臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第3385號原 告 廖哲旻 住○○市○○路000號0樓之0 訴訟代理人 王士豪律師複 代理 人 黃品陽律師
周思汝被 告 鉅陞國際開發股份有限公司法定代理人 褚學忠訴訟代理人 邱南嫣律師複 代理 人 陳國雄律師上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國115年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾貳萬伍仟元，及自民國114年11月8日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。
四、本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾壹萬元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣壹佰伍拾貳萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國112年9月26日以新臺幣（下同）3,015萬元購買被告推出之V市政建案，第A5棟第9樓房屋1戶、其坐落土地及地下三層第22號之法定停車格1位（下合稱系爭預售房 地），並簽訂房地預定買賣合約書（下稱系爭契約）。原告至今已繳定金25萬元、簽約金66萬元、工程款三筆共363萬元，合計454萬元。惟原告遭他人詐騙巨額資金無法取回，致原告本應於114年9月15日前繳納系爭預售房地第6期「使用執照申請」款302萬元，無力續繳，遂於114年9月起，數次與被告協商解除契約，卻未能達成共識，爰以本起訴狀繕本送達被告之日（即114年11月7日），為解除契約之意思表示。
二、依系爭契約第21條第4、5項之規定，原告如違反有關給付義務之約定者，被告得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額，且不得另行請求其他損害賠償，惟此類違約金應以填補債權人所受損害為目的。而原告買受系爭預售房地時每坪單價692,000元，113年6月間與系爭預售房地相同戶型之房地，更有以每坪單價757,000元之成交紀錄，被告尚無需負擔系爭預售房地之價差損失，並取得漲幅百分之九點四銷售利潤（計算式：757,000/692,000＝1.094）。又V市政建案預計於117年10月31日前完成使照所定之必要設施，並取得使用執照，目前仍為在售階段，被告亦無需再行支出額外銷售成本，所受損害程度甚低。且被告未就額外支出花費提出說明及證明，若仍令原告負擔系爭契約中最高比例之違約金百分之十五，有失公平，實務上至多以同業利潤標準百分之八為認定。本案依原告可歸責程度低，爰請求違約金比例扣減至總價金百分之五，即1,507,500元（計算式：30,150,000×0.05=1,507,500）。原告至今已經繳納454萬元，於1,507,500元之範圍外，被告受領款項之法律上原因已不存在，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還3,032,500元。
三、並聲明：被告應給付原告3,032,500元，及自民事起訴狀繕本送達之翌日（即114年11月8日）起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。且陳明：願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、因原告未遵期支付系爭預售房地第6期「使用執照申請」款，經被告於114年9月5日寄發書面催繳，再於114年10月31日以台中大隆路郵局第001000號存證信函、及114年11月13日以台中大隆路郵局第001042號存證信函，通知原告限期履行未果，最終於114年11月18日以台中大隆路郵局第001068號存證信函正式向原告解除系爭契約。
二、系爭契約就「解除契約」所約定之效果，參契約第21條第3、4、5項規定可知，任一方行使沒收權利內容時，舉凡沒收金額之計算基準（以「房地總價款」、比例（至多百分之十五）與額度上限（以「已繳價款」為上限），乃至禁行「另行請求其他損害賠償」等，對雙方之規制內容俱同未有任何差別，無獨厚任一方，兩造皆本諸自由意識而簽立契約，倘容任債務人違約時，即請求酌減違約金，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤。契約解除後，系爭預房地價格雖有昇降，但不得作為酌減違約金之標準，又代銷費用本屬被告建屋出售之成本，則因原告違約，致被告於合法解除系爭契約後，需再行銷售系爭預售屋，並重複支出該銷售費用成本，原告指稱被告無需再行支出額外銷售成本，所受損约程度低，或徒憑距今已逾1年6個月前之成交紀錄、甚至逾2年前實價登錄資料所載之每坪交易金額，逕認被告可再取得漲幅百分之九點四銷售利潤，顯無足採信。
