臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第3292號原 告 賴永裕訴訟代理人 許嘗訓律師
賴彩玫被 告 黃豐烈上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣29萬6000元，及自民國114年7月3日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告應給付原告新臺幣13萬1300元，及自民國115年2月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之44，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣9萬8667元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣29萬6000元為原告供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣4萬3767元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣13萬1300元為原告供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件原告起訴時原以黃豐烈、江俶玲為被告，聲明請求：一、被告黃豐烈、江俶玲應將坐落臺中市○○區○○段0000號即門牌號碼臺中市○○區○○○街00號建物1樓（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。二、被告黃豐烈應給付原告新臺幣（下同）32萬2000元並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告黃豐烈應自民國114年3月5日自遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6萬5000元，不足一月者，依比例計算。嗣於115年2月25日當庭撤回原聲明第一項之請求，並變更原聲明第三項之請求為：被告黃豐烈應給付原告65萬元，及自115年2月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。核上開撤回部分，經黃豐烈當庭表示同意，且江俶玲未為言詞辯論，毋庸得渠之同意，即生撤回之效力，合於首揭規定，應予准許。又其所為變更，顯係減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於97年3月28日將系爭房屋出租予被告，雙方簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），租期自97年4月7日至99年4月6日，租金每月1萬3000元，每月5日前給付，而被告於99年4月6日租賃期間經過後仍繼續使用系爭房屋，兩造依民法第451條之規定，成立不定期租賃契約。然被告於111年7月至112年9月之租金均遲延給付，而112年9月後之租金均未給付，原告於113年10月28日催告被告給付房租，仍未給付，原告因此於114年2月27日通知被告終止系爭租賃契約，並於114年3月3日送達被告，被告已於審判中（即115年1月6日）交還系爭房屋，爰依系爭租賃契約第3條第1項、民法第421條、第439條規定，請求被告給付112年9月至114年3月共19期之租金24萬7000元（計算式：19×13000=247000），並依系爭租賃契約第6條第3項之約定，請求被告給付律師費用7萬5000元，並按月給付租金5倍之違約金，自114年3月7日至115年1月6日（10期）共65萬元（計算式：13000×5×10=650000）等語，並聲明：㈠被告應給付原告32萬2000元，及自114年7月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡被告應給付原告65萬元，及自115年2月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：對兩造有簽立系爭租賃契約，並不爭執，然系爭租賃契約於已99年4月6日到期，被告有繼續繳納租金，原告也有收受，是兩造之後應成立不定期租賃，然原本之系爭租賃契約已經無效，其中關於律師費及違約金等條款應均已失效，原告自不得對被告請求給付律師費及違約金。又被告已於114年7月8日搬遷，並將鑰匙交給二樓的住戶，請二樓住戶轉交原告，且依被告之匯款單計算，其所積欠之租金僅有18期。又原告多年來均不維修系爭房屋，導致廚房排水管長期阻塞，熱水器、瓦斯爐均無法使用，廚房流理台及油垢髒水噴出，造成被告之使用上之不便，被告因此精神上受有損害，應賠償慰撫金80萬元，並以上開金額抵銷原告請求之金額等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張之前揭事實，業據其提出土地及建物所有權狀影本
、房屋租賃契約書影本、被告身分證影本、銀行存簿影本、存證信函暨回執影本、律師費用收據影本為證（見本院卷第17至40頁），原告上開主張堪認實在。
㈡原告請求給付積欠租金24萬7000萬元部分：
按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。經查，兩造就系爭房屋所簽原租賃期間自97年4月27日至99年4月6日，租期屆滿後，被告繼續繳納租金並使用房屋，兩造成立不定期租賃契約，已昭明確。而被告於99年後繼續使用系爭房屋，並繳納租金，依原告銀行存簿影本所示，被告最後一筆為於113年12月6日匯款至原告銀行5萬2000元，並註記5月至8月，倒數第二筆為113年1月29日匯款65000元，註記為12月至4月，堪認兩造多年以來已經以每月計算租金1萬3000元，而被告最後一筆所繳交者為112年8月之租金，自112年9月之租金，被告並未給付，是原告請求被告給付112年9月至114年3月之租金(共19期)，共24萬7000元，應屬有據(而被告雖抗辯其於114年7月8日搬遷，然原告僅請求至114年3月之租金，是被告此部分之抗辯於此部分不生影響，毋庸論斷，一併敘明)。
㈢原告請求律師費之部分
查系爭租賃契約第6條第3項約定：被告於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應賠償原告按租金5倍之損害金至遷讓交還之日止，如訴訟時期訴訟費用、律師費用一切歸被告，查被告於系爭租賃契約終止後，未依約騰空遷讓返還系爭房屋，顯屬違約，而原告因本件訴訟支出律師費用7萬5000元，有收據可稽（見本院卷39頁），則原告依前揭約定請求被告賠償律師費用7萬5000元，即屬有據。被告雖辯稱，系爭租賃契約已經過期，是系爭契約之條款應無效力，然租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容 (如租金及其他條件) 並未隨同變更(最高法院64年台上字第1579號判決意旨可參)，是本件成為不定期租賃後，僅發生期限變更之效果，系爭租賃契約原約定內容均未有任何變更，系爭租賃契約第6條第3項之上開約定自仍有效，被告前揭所辯，洵不足採。又本院審酌我國律師收費，上開律師酬金並非過高，是不予以酌減，一併敘明。
