不定期限繼續契約，非以續租條件比照112年租約1年期限之定期性新租約，原告主張系爭租約為定期性租約，不足採認。被告辯稱系爭租約為不定期限之新租約，即於法有據。
㈢次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段亦有明定。再出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋。土地法第100條第3款規定明確。又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁判參照）。另按承租人應依約定日期，支付租金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第439條前段、第179條前段分別並有規定。而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，受益人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益。
㈣兩造不爭執被告於系爭租約自113年10月至114年9月僅繳納6
個月租金，已如前述，足認被告欠繳租金達6期之久，以押租金相當於2期租金數額扣抵後，仍達4期欠租未付，合於土地法上開規定，並經原告於114年9月30日以存證信函通知，限期於114年10月5日前清償，暨以被告收受該存證信函之日為終止系爭租約之意思表示等情，有大肚郵局存證號碼000062號存證函在卷可據（本院卷第26至26、45至46頁）。而據被告於114年10月6日前以「明日聯繫」，於114年10月6日以「好，希望我這邊要怎麼配合文字訊息即可」等語，有兩造間LINE訊息在卷可稽（本院卷第49頁），被告復自認於114年10月6日前已收受上開存證信函（本院卷第62頁），堪認原告已催告被告履行清償積欠至114年9月之租金，並同時表明系爭租約於被告收受時即行終止，則上開存證信函送達後，經扣除已繳付6個月租金及以相當於2個月租金之押租金抵付後，計算至114年10月5日系爭租約終止前，被告未給付並積欠之租金為4個月租金（計算式：12個月－已付6個月－2個月押租金＝4個月）計34,000元，系爭租約並已於114年10月5日合法終止。是原告請求被告給付系爭租約終止前積欠租金34,000元，及自114年10月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利8,500元，尚非無由，應予准許。逾上開數額之請求，原告應係誤認被告應再給付114年10月該期租金，惟系爭租約既已於114年10月5日合法終止，被告即無庸再給付114年10月該期租金，且114年10月該期使用系爭房屋對價部分，應屬系爭租約終止後，自114年10月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應給付之相當於租金之不當得利範圍所涵攝，是原告請求114年10月積欠租金部分與上開相當於租金之不當得利114年10月部分屬重覆請求，即無所據，不應准許。
㈤依112年租約第6條約定：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意
繼續出租外，應即日將租賃房屋遷空並回復原狀交還房屋予甲方，不得職詞推諉或主張任何權利，如不即時遷空交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議（本院卷第19、41頁）。系爭租約固於112年租約屆期後未另定新約而成不定期限繼續契約，惟所謂不定期限繼續契約，即租期約定為不定期，其他約定為原契約之繼續，故系爭租約除期限為不定期外，其餘即仍與112年租約內容相同，上開違約金條款自亦包括在內。
是系爭租約既因被告積欠租金達2期以上，經原告以存證信函通知於114年10月5日合法終止系爭契約，業如上述，被告依上開約定應即時騰空遷讓返還系爭房屋，然迄未交還系爭房屋，並辯稱同意遷讓系爭房屋，預計115年2月11日返還系爭房屋等語（本院卷第61頁），是原告依上開違約金約定請求被告給付自114年10月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金2倍即17,000元違約金，亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條前段規定，請求被告於系爭租約終止後，騰空遷讓返還系爭房屋；及依系爭租約約定暨民法第179條規定，給付終止系爭租約前積欠之4個月租金計34,000元，及自114年10月9日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,500元；並依系爭租約違約金之約定，請求被告給付自114年10月9日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告17,000元，均有理由，應予准許。逾上開請求部分，並無所據，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，分別為假執行及免為假執行之聲請，就原告勝訴部分核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
民事第五庭 法 官 王奕勛如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
書記官 簡芳敏