三、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。且陳明：如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、原告主張其於112年9月26日與被告簽訂系爭契約，以3,015萬元向被告購買系爭預售房地，原告至今已繳定金25萬元、簽約金66萬元、工程款三筆共363萬元，合計454萬元等情，為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭契約（見本院卷第21-44頁），堪信為真實。
二、原告主張系爭契約業經其解除，被告請求以總價百分之十五為違約金過高應予酌減等語，而被告抗辯系爭契約因原告未依期給付價款，經其催告給付，原告仍遲延給付，被告業已向原告解除契約，違約金並未過高等語。經查：
㈠系爭契約業經被告合法解除：
⒈原告主張其依契約第21條第4款約定，得任意向被告解除契約云云，惟為被告所否認，查：兩造契約第21條第4款約定：
「買方（即原告）違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方（即被告）得沒收依房地總價款百分之十五 （最高不得超過百分之十五）計算之金額 。但沒收之金額已超過已繳款者，則以已繳款為限，買賣雙方並得解除本契約 。」（見本院卷第32頁）。按參諸系爭契約第21條第1款、第2款、3款約定，係約定賣方（即被告）違反契約時，買方得行使解除契約之權利，並得向被告請求給付違約金。而，第21條第4款約定則是因可歸責於原告（即買方）違約時，被告得行使請求給付違約金之權利約定，依文義解釋，係指被告對原告得主張違約責任，原告同意給付房地總價款百分之十五為違約金時，原告得行使解除權解除契約，且被告亦得以原告違約為由解除契約之意。今原告並不同意給付房地總價款百分之十五之違約金予被告，自無從主張該條款主張解除契約。
⒉系爭契約第7條第1 、3項約定：「．．買方應依附件一[繳款期
別明細表]中之規定於工程完工後繳款…於接獲賣方可以視為送達之通訊軟體 ．．或書面繳款通知單七日內，以現金或即期支票，逕向賣方指定之繳納地點或指定金融機構繳納．．」、「．．如買方逾 期達五日仍未繳清或己線之票據無法兌現．
．買方若逾期2個月或逾使用執照核發後1個月（含）不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未繳者，雙方同意依違約 之處罰規定處理，解除契約之效果依本契約第21條第4款買方違約之規定辦理，但本款情形 於賣方同意緩期支付者，不在此限」。（見本院卷第24-25頁）。原告未依約遵期支付系爭預售房地第6期「使用執照申請」款，經被告於114年9月5日寄發書面催繳，再於114年10月31日以台中大隆路郵局第001000號存證信函、及於114年11月13日以台中大隆路郵局第001042號存證信函，通知原告限期履行未果，最終於114年11月18日以台中大隆路郵局第001068號存證信函正式向原告解除系爭預售屋契約，原告於114年11月19日收受存證信函等情，為兩造所未爭執，並有被告所提出之114年10月31日台中大隆路郵局第001000號存證信函暨收件回執（見本院卷第103-108頁）、114年11月13日台中大隆路郵局第001042號存證信函暨收件回執（見本院卷第109-116頁）、114年11月18日台中大隆路郵局第001068號存證信函暨收件回執（見本院卷第117-120頁）在卷可憑，足見係因原告未依約給付價金，有遲延給付之情事，經被告依約定期催告後，原告仍未履行，被告方依法解除契約，是被告抗辯系爭契約係其依約於114年11月18日以存證信函解除，自合法有據。至於原告主張其遭受詐騙因而資力受限無法依期給付價金云云，按原告之主張縱使為真，惟原告依約本有依期給付價金之義務，其因投資理財受騙致影響其繳納價金資力，無解其應依期繳納價金之義務，原告未依期給付價金，仍屬可歸責於原告未依約履行契約義務，附此敘明。㈡系爭違約金之約定過高，應予酌減：
⒈按當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性者，該違約
金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，自應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據，初與債權人主觀之歸責情形無關（最高法院105年度台上字第679號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切權益為衡量之標準，非僅以約定之違約金額若干為衡量之標準；又違約金之約定，雖不因契約解除而隨同消滅，惟依民法第260條規定意旨推之，其因契約解除後所生之損害，非履行利益損害賠償範圍，不在賠償之列，自非違約金核減之斟酌事項（最高法院110年度台上字第881號判決意旨參照）。查：
