臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第492號原 告 陳清鈞
陳清閔共 同訴訟代理人 吳莉鴦律師複 代理人 吳宜星律師被 告 寓恆開發有限公司法定代理人 史子恆上開當事人間返還租賃物等事件，本院於民國114年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號建物騰空，並將上開建物交還給原告。
二、被告應給付原告新臺幣11萬0323元，及自民國114年3月22日起至將第一項建物交還原告之日止，按月給付原告新臺幣3萬元。
三、被告應自民國114年3月22日日起至交還第一項建物之日止，按日給付原告新臺幣200元之違約金。
四、被告應給付原告新臺幣4465元，及自民國114年3月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
五、被告應將寓恆開發有限公司之公司登記地址及營利事業登記地址自門牌號碼臺中市○○區○○路000號辦理遷出登記，並向主管機關註銷地址登記。
六、原告其餘之訴駁回。
七、訴訟費用由被告負擔10分9，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、兩造之陳述及聲明：
一、原告主張：原告為門牌號碼臺中市○○區○○路000號建物（下稱系爭建物）之共有人，於民國109年12月16日起將系爭建物出租予被告使用，約定租期自同日起至114年12月15日為止，每月租金新臺幣（下同）3萬元，應於每月15日前支付，系爭建物之稅捐由原告負擔，但租賃物使用期間之水電費、電話費由被告自理繳納，簽約時被告需交付押租金6萬元，於契約終止期滿騰空交還並履行義務無息返還，約定定租約期滿或中途終止租約時，被告應立即將租賃物照原狀騰空交還原告，如不即時遷讓交還租賃標的物，自租賃期滿翌日起，應給付按月（以30日計）之日租金兩倍計算之違約金，另約定若未按期繳納租金，經原告以5天期限催告繳納，若仍不為給付時，原告得立即終止租約。詎被告於113年12月起即人去樓空，遷移不明，並未依約交還，且未按期繳納租金，故以起訴狀繕本送達為催告繳納租金之意思表示，請被告於5日內，給付113年12月至114年1月之租金共6萬元，若收受狀紙後五日內未繳納租金，即終止租約，兩造租約既已終止，茲請求被告騰空遷讓並返還租賃物，又被告承租系爭建物，即將公司地址及營利事務地址登記於系爭建物所在地，亦妨礙原告所有權之行使，故請求辦理遷出、註銷登記。另請求終止租約前所積欠之租金，及終止租約後至交還房屋為止，按月以3萬元計算相當租金之不當得利。並請求依上開催告終止租約後按每月租金折算（以30日計）之日租金兩倍計算之違約金（即30000/30X2=2000）。再者，被告就113年12月份之水費83元、電費4382元（共4465元）均未繳納，而由原告代為繳納，故依據系爭租約之約定請求被告給付等語，起訴聲明求為判決：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號建物騰空，並將上開建物交還給原告。㈡被告應給付自113年12月16日起至將第一項建物交還原告之日止，按月給付原告3萬元。㈢被告應自第一項建物之租賃契約終止之日起至交還第一項建物之日止，按日給付原告2000元違約金。
㈣被告應給付原告4465元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈤被告應將寓恆開發有限公司之公司登記地址及營利事業登記之地址，自門牌號碼臺中市○○區○○路000號辦理遷出登記，並向主管機關辦理註銷地址登記。
二、被告合法通知未到庭辯論，亦未提出任何書狀以供本院參酌。
參、得心證之理由：
一、原告主張之事實，業據提出建物登記謄本、公證書影本、房屋租賃契約書、台灣自來水公司繳費收據、台灣電力公司繳費通知單及超商繳費收據等為證。被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用民事訴訟法第280條1項之規定，視為自認，故堪信原告主張之事實為真正。
二、按民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。又出租人非有承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，此為土地法第100條第3款所明文，此項規定為屬強制規定，是兩造租約約定若未按期繳納租金，經原告以5天期限催告繳納後，若仍不為給付時，原告始得終止租約，此項約定未顧及上開關於應先抵償擔保金之規定，與上開規定不符部分，尚非有效，是解釋上仍應符合土地法之規定，始得終止租約，而查，本件被告起訴前已積欠113年12月及114年1月份之租金共6萬元未給付，經抵扣押租金6萬元後，因被告就114年2月及3月之租金分別應於同年2月15日及3月15日給付，經原告以起訴狀繕本送達為催告5日內繳納，被告若未於催告5日內繳納，於預告期滿始得終止租約，則以被告起訴狀繕本送達以5日為期限催告被告繳納剩餘二期之租金，該繕本於同年3月4日寄存被告居所所在之烏日分局犁份派出所，經10日於同年3月14日發生送達之效力，然催告日期在3月15日給付期之前，故解釋上催告日期仍應延至同年3月16日起算5日，被告至今未繳納任何租金，是兩造租約應於同年月21日起發生終止之效力。
