臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第336號原 告 黃子齊法定代理人 袁綺君
黃俊穎訴訟代理人 袁裕倫律師複 代理人 徐嘉駿律師被 告 馬雪瑛上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國114年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○00街00000號之房屋騰空返還予原告。
二、被告應自民國114年2月16日起至騰空返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣7萬3,500元。
三、被告應給付原告新臺幣22萬7,500元，及自民國114年2月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔87％，餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣31萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣95萬1,800元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告為門牌號碼臺中市○○區○○00街00000號房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權人，並於民國111年10月25日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定原告將系爭房屋出租予被告，租期自111年11月1日起至114年5月31日止，其中111年10月25日至112年5月31日每月租金新臺幣（下同）7萬元；112年6月1日至114年5月31日每月租金7萬3,500元，押租金為14萬元。詎被告自113年7月起即未給付租金，經原告多次聯繫被告繳納租金，被告均置之不理，且至原告起訴時，被告已積欠5個月租金，故原告依系爭契約第6條第1項約定及民法第440條第1項、第2項規定以起訴狀向被告為終止系爭契約之意思表示。爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，擇一請求被告返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被告自系爭契約終止後繼續使用系爭房屋之相當租金之不當得利每月7萬3,500元，併依系爭契約第6條第1項，請求被告給付自113年7月起至11月止尚積欠之5個月租金36萬7,500元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自系爭租約終止之翌日起至騰空返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告7萬3,500元。㈢被告應給付原告36萬7,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠原告主張之前開事實，業據提出與其所述相符之房屋租賃契
約書、領款簽收單、系爭房屋房屋稅繳款書、臺中向上郵局存證號碼607、654、701、1105號存證信函、系爭房屋現況照片等為憑（見本院卷第21-37、71頁），核與原告所述各節相符，被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，是原告主張之前開事實堪信為真。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。查被告自113年7月起即未給付租金，至原告起訴時即113年11月29日（見本院卷第11頁），被告已積欠原告5個月租金，則原告主張依民法第440條第1、2項以起訴狀繕本送達被告臺南住所為終止系爭契約之意思表示，應有所據。是本件起訴狀繕本已於114年2月5日寄存送達被告（見本院卷第47頁），並於114年2月15日起生送達效力，足認原告已於114年2月15日合法終止系爭契約甚明。
㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。經查，原告為系爭房屋事實上處分權人，於111年11月1日起至114年5月31日間出租系爭房屋予被告，而原告於114年2月15日合法終止系爭契約已如前述，被告迄未遷讓返還系爭房屋，則原告依前開規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬有據。
㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋者，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。系爭契約業於114年2月15日終止，兩造自114年2月16日起已無租賃關係，而被告迄未搬離系爭房屋，屬無權占有。因此，被告未返還系爭房屋而仍繼續占有，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭房屋之損害。本院審酌兩造間前就系爭房屋訂定系爭租賃契約所約定之租金為每月7萬3,500元，認以此數額為被告占用系爭房屋所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害，應屬允當。是以，原告依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租約終止之翌日即114年2月16日起至遷讓騰空返還系爭房屋之日止，按月給付7萬3,500元之相當於租金之不當得利，亦屬有據。
㈤末按租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費
者保護法相關規定；定型化契約中之條款有下列情形者，推定其顯失公平：契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項及消費者保護法第12條第2項第3款亦有明文。查被告自113年7月起即未給付租金，至原告起訴時即113年11月29日，被告已積欠原告5個月租金，已如前述，則原告依系爭契約請求被告給付所積欠之5個月租金36萬7,500元（計算式：7萬5,000×5＝36萬7,500）應有所據。惟依系爭契約第3條約定及領款簽收單所載（見本院卷第21、23頁），原告領有押租金14萬元，此部分應予抵充租金，故原告僅得向被告請求22萬7,500元（計算式：36萬7,500－14萬＝22萬7,500），又原告此部分請求自起訴狀繕本送達翌日即114年2月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦無不合，併准許之。至原告主張兩造依系爭契約第3條、第6條第1項約定，該筆押租金應予沒收且不得抵充租金等語，惟參酌前揭租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項規定，系爭契約性質上為租賃契約，應適用消費者保護法，而押租金性質上即為擔保被告（即承租人）租金及損害賠償債務，而系爭契約約定押租金不得抵充租金將使契約目的難以達成，對被告顯失公平，則依消費者保護法第12條第2項第3款，系爭契約此部分條款應為無效，被告抗辯尚無所據。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第179條規定及系爭契約法律關係，請求被告遷讓騰空返還系爭房屋予原告，並自114年2月16日起至至遷讓房屋之日止，按月給付原告7萬3,500元，另請求被告給付22萬7,500元，及自114年2月16日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額，予以准許，併依職權宣告被告免為假執行之擔保金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 顏銀秋法 官 黃崧嵐以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 5 月 23 日
書記官 王峻彬