⑴依前述契約第21條第4款約定，即原告違反有關『付款條件及
方式』之規定者，被告得沒收依房地總價款百分之十五 （最高不得超過百分之十五）計算之金額 。但沒收之金額已超過已繳款者，則以已繳款為限。是於原告違約而遭被告解除契約時，原告應另給付被告依房地總價款百分之十五為上限之違約金。且該賠償之違約金之金額以不超過買方已繳價款數額為限。依第21條第5款約定，被告除此之請求外，不得另請求其他損害賠償。是於原告債務不履行時，被告僅得依此約定向原告為請求，不得再為其他請求，足認系爭契約第21條第4款項約定，屬損害賠償總額預定之違約金。
⑵本院斟酌被告從事房屋興建銷售，一般而言，其將房屋興建
完成加以出售，扣除成本等，必有相當之營業利潤，代銷費用則屬被告出售系爭房屋應支出成本之一。被告因系爭契約解除所受之損害，在一般情形，應非僅該單一之代銷成本而已，應以已扣除全部營銷成本後之營業利潤之喪失，據以認定，始為合理。參諸財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依各業抽樣調查並徵詢各業同業公會之意見而為核定，可謂統計及經驗所定之標準，自得作為被告興建房屋銷售之可得享受利益之計算依據。而財政部核定住宅營建業同業利潤標準，淨利率為百分之八等情，為兩造所未爭執（見本院卷第67頁）；系爭房屋預計117年10月31日完成使用執照所定之必要設施，顯見系爭房屋尚未完成，被告於系爭契約解除後，並無以較低價格出售系爭房地之情事，依上開說明，系爭房地自簽約後至被告解除契約時，並無價跌之情事，再參諸原告雖因可歸責於己之事由，而未依期繳納第6期款，惟其於履約過程中，已依約給付5期款項，審諸被告就其所受全部損害，並未陳報以供參考，併考量現今社會經濟狀況等一切情狀，認被告得沒收之違約金，以系爭房屋總價金百分之十五計算確屬過高，應酌減為百分之十為適當。
據此計算，被告所能沒收原告已繳之價金，應酌減為301萬5000元（計算式：30,150,000元×10％＝3,015,000元）。
三、原告依據不當得利法律關係得請求被告給付之金額為152萬5000元：
㈠按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為
金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第2
款定有明文。又「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」民法第179條、第182條第2項亦分別定有明文。㈡原告已給付被告454萬元，而因系爭契約為被告解除，而被告
得向原告主張之違約金數額為301萬5000元，是被告就收受原告之價金454萬元，其中152萬5000元（計算式：4,540,000元 －3,015,000＝1,525,000元），已無法律上之原因，並致原告受有損害，應可認定。是原告主張被告對其有不當得利152萬5000元，得請求被告返還，於法有據。
四、末按出賣人以買受人有債務不履行情事，依買賣契約約定，沒收其已付買賣價金充為違約金，並解除契約；買受人主張該約定之違約金額過高，聲請法院酌減。就法院減少之部分，出賣人所受利益即失其法律上原因，買受人得依不當得利法則請求返還，並依民法第182條第2項規定，自出賣人知無法律上原因時起，加付利息，一併償還。該違約金應減少之數額固待法院判決確定，始能確知；惟出賣人於買受人為此項主張之訴狀送達時，已知其情事，為免訴訟延滯影響當事人權益，應類推適用民法第959條第2項規定（最高法院103年度台上字第2211號判決意旨參照）。是原告主張被告沒入違約金過高應予酌減，其起訴繕狀於114年11月7日送達被告（見本院卷第77頁），依上說明，原告請求加自起訴狀繕本送達翌日即114年11月8日起之法定遲延利息，亦屬有理。
五、綜上所述，原告依不當得利返還請求權，請求被告給付152萬5000元，及自114年11月8日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，不應准許。
六、兩造各陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已隨訴之駁回而失其依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，爰不一一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 2 月 5 日
民事第三庭 法 官 王金洲正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 6 日
書記官 黃昱程