㈣原告請求被告給付違約金部分：
⒈違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各自
不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償責任，均不受影響。再者，約定違約金額是否過高？在前者係以債權人所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為唯一審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之（最高法院106年度台上字第1853號、第1839號判決參照）。
⒉查系爭租賃契約第6條第3項約定：被告於終止租約或租賃期
滿不交還房屋，即應賠償原告按租金五倍之損害金至遷讓交還之日止，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸被告；而第6條第2項約定：被告於終止租約或租任期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，被告應支付按房租兩倍計算之違約金。是被告於系爭租賃契約終止後，未能遵期遷讓返還系爭房屋而有違約情事者，被告除應給付第6條第3項所約定之違約金外，如因此致原告受有損害，仍須依第6條第2項約定之賠償，則系爭租賃契約第6條第3項約定顯非預先約定一定之損害賠償總金額，核屬懲罰性違約金性質。又系爭租賃契約已於114年3月3月終止，而被告遲於115年1月6日點交房屋予原告，被告於系爭租賃契約屆期終止後，仍占有系爭房屋等情，則依前述系爭租賃契約之約定，原告得請求被告給付違約金。
⒊茲審酌被告延遲返還系爭房屋之違約情節，已影響原告規劃
該房屋後續使用收益，致原告除原可收取之租金外，尚包括系爭房屋可為其他使用收益處分之利益；本院審究原告因被告遲延交還房屋無法出租他人而受相當於租金之損害，得認係屬不於適當時期履行債務所應支付之賠償額外，既已依系爭租賃契約合併請求，故原告請求之違約金，以其所受相當於租金之損害為當，即1萬3000元，逾此範圍，則屬過高，應予核減。兩造間之房屋不定期租約，因原告催告後終止系爭租賃契約，而於114年3月3日消滅(見存證信函回證，本院卷第34-38頁)，被告至115年1月6日交還系爭房屋，被告違約之期間，共10個月又3日，則應給付之違約金共計13萬1300元（計算式：【13000元×10月】+【13000元÷30天×3天，元以下四捨五入】=131300元），原告依約請求被告給付，即屬有據，應予准許，逾此範圍，則屬過高，應予駁回。
⒋被告雖稱原告於113年10月28日之催告(見本院卷第27-29頁)
，並未給予搬遷期，然該次之催告，原告明確表示請於10日清償租金，衡酌被告自112年9月即未給付租金，已長達近一年時間可籌資，原告給予10日清償，本院認已經符合民法第440條之相當期間，被告未如期給付後，原告已取得終止權，被告此部分之抗辯，自無理由。又被告抗辯，其已於114年7月8日將鑰匙交給二樓房客，應認為已點交，然系爭房屋之房東為原告，並非二樓房客，該房客並無收受之權利，被告自行將鑰匙交給二樓房客，自不得認已經交還系爭房屋，被告此部分之抗辯，洵不可採。
㈤被告主張抵銷部分⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。被告抗辯，多年來均不維修系爭房屋，導致廚房排水管長期阻塞，熱水器、瓦斯爐均無法使用，廚房流理台及油垢髒水噴出，造成被告之使用上之不便，被告因此精神上受損，應賠償被告精神上損害80萬元云云，然此經原告否認，被告自應對此負擔舉證責任，而被告雖提出現場照片(見本院卷第105-109頁)，然僅能看出系爭房屋流理臺有積水、水管冒水及地板積水等情況，原因為何則無法判斷，依民法之規定，若為租賃物之修繕，固然為出租人之義務，然承租人亦有保持租賃物之義務，若為因承租人違反注意義務導致之租賃物之毀損，則應為承租人負擔賠償責任(民法第430條「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」及第432條「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」參照)，而被告所提出之照片流理台積水、地上漏水等等，究竟原因為何，並無法辨明，是被告僅以上開照片，認原告應對其負擔損害賠償責任80萬元，自嫌速斷，應不可採。
⒉租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力，無需出租人或承租人為抵充之意思表示。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。
是於租賃關係消滅後，押租金即當然發生抵充欠繳租金之效力。經查，被告已繳交押金2萬6000元，原告亦不爭執(見本院卷第164頁)，自應抵充上開被告應給付之租金，抵充後尚欠22萬1000元（計算式：000000-00000=221000）。
㈥小結，原告得主張被告賠償之部分，為租金及律師費用共29
萬6000元(計算式：221000＋75000=296000)及違約金13萬867元，其餘部分，則無理由。
四、綜上所述，原告依契約之法律關係，請求被告應給付原告29萬6000元，及自114年7月3日(兩造無意見，見本院卷第161頁)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告13萬1300元，及自115年2月25日(原告於115年2月25日當庭變更此部分之聲明，由被告受領，自隔日起算，見本院卷第186頁)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，原告之主張並無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：本件所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權諭知被告預供相當之擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 4 月 29 日
民事第五庭 法 官 陳冠霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 29 日
書記官 黃善應