三、按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號民事判決先例參照），兩造租約既已經原告合法終止，原告又為系爭建物之所有權人，被告占用系爭房屋之權源業已消失，是原告依據租賃物返還請求權及所有物返還請求權請求被告將系爭建物騰空，並交還系爭建物，自屬有據。又依一般社會經驗，被告將公司登記及營業稅籍登記設於系爭建物之地址，確有影響稅務機關對系爭建物有無營業使用事實認定之可能，自屬妨害原告就系爭建物所有權能之圓滿行使。從而，原告依前揭規定，請求被告將公司之公司登記地址及營業稅籍登記地址，自系爭建物地址辦理遷出登記，並向主管機管辦理註銷地址登記，亦屬有據。
四、又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條亦有明文，租約終止後繼續他人之房屋，依社會通常之觀念，無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，所有人得依不當得利法則向無權占用其房屋之人請求返還相當於租金之損害金。（最高法院88年度台上字第1894號、88年度台上字第3331號裁判意旨參照）。從而，原告依據兩造租約之約定，請求被告給付至113年12月1日起至114年3月21日終止前之租金共11萬0323元（3X300000+30000X21/31=110323，元以下4捨5入），及被告於終止租約後至交付系爭建物為止，繼續無權占用系爭建物，獲得相當租金之利益，依據不當得利之法律關係，請求被告自114年3月22日起至被告返還系爭建物之日止，按月給付相當於約定租金3萬元之損害金，均屬有據。
五、復按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。（最高法院79年台上字第1612號著有判決先例可參），兩造約定租約期滿或中途終止租約時，被告應立即將租賃物照原狀騰空交還原告，如不即時遷讓交還租賃標的物，自租賃期滿翌日起，應給付按月（以30日計）之日租金兩倍計算之違約金（見本院卷第25頁），本件原告終止租約後，被告即有即時遷讓交還系爭建物之義務，依照上開約定，原告得請求自租約終止後，按月計算之日租金兩倍計算之違約金，即每日2000元之違約金，每月以30為計算，即相當於每月6萬元（即2000X30=60000），若加上原告每月所得請求之相當租金之不當得利損害金3萬元，原告所得請求之金額高達每月9萬元（即6萬元+3萬元=9萬元），顯有過高，茲審酌原告因本件事件已得按月向被告請求相當租金之損害金，可見其損害已有獲得相當之填補，原告亦未能提出其他具體之損害，然考量原告因被告未能依約搬遷，導致原告仍須透過訴訟解決紛爭，將來若因被告持續未出面處理，亦需面臨聲請強制執行之程序，期間不免增加時間、勞力及相關雜費費用之支出，另參考一般社會事實及目前社會經濟狀況，認為原告請求每日2000元違約金為屬過高，應核減至每日200元較為妥適，其餘請求則非有據。
六、再者，兩造租約第7條約定每月使用租賃物所生之水電由承租人負擔。（見本院卷第25頁），查被告就113年12月份之水費83元、電費4382元（共4465元）均未繳納，而由原告代為繳納，已如前述，則原告依據系爭租約之約定請求被告如數給付，自屬有據。
七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付4465元部分，未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率，是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即114年3月15日（見本院卷第59頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
八、綜上所述，原告依據租賃物返還請求權、所有物返還請求權、不當得利之法律關係，兩造租約之約定，請求被告㈠被告應將系爭建物騰空，並將上開建物交還給原告；㈡給付11萬0323元，及自114年3月22日起至將前項建物交還原告之日止，按月給付原告3萬元；㈢自114年3月22日起至交還第㈠項建物之日止，按日給付原告200元違約金；㈣4465元，及自114年3月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，㈤被告應將公司之公司登記地址及營利事業登記地址自系爭建物之地址遷出，並向主管機關辦理註銷地址登記，為有理由，應予准許；逾此請求則無理由，應予駁回。
九、本件事證已經明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，故不一一論述。
肆、據上結論：原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 許石慶以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 19 日
書記官 